企业遭遇拆迁，不可不知的法律规定

随着城市化进程的逐步加快，一些企业开始面临拆迁问题，当遭遇拆迁时，应当注意房屋的性质各有不同，其补偿方式也有一定差异。同时，拆迁方为了推进征收进程，会想出各种措施促进企业尽快搬迁，在这个过程中双方可谓斗智斗勇。因此，小编今天针对企业在拆迁中可能遇到的问题，作出有针对性的解答，希望可以帮助企业最大程度地保护自己的合法权益。

1.拆迁是否属于公共利益

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关规定，可以知道征收的原因只能是出于公共利益的需要，但是在实践中，一些开发商打着公共利益的旗号实施商业开发。例如，有些开发商以修建学校，发展教育事业为名，但实际上却是在修建私立学校，私立学校是盈利性学校，不符合公共利益的要求。因此，这个拆迁项目就不是公益拆迁。

通常来讲，商业拆迁项目的补偿数额会有较大的浮动空间，而公共利益拆迁则不会，这也是拆迁方喜欢宣称公共利益的原因。

应对之策：

认真、及时地审查房屋征收决定作出的依据，确认项目是否为了公共利益，在这个过程中可以申请政府信息公开，必要时可以提起复议、诉讼要求撤销。

2.被定为违建要拆除

如果企业的办公用房在遭遇拆迁时被认定为违法建筑，企业的拆迁补偿会受到一定影响。但并不是所有的违章建筑都不予以补偿。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条的明确规定：“市、县级人民政府及其有关部门应当依法加强对建设活动的监督管理，对违反城乡规划进行建设的，依法予以处理。市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿；拆除未超过批准期限的临时建筑，应当给予适当补偿。”

在实践中，确实存在一部分企业手续不全的情况，这类企业在面临拆迁时就会显得更加被动。在此，小编提醒企业一定要注意是什么原因造成的企业房屋手续不全。有些企业房屋的手续不全可能是由历史遗留问题或者其他原因造成的，对这种手续不全的房屋不能随便就认定为违法建筑而强制拆除。在实践中，规模越大、厂房占地面积越大的企业，越容易激起征收方“以拆违促拆迁”的不良想法。

在企业遭遇拆迁补偿中，要注意区分违章建筑和建筑内的财产。哪怕是违章建筑，建筑内的财产，例如机械、设备等可以独立于违章建筑存在，系违章建筑人的合法财产，依法应当受到保护。拆迁人在拆除违章建筑的过程中，不得侵犯违章建筑人的违章建筑内的合法财产权益，否则应当承担法律责任。

应对之策：

针对行政机关做出的责令限期拆除决定，企业要作出明智的选择，采取法律手段，同时要保护房屋不被强拆，如若难以保全，请一定要保留证据。

3.评估机构不是由企业选择的

我国法律明确规定，被征收人有选择评估机构的权利，如果被拆迁人不能协商一致，则按照少数服从多数的原则投票，或是摇号、抽签等随机方式确定。然而，在企业拆迁中，评估公司一般都是由拆迁方直接内定的，且长期以来与拆迁方保持着合作关系，企业的选择权难以行使，因此，评估结果确定的房屋价格很低。

应对之策：

当被侵权时要在第一时间主张选择权，若不能取得满意结果，可向市、县级人民政府举报，也可以此为由针对征收补偿决定提起复议或者诉讼。

4.通过各种方式逼迁

有些拆迁方在拆迁过程中，如果遇到企业不妥协，就会对企业经营者进行各种逼迁。有的通过追究涉案企业税务、环保甚至企业负责人计划生育问题等来达到搬迁目的，还有的采取破坏生产经营等手段，如采取断水、断电、断路等方式，或采取挖沟、挖墙脚、雇人威胁恐吓、故意倾倒垃圾杂物等方式，使得被拆迁企业无法正常运行，从而迫使其搬迁。

应对之策：

面对复杂的情况，不要害怕，根据程序进行依法救济，相信法律会保护您的正当权益。

5.恐吓

在拆迁过程中，有可能存在虚假拆迁恐吓的情形。一般表现为两个方面：（1）拆迁方并不实际强拆企业房屋，但每天都恐吓经营者要进行强拆，令被拆迁企业主终日处于魂不守舍的紧张状态中；（2）在采用正常程序拆除的企业上做文章，如有的企业因自愿签署补偿协议从而房屋被拆，拆迁方就对外宣称这个企业是被强拆的且未得到任何补偿，从而让未签署协议的被拆迁企业产生恐惧心理，进而与拆迁方签署补偿标准不合理的补偿协议。

应对之策：

企业主要提高警惕，对于拆迁方所说的话要进行考察，与周边企业信息共享。

6.停产停业损失如何计算补偿

根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十四条第二款规定，停产停业损失首先应由拆迁户和拆迁方协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。这种方式拆迁户争取的空间比较大；但是如果遇到拆迁方如果不讲理，拆迁户如果没有采取强有力的维护权益的手段就容易吃亏。

以北京为例，如果用作经营的房屋是经营用房，它的停产停业损失计算如下：

停产停业损失补偿费=（用于生产经营的非住宅房屋的月租金+月净利润×修正系数+员工月生活补助）×停产停业补偿期限。

拆迁户可以根据以上公式计算。它的优点是明确、具体，相对其他方式来说不容易发生纠纷；缺点是拆迁户不容易获得过高的补偿。

如果以房屋的面积计算，有的企业营业执照登记的是几百平米，但实际经营面积还有可能包括院落、平台等空间，与登记的面积可能存在较大的出入，如果按照面积一次性给予补偿的话，会造成补偿数额相差较大。

另外，还可以按照经营的效益状况计算。以江苏省为例，在补偿停产停业损失方面有相关规定，如停产停业损失只补偿直接效益损失，不补偿间接损失。停产停业损失补偿具体以政府发布房屋征收公告前3年的平均效益计算，不满3年的，按照实际年限计算。平均效益要结合纳税情况，以会计核算及其他有关资料为依据。

律师提示：

企业拆迁中停产停业会造成重大损失，对于某些企业来讲甚至可能是灭顶之灾，一是因为企业换个地方可能就难以经营或者经营不佳；二是有可能企业主刚投入资金还没开始或者开始经营不久就遭到拆迁，停产停业的损失巨大，补偿款只是杯水车薪。

在实践中，企业主能不能得到合理的补偿其实更多在于如何争取。

其实，不止是停产停业损失补偿，企业拆迁还包括企业厂房及土地的补偿费、企业员工离职的损失补偿费、装修及装潢损失补偿费、临时安置费、企业迁址而引发的其他损失等。企业主应利用法律途径维护自己的权益不受损害，争取合理的征收拆迁补偿。

最后，在企业征收过程中无小事，企业主一定要谨慎对待，必要时可寻求专业的法律帮助。