商品房认购书的“效力”

文 郑静昊 陈 佳

商品房预售是我国房地产开发中普遍存在的房屋销售形式。实践中，开发商向购房者进行售房宣传，一般形式是派发相关的预售房屋广告，销售现场向购房者展示售楼沙盘或装修好的“样品房”。双方协商一致后，开发商先与购房者签订认购书，由购房者交付定金，后续再签订《商品房预售合同》。近几年由预售宣传引发的商品房纠纷数量上升，本文通过分析案例，梳理预售房屋销售中纠纷的原因及责任，以期促进依法妥善解决纠纷，构建和谐社会关系。

案情简介

2019年12月20日，林某到开发商甲公司售楼部看房时，销售人员向林某出示楼盘户型图宣传资料。林某根据销售人员对楼盘项目的推售，选中了一套预售面积102方、三室两厅两卫的平层住宅A房。当天，双方签订了销售A房认购书，其中约定林某应于签订认购书时支付购房定金5万元，于2019年12月25日签署《商品房买卖合同》，支付首期款46万元，但并未写明A房属于平层还是复式。认购书签订后，林某支付5万元定金。

2019年12月25日，林某支付了46万元首期购房款，在准备签署《商品房买卖合同》时，发现合同附件中所示的A房户型图为复式，而非平层，与宣传资料严重不符。甲公司否认宣传资料为合同内容，林某不能接受，拒绝签订该《商品房买卖合同》，要求甲公司退还定金及购房款，但甲公司认为是林某单方拒绝签订《商品房买卖合同》，按认购书属违约行为，要没收定金，只同意退还购房款。

双方相持不下，林某根据认购书约定仲裁解决纠纷条款请求仲裁裁决甲公司双倍返还定金及购房款。

审理过程与处理结果

本案开庭时，林某提供了认购书、甲公司向其出示的宣传材料以及与销售人员的微信聊天记录等证据，欲证明是甲公司将复式房屋错误宣传为平层房屋，导致其签订《商品房预售合同》目的不能实现，已构成违约，应当承担法律责任。

甲公司抗辩该宣传资料并非认购书内容，不承认有将复式房屋宣传为平层的销售行为，林某拒绝签订《商品房买卖合同》，按认购书应当没收定金。但对A房实际属于平层还是复式、销售人员身份并没有明确回复。

庭后，甲公司同意与林某签订和解协议，并经仲裁委出具《仲裁调解书》，同意双倍返还定金及退回首期46万元购房款，双方确认解除认购书。调解书已得到履行，本案圆满结案。

案件分析

在本案中，甲公司在庭后态度发生转变，是因其难以否定在宣传资料中错误将复式房屋宣传为平层房屋，使林某产生误解签订认购书的行为。因本案未签订《商品房预售合同》，甲公司与林某签订的认购书性质是否具有合同的法律约束力，是本案的第一个焦点问题。如果认购书属于合同，甲公司宣传资料错误宣传“A房属于平层”，但没有记载在认购书中，该宣传内容能否成为认购书的内容，使甲公司负有与林某就平层住宅A房签订买卖合同的义务，是认定甲公司未履行约定义务构成违约，承担违约责任的第二个焦点问题。

针对第一个焦点问题，《中华人民共和国合同法》第二条第一款规定，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。本案认购书是林某和甲公司双方就购买A房需交付定金以及后续签订A房的《商品房预售合同》的书面约定，在林某和甲公司间设立了民事权利义务关系，没有违反法律强制性规定，林某也交付了定金，履行了约定。因此，认购书属于有效的合同，对合同双方具有法律约束力。

刚颁布的民法典第四百九十五条规定：“当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。”这就更加明确了认购书属于预约合同性质，预约合同是合同类型之一。

针对第二个焦点问题，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”的规定，甲公司在签订认购书前向林某提供的宣传推售中，就A房的户型图、平层住宅、面积、买卖价格及付款方式的说明和允诺均具体明确，并且宣传资料对A房属于平层还是复式的说明和承诺对于认购书的订立及房屋价格确定有重大影响，故依法应当认定属于要约。虽然宣传资料内容未被载入认购书，但应作为认购书中的内容，是认购书组成部分。故甲公司应与林某就平层住宅A房签订买卖合同，但现A房实际为复式，甲公司不能履约负有过错，因此，甲公司应当承担双倍返还定金的违约责任。

本案中，林某抓住甲公司宣传资料依法属认购书内容的事实进行维权，迫使甲公司认错调解，避免了误入认购书的违约陷阱。■