房地产企业财务分析存在的问题及对策思考

摘要：房地产行业作为一个带动经济高速发展，关乎国计民生的重要行业，其行业内部的竞争日益激烈。为了生存下来，房地产企业必须苦练内功，提高核心竞争力，从而实现效益最大化。这就需要企业不断提高管理水平，同时提高盈利能力。此时企业财务分析就显得尤为重要。财务分析主要是以财务数据为基础，针对企业运营过程中的利弊得失和发展趋势进行分析，为企业决策提供服务。本文将阐述房地产企业财务分析的重要性、目前存在的问题，并提出解决问题的对策建议。

关键词： 房地产企业; 财务分析; 财务管理

一、財务分析的重要性

（一）财务分析对公司经营起到监督作用

众所周知，财务分析的基本内容包括偿债能力分析、运营能力分析、获利能力分析和发展能力分析，以上四种分析是相关联的，缺一不可的。不同的需求者出于不同的利益考虑，对分析有不同的侧重要求。这些财务分析，对企业的财务状况和经营业绩进行了全方位的分析，起到了监督的作用。

（二）财务分析对企业决策至关重要

房地产企业财务分析以财务报告和相关的数据为依据，对企业的财务状况和经营情况进行评价分析，反映企业在经营过程中的成功和失败，同时对企业的发展做出趋势分析。这一切都为房地产企业财务管理工作提供了改进的方向，使得管理工作更为优化。企业管理者在使用财务分析资料时，因为有了详尽的资料，在决策时就能提高准确性，这对企业发展是极为有利的。

二、房地产企业财务分析存在的问题

（一）对财务分析重视程度不够

1、财务人员素质参差不齐，影响分析工作质量

在房地产企业从事会计工作，需要一定的工作经验。在房地产飞速发展的当下，房地产项目不断地增多，没有那么多的人才储备。此时，如果工作经验欠缺的人上岗后不能迅速发挥出应有的作用，财务工作质量就难以保证。虽然有些房地产集团很重视会计人员的后续培养，但由于培养一个合格的会计人员需要时间，而在房地产企业工作压力较大，会计人员离职率较高，这样就拉长了培养的时间。因此房地产企业会计人员往往素质参差不齐，整体实力较为薄弱，高端人才稀缺，无法满足企业的人才需求。

2、公司财务制度不够健全

目前房地产企业中大部分属于民营性质，在这些企业中，有的企业投资者自己投资、自己经营，没有专业的管理团队。在未发展到一定规模时，这些企业家族化管理现象严重，对于现代化的财务管理方式缺乏应有的认识，往往在实际财务操作过程中权利和义务分不清，造成财务管理松懈，财务控制不严，会计信息不符合管理要求。有的企业虽然有财务管理，却并没有将财务分析纳入企业管理的体系中，缺乏足够的重视，使财务分析没有发挥它在企业管理中应有的作用。

（二）财务分析对公司经营未起到监督作用

1、财务分析指标不够全面

房地产公司拿到土地后，首先是制作该项目的经营计划，但是在经营计划制作时，企业往往单纯的考虑企业的获利能力，利用营业利润率指标来分析，当营业利润越高时，表明企业市场竞争力越强，获利能力越强。但是，会计的六大要素和房地产企业资金运动过程是紧密相连的，因此，仅仅对获利能力进行分析，没有对运营能力、偿债能力、发展能力分析是不全面的。

2、对经营计划事中督促和事后评估分析作用流于形式

虽然房地产企业制订了经营计划，但在执行经营计划时，经营者经常会因种种原因偏离经营计划，这些日常资金运营活动均由经营者控制，经营者总是以种种借口，随意更改经营计划，有时朝令夕改，使得财务部门的监督难上加难。房地产市场行情好的时候，顺利完成经营目标，往往没有分析完成过程中存在的问题，有针对性地去解决。在房地产行情不好的时候，经营目标没完成或完成得不好，仅仅对获利能力进行分析，没有全面地进行财务分析，没有通过财务分析提出更准确地改进建议，这对企业的发展不利。

