房地产企业成本控制研究

林士升

摘要：经济效益是房地产开发企业核心。做好成本控制管理对于管理企业项目成本、提升房地产企业的经济效益，是必不可少。文章通过现阶段房地产行业成本管控现状，针对每个阶段不同的项目成本情况和存在的问题，提出了一些对于项目成本控制的建议。

Abstract： Economic benefit is the core of real estate development companies. It is necessary to do a good job in cost control management for project cost management and economic benefit improvement of real estate companies. Based on the current situation of cost control in real estate industry， this paper puts forward some suggestions for project cost control according to different project cost situations and existing problems in each stage.

關键词：成本控制;目标成本;成本管理

Key words： cost control;target cost;cost management

中图分类号：F293.33                                   文献标识码：A                                  文章编号：1006-4311（2020）27-0055-02

0  引言

房地产项目成本控制是庞大而复杂的系统工程，它可从多维度多角度分析项目成本，对在建项目成本费用情况进行监控，记录成本数据进行分析，找出成本控制中的敏感点，使项目成本支出处于可控的良性状态。以达到项目工程质量及合理工期为提前，通过合理优化手段降低项目全过程成本，达到成本控制要求。

1  现阶段房地产公司全过程成本控制现状

当前房地产企业大多为高周转企业，在企业高速运转的同时，成本控制很难达到理想效果。主要表现在以下几个方面：

1.1 成本控制重视程度不够

很多房地产开发企业在建设成本管控过程中，对成本控制的方法缺乏严谨的态度，致使控制成果不明显。侧重点在建筑施工阶段，而对于前期方案表现、设计阶段、招投标阶段的成本控制缺乏充分考虑，没有全过程统筹考虑成本控制，对企业经济效益造成很大程度的影响。

1.2 成本管控体系不健全

很多房地产企业在建筑建设中由于对形势变化、前期建设调研不充分，企业固有的成本管理制度不健全，影响房地产开发企业经营过程中的利润。

1.3 区域差异

对于全国布局的房地产开发企业，由于区域、部门、人员的差异，导致在项目施工的过程中成本变动性很大，比如施工方案、管理费用开支上，很多企业都是由当地的负责人自己决定，这就造成了各地区费用不同，浮动较大，无形中提高了成本管理的难度，使成本管理脱离开始的计划变得散乱无章，无法合理的计算出真实成本，无形中增加成本。

除了以上几个方面，房地产企业在项目竣工后，没有及时对项目成本进行复盘，并进行有效的后评估，不能汲取教训，总结经验，那么下个项目中未能及时扬长避短，也会影响在建项目的成本控制效果。

2  地产成本构成与分析

地产公司成本构成主要由以下几部分构成：

①土地成本，由于地方和区域性差异及拿地时间长短，土地成本差异较大，在这里不作具体描述。②前期费用，包括开发间接费，约占项且总成本的10%，主要指勘察设计、报批报建、测绘等费用，设计费要重点控制，要在保证设计质量的条件下限制结构砼含量、钢筋含量、安装材料及设备的品牌和型号等，要在满足建筑功能、效果的前提下控制好装饰材料的档次和价格。③工程成本，包括建安工程、市政与环境及配套工程等，约占项目总成本的90%，工程成本控制一定要从确定成本目标开始就严格控制。严格根据公司制度进行相关的施工管理、招标采购、合同履约与执行、签证变更、样板确认等。

另外还有营销成本和财务成本，营销成本指产品销售过程中发生的费用，如广告费、前期物业费、售楼处软硬装费用等。财务成本指通过安排资金计划，税收筹划、合法延缓支付等方法手段来降低财务成本，文章这里仅对工程成本加以分析。

3  加地产企业成本控制相关措施

3.1 优化细化设计，降低项目成本

房地产设计阶段的成本优化控制须从多方面入手：

①建立企业自己的建造标准，对于项目设计方案所产生的材料进行分类固化，成本与设计须及时沟通，确保前期设计阶段（包括方案阶段）将成本控制在有效范围之内。

②在设计阶段将成本优化控制在占整个房地产项目的75%以上，可以清晰地看出，房地产设计阶段的成本优化控制实质上是一个价值工程问题。

③成本优化控制对于项目设计人员来说是任务，对于成本人员来说是持续工作，对于房地产企业所有员工来说是意识。要坚持成本优化产生的边际效应，切实从投入产出对相关指标进行量化，确保成本优化的重要性。

3.2 加强目标成本编制合理性

为实现对在建项目成本管控的科学控制和效果，房地产开发企业需重视全过程成本控制。立项及可研阶段目标成本应进行前期的费用、成本和利润估算，明确项目实施可行性，对不同项目进行不同经济分析，避免决策失误。同时加强房地产项目部门之间、与外部政府单位、施工单位之间横向有效交流，为其成本控制工作的有效开展提供支持。

3.3 落实好招标工作

成本管控中招标工作是重中之重，既要保证各界面划分清晰分明，又要合理分工控制成本。就是说对整个开发项目各类成本费用进行细分，对每个方案和合约规划都要进行仔细分类，进行方案比对后，再选择最优方案。前期图纸设计时，还要进行严格的审察工作，确保图纸准确性和可实施性，保证按图施工，规避施工期间对施工图纸进行频繁修改和调整，耽误工期，增加成本。同时，还当要加强招标项目的质量管理和监督检查工作，做到公平、公正和公开，杜绝围标串标抬高招标成本，要做严谨、规范地开展招标工作。

3.4 加強合同执行过程中签证和变更管理

合同执行过程中，对于很多签证、变更，尤其是签证内容，很多包含在合同之内，这就需要成本控制人员精通合同条款，熟悉清单。以免错签，给公司带来不必要的损失。

3.5 加强成本控制的执行监督和评价激励

建议企业在做好制度设计、人才优化和方法创新的基础上，积极做好执行落实工作，实施责任制度，强化执行效果。

同时，要全面加强执行过程和结果的有效监督，建立成本控制的激励机制，奖惩分明，充分调动成本控制工作的积极性。将项目效益与各级经营者和职工的利益挂钩，建立真正的利益命运共同体，以解决成本控制的原动力问题。

举例：以下为某小区成本控制实例，本项目不含税成本为6，997元/m2，可售比为0.74，目标成本一级科目为5个，一级科目下又分为若干二级科目，共有六个级别科目。在前期过程中，设计主要思路为防水卷材3+3厚，窗地比0.28，外立面真石漆小分格缝，景观800元/m2，在成本部优化建议下，防水卷材改为4厚，窗地比改为0.25，外立面由小分格缝改为大分格缝，景观降为500元/m2，目标成本由原7810元/m2降为6997元/m2，单方节约803元/m2，总成本节约1.58亿。（表1、表2）

本例中，目标成本分解合约规划为57个，根据不同界面及施工进度进行划分，目标成本既能完整体现整个项目的工程进度所需合约数量，又可以在结算金额≤合同金额≤目标成本（即合约规划）的计算逻辑下，有效控制整个房产开发体系工程成本。

4  结语

成本控制优化是房地产项目管理的核心环节，是保证工程质量和工程利润的重要手段，加强对开发项目的各个阶段的成本控制管理工作，争取做到在较少的投入中获得较优的质量，在价格上也会有相应调整，做好成本控制，就可以实现企业和消费者的双赢。

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