房地产项目招标阶段成本管控要点的探讨

江娥

摘 要： 近几年，中国房地产行业受政策调整、供需关系变化、开发成本上升等众多因素影响，已然进入“白银时代”，房地产行业远离暴利，利润回归社会平均水平是必然趋势。随着房地产行业利润率的下滑，这也促使房地产企业更加重视房地产项目的成本管控。房地产项目的成本管控贯穿于工程建设全过程，涵盖了自项目决策至项目竣工等各个阶段，本文就招标阶段的成本管控要点提出个人建议，仅供参考。

关键词： 房地产项目;招标阶段;成本管控;要点

【中图分类号】TU723.2     【文献标识码】A     【文章編号】1674-3733（2020）23-0145-01

前言：由于房地产项目需按照程序决策和建设实施，其实施的复杂性、长期性和动态性，导致成本影响因素较多，全过程成本处于动态变化中。自工程策划决策至项目竣工各个阶段的成本管控各有侧重，但招投标阶段的成本管控属于事前控制，做好该阶段的成本管控对择优选择合作单位、合理控制成本、防范合同风险等均有重要意义。就招标阶段成本管控要点做以下建议：

1 正确选择发包模式

房地产企业根据自身情况、工程项目特点以及法律法规等确定是采用平行发包、施工承包还是勘察-设计-施工总承包，工程发包模式的正确选择，对房地产开发企业来说是确保房地产项目建设正常、减少经营风险、保证项目总目标的重要一环。

如我公司某建设规模合计约100万平方米（3个地块）商住项目，该项目要求同时开工建设。由于项目规模很大，建设的时间要求紧迫，为提高建设质量、实现设计、采购、施工深度融合，提高工程建设效率、减轻建设单位的管理压力等原因，该项目最终确定采用勘察-设计-施工总承包模式，以利于节省工期，控制成本，协调各参建单位确保目标的一致性。采用勘察-设计-施工总承包模式更加深度捆绑设计单位、施工总承包单位，限额设计、限额施工更具有可操作性，利于建设单位控制投资成本。

2 重视招标文件的质量

招标文件是招标人向投标人提供参加投标所需要的一切情况，是招投标活动中重要的法律文件，招标文件对完整的招投标程序进行规定，同时提出投标人需满足的各项交易条件，包括资格要求、技术标准要求、拟订立的合同主要内容等。招标文件是投标人编制投标文件及参与投标的依据，也是评标专家的评审依据，同时也是合同订立的依据，因此，招标文件需要全面的反应工程项目情况及招标内容，为房地产项目成本的事前预防、事中监控、事后分析提供依据，具体如下：

（1）准确描述招标范围，清清楚楚告知潜在投标人标的情况，便于投标人投标时全面考虑投标报价的组成;

（2）加强与设计、工程等技术人员的沟通，充分熟悉项目整体情况，才能高质量完善、细化相关条款的约定，防止开口合同，利于建设单位成本的总体控制。如施工所需的水、电线路接至施工场地的要求，可在招标文件中约定：①临电接驳点以后（包含电源接入费）由承包人自行解决，产生的施工用电配电材料、设备设施的所有费用由承包人在投标时综合考虑到投标报价的措施费中，用电及维护在施工期间承包人应定期到有关部门足额缴纳费用，因承包人原因未按时缴纳相关费用而导致的滞纳金、罚款等均由承包人负担;②临水接驳点以后（包含水源接入费）由承包人自行解决，所有费用由承包人在投标时综合考虑，用水及维护在施工期间承包人应定期到有关部门足额缴纳费用，因承包人原因未按时缴纳相关费用而导致的滞纳金、罚款等均由承包人负担;③承包人应综合考虑施工中临时停电问题，若遇临时停电，承包人必须及时提供备用电源，不得因停电而延误工期，该部分费用由承包人在投标报价时综合考虑，发包人不另外支付。

（3）界面划分应清楚、描述应正确，责任范围清晰，避免重复计量、合约交叉、争议不断，利于施工现场管理、合理控制成本。

（4）由于工程建设项目的复杂性、长期性和动态性，合同条款约定应在合法合规、公平公正的基础上明确清楚，可减少履约过程的舌纠纷，确保工程有序推进，从而保证成本的有效控制：①合同履行过程中可能会发生各种不确定的因素（如市场价格波动）导致合同价款必须调整，因此基于公平公正、风险分担的原则，需要在招标文件中明确有关材料价格调整的条款，以利于投标人投标报价时的考虑以及后期合同执行的顺利推进。如明确可调整材料范围（钢材、混凝土等）;明确可调整材料价格在规定的风险范围内包干使用，工程实施过程中不予调整，其价差由承包人承担或受益;明确可调整材料价格超过规定的风险范围，其价差由发包人承担或受益（承包人违约的除外）。②招标文件中针对影响质量、安全、进度、成本的情况，需明确责任归属，尽量少留活口，避免在合同履约过程及后期结算中引起争议，增加施工过程协调难度及成本控制难度。并且对未来可预见并可能影响质量、进度、成本的情况需明确双方责任，如停工损失费用与工期补偿，赶工费用的计算等，尽可能描述完整详尽，减少索陪的发生，从而控制成本。

（5）合理编制招标控制价。招标控制价是招标时的最高投标限价，它的编制一定要在充分理解编制依据（如计价规范及配套文件、计价定额及配套文件、技术标准、招标文件、图纸等）情况下进行编制，编制时对定额的套用，项目特征的描述、工程量的计算都应进行核对;基准价（发包人确认的用于工程可调价材料调价核算的价格基准）按规定采用工程造价信息公布的价格，涉及材料暂估价的以招标人给定的暂估价材料（设备）价格为准，投标时要求投标人投标报价综合单价分析表中的材料费必须与招标人给定的价格保持一致，最终按照双方在招标文件中明确的方式确定最终价格。

3 专业部门之间的协同

会同相关专业人员，如与工程建设有关的设计、技术、现场管理人员等共同研究讨论招标文件的合理性、适用性及条款表述的准确性，结合以往项目实施工程中的经验，注重对设计变更、现场签证的办理及管理的规定，以确保最大化实现成本控制。

综上所述，为了在招标阶段做好房地产项目招标阶段成本管控，应着重选择正确的发包模式，重视招标文件的质量（包括招标范围、细化相关合同条款、界面划分清楚、明确材料价格调整约定、合理编制招标控制价等），同专业部门之间做好协同，确保招标阶段成本管控质量，促进工程项目整体成本目标的实现。

参考文献

[1] 殷雅萍.招标阶段建筑工程成本控制要点，1007-6344（2019）09-0189-01.