（三）财务分析和其他职能部门的工作没有相互促进

1、财务分析未能为融资部门决策提供准确的依据

一个项目启动后，融资就是决定成功的关键，如果融资不成功，也可能会造成资金链断裂的后果。但是，当前房地产融资形势不容乐观，国家对信贷的收紧及上市的限制，导致中小房地产企业融资难上加难。为了缓解短期资金压力，企业会借一些短期借款。为了开发项目的需要，企业会借一些长期借款。但是，在借款前，房地产企业往往未对相关偿债能力指标进行分析，导致有些借款不能及时还上，增加融资风险。

2、房地产企业运营部门对财务分析不够重视，导致财务目标不能实现

一个房地产企业能顺利完成开发项目，实现财务目标，人和生产资料这两个因素必不可少。人是生产力的主体和企业财富的创造者。而生产资料是企业的各项资产，是达成财务目标的重要工具。很多企业想不到这两项和财务分析的关联，没有重视这一方面的分析，导致企业运营效率低下，财务目标不能实现。

（四）财务分析没有为企业做出决策提供正确依据

1、财务部门不重视财务分析工作导致无法准确提供数据

在房地产行业竞争日趋激烈的今天，财务管理工作越来越重要，只有正确进行财务管理，做好财务分析，才能让企业立于不败之地。但是在实际工作中，在很多中小房地产中，甚至有些大型房地产企业中，财务部门中还是把核算放在重点，对于财务分析不够重视，没有把财务分析作为一个重要的工作来做。可能偶尔会做个简单的小分析，也只是为了应付一下，没有从根本上重视起来。

2、财务分析方法选择不适合企业，数据失真

在大型房地产企业中，对财务分析相对还是做得比较多，特别是国企，对财务分析尤为重视。但是在基础薄弱的中小企业，财务分析能力参差不齐，在选择分析指标上，经常会片面的采用某种指标，习惯以偏概全，没有从宏观的角度去分析问题。在分析方法上，也会出现错误，张冠李戴，用错误的指标来分析问题，结果当然是牛头不对马嘴。最终结果导致数据错误，到企业做决策的时候，就会出现决策失误。

三、改进房地产企业财务分析的对策及建议

（一）重视财务部门，特别要重视财务分析工作

1、加强财务人员工作能力的培养

由于会计人员素质不一，普通的能力在日常简单的会计核算和资金管理中还能应付。对于财务管理的核心工作，要求是比较高的，对专业知识需要有一定的积累。我们在日常工作应该鼓励财务人员主动参加财会学习，比如参加职称考试，参加各种会计知识培训。另外，公司也要积极举办财务分析专项培训，提高财务人员的专业修养。

2、建立财务分析管理制度

对于中小房地产公司的财务分析，确实是一个难题。因为在这些企业中财务制度不够健全，对财务分析这一课题更是一个空白。公司财务部应该在会计核算和资金管理的基础上，建立财务分析制度。

3、公司层面重视财务分析工作的重要性

建立财务分析管理制度后，作为公司的领导层，应该认识到财务分析的重要性，在应对日益竞争激烈的市场环境，必须运用财务分析这一工具，对财务状况和经营业绩进行分析，分析企业在运营过程中存在的问题，为领导经济决策提供依据。

（二）财务分析在公司经营中时刻发挥着作用

1、经营计划中指标分析应全面

在大多数中小房地产企业中，在编制经营计划时，对财务分析指标是片面的，没有全面地进行财务分析。为了知道企业能否偿还到期债务，就应该对偿债能力进行分析;为了知道通过内部人力资源和生产资料的配置對企业经营目标实现所产生作用的大小，就应该对企业运营能力进行分析;为了知道企业的获利能力，就应该对获利能力进行分析;为了知道企业发展的潜在能力，就应该对发展能力进行分析。只能全面地进行指标分析，才能让企业的决策者了解企业的全部信息，更好的经营，达到企业的经营目标。

