我国养老地产发展路径及策略研究

冯潇潇

济南中博置业有限公司（250000）

0 前言

我国传统养老地产模式，无论对于多样化的老年生活需要，还是不断增长的老年人口数量，都已经无法满足。 因此，应该根据老年人多维度需求特征进行划分，在开发养老地产的过程中，不但要将不同年龄段人群之间的情感隔离和生活隔离打破，而且更应该注重老年人的社会需求[1]。

1 我国养老地产市场的现状

1）在养老地产市场需求上，独生子女家庭的数量增加，孤寡老人的数量增加，家庭规模倾向于小型化，人们的生活水平提升，老年人养老观转变，这些都逐渐地增强了养老地产消费者的消费意愿。自古以来，我国传统消费习惯都是先积累，后消费，大多数人年轻的时候就有了一定的经济积累，进入老年时期后就有了实际消费能力。再加上我国不断完善养老保障制度和提高医疗水平，也日益地增长了养老地产市场的需求。

2）在养老地产市场的供给上，当前，我国养老模式主要还是社区养老、居家养老及机构养老，并没有有力地支持和重视养老地产，因此，发展还处于初步阶段，养老地产市场供给还有很大的缺口。

在养老地产发展过程中， 当前存在两个约束：首先，主流为社会化养老模式。 老年人口无论是精神上，还是情感上，都已经成为弱势群体；其次，老年人口无论是比例，还是基数，都比较大，青年劳动力比例欠缺，传统养老模式无法有效地将养老进行下去[2]。 所以，针对社会化养老而言，应该将经济与社会有机结合，以解决我国养老问题。

2 我国养老地产发展的路径

2.1 发展路径和开发模式

从当前来看，我国养老地产已经初步形成了15种开发模式，全年龄段社区、适老化改造社区、医养结合社区、 度假养生社区以及综合性养老社区等5种最具有代表性的类型。 养老地产项目既具有独特性，又具有综合性，致使各种开发模式都无法独立地满足项目实际需求。 为了有效地解决单一开发模式的局限性问题，大多数养老地产项目都采取多种开发模式并举、盈利模式多向衍生、动态调整运营模式，均匀地分摊整个产业链条上的项目风险。

短时间内，我国养老地产属于政策重点支持的领域， 主要以开发医养结合和适老化改造作为主导，无论是支持力度，还是政策倾向都比较大，对于降低项目风险和开发成本都比较有利。 传统养老地产逐渐地向综合性养老社区进化发展，形成医、住、乐、养的复合化服务体系，对于产业的集群化和规模化发展都非常有利。 目前，我国养老地产企业应改变开发思路，先对多方力量进行整合，制定行业标准，统一服务标准，将社区养老融入养老机构。

2.2 运营模式

国外比较成熟的养老地产运营模式，主要是根据运营收益风险的分配方式进行分类。 养老地产运营模式可以分为委托经营模式、净出租模式以及委托运营与租赁有机结合模式。 委托运营与租赁有机结合模式介于委托经营模式和净出租模式之间，不但能够保证收益稳定，还能够获取比较高的增长效益[3]。

根据服务标准分类、客户类型和我国现有的运营模式，构建多元化新型的运营模式，例如养生和生活综合体、地产+社区+医疗等。 该类运营模式能够使企业自身的利润链和覆盖面扩展，具有控制产业链的能力，依靠规模经济，有效地提高效率和降低成本。

3 我国养老地产发展的策略

3.1 完善产业顶层设计，健全政策扶持体系

养老地产扶持政策大多是纲领性的政策，需要完善实操层面的法律政策体系。 在政策优惠上，深入改革养老产业市场，使养老地产企业能够将更多非营利性养老机构享受到政策支持，对社会投资进行鼓励和引导，参与养老地产业。 在供给土地上，政府应该不断探讨供给土地模式，盘活闲置土地资源，使供给养老地产政策性用地增加，土地监管力度加大。 在医养结合上，改革医保制度和监管制度，以及医养资源智能化等方面为出发点，从而实现医养资源与养老地产的互通。

我国养老地产项目，无论是服务体系、产品设计，还是配套功能，都无法满足养老需求。 政府应该建立养老地产国家标准体系， 运用试点先行方式，从而优化国家标准。

3.2 构建多元融资模式

养老地产项目的资金需求比较大，建设开发的过程中，将社会各方流入的资金进行引导，拓宽融资渠道。 在市场环境中，不但资金总规模比较大，而且倾向于周期长、投资风险低以及要求回报不高的项目资金，既具有银行信贷，又具有社保资金、保险资金以及企业年金等三类资金，养老地产项目应该对这三类资金重点关注，使其能够参与进来。

3.3 创建跨界产业联盟，多主体共同发展

老年群体无论对于医疗陪护、文化娱乐，还是人文关怀等适老服务需求，都在不断地提升，传统地产模式很难满足养老地产服务的需求，所以，应该将专业化养老服务投资商引入，打造多主体协同养老地产的跨界联盟[4]。

我国养老地产企业应该加强交流合作，积极整合各自优势资源，在产业链关键节点上，构建跨界联盟，有效运用卡位战略，加强自身的核心竞争力，重视培养产业价值链，从而实现产业最大化效益。

4 结语

我国老龄化社会进程的加快，也增长了养老需求，但养老产品及供给服务比较乏力。 不断地出台养老产业改革政策，目的就是引导社会力量积极参与到养老产业发展中。