2、执行经营计划时，随时监督;执行经营计划后，及时进行评估

对经营计划的执行一定要保持严肃性，允许在进行严格财务分析论证后进行相应修改。修改以后，在执行过程中，必须对修改前后的情况进行对比，看看修改是否合理。如果不合理，应该调整回去，并对调整失误的责任进行追究。经营计划完成后，不管结果是好还是不好，都应该对经营情况进行财务分析，对经营过程中的利弊得失进行总结，对发展趋势进行分析，让企业的经营一直处于监督之下，使得企业的经营顺利进行。

（三）各部门要精诚合作，互相促进

1、财务分析必须为融资做好决策支持

房地产企业的融资是其开发项目成功的重要一环。在融资前，不能只进行获利能力分析，还要分析企业能否及时偿还到期债务。针对具体融资期限，采用具体的分析方法，对企业偿债能力进行分析。 如果是短期融资，要分析流动资产对流动负债能否及时足额偿还。如果流动资产变现能力很弱，就要考虑是否做短期融资。如果企业要做长期融资，就要考虑企业是否有足够的偿还能力，对长期负债及时偿还有保障。只有在融资前进行相应的偿债能力进行分析，才能规避融资风险，让项目开发得到足够的资金保障。

2、运营部门要重视财务分析提供的数据

运营管理部门的主要职责是进度跟进、综合协调。其定位是站在集团战略及项目综合发展的高度上去发现问题，分析问题并协助相关职能部门解决问题的综合协调管理部门。发现问题除了针对经营计划，对重要节点进行对应考核外，还要依靠财务部门的财务分析，通过对人力资源运营能力指标和生产资料运营能力指标进行分析，发现运营中存在的问题。这时候，运营部门就要协调各职能部门，针对发现的问题，尽快去解决，提高相应效率。

（四）财务分析要为领导决策提供依据

1、财务管理应该把财务分析作为重要工作来抓

在大多数中小房地产企业中，财务部对资金管理和核算管理依然是重点，仅有的财务分析就是对利润在经营中进行跟踪分析。没有把财务分析的其他指标运用起来。针对目前财务管理中重核算、重资金管理，而轻财务分析这一倾向，应该要纠正。

首先，财务部门应该有自己有财务分析岗位，这个岗位实际上是财务管理岗位的细分。其次，在设置财务分析岗位时，要与财务管理相结合，并与各职能部门加强联系，为各部门和领导做好决策提供服务。最后，在财务内部，把财务分析制度建立起来，与会计核算管理制度、资金管理制度一样作为重要的工作抓手，保障企业正常经营发展，并实现财务目标。

2、准确确定财务分析方法很重要

财务分析人员要不断地提高自身工作能力，只有这样才能在数据指标分析中游刃有余。我们分析的时候针对不同的信息需求者，做出不同的财务指标分析，让其在分析中得到自己想要的结果。同时我们也不能仅仅拘泥于现有的财务指标分析，还应当在工作中使用其他分析来辅助验证结果。比如用分月的现金流量趋势分析来对企业的债务偿还进行辅助分析，分析企业能否在规定的时间内偿还债务，可以为投资和融资做好相应决策依据。

四、结束语

房地产企业在如今激烈的市场竞争中要获利需要领导者有远见卓识，员工的不辞辛劳，同时，在很大程度上还要取决于企业的财务政策，而财务政策是建立在企业的财务分析之上的。相信将来房地产企业会有一个完善的财务分析制度展现，为企业的发展做出巨大的贡献。

参考文献：

[1]蔡宏.房地产企业财务报表分析问题及对策探析[J].纳税，2019（29）：60-61.

[2]郁飞.浅析房地产企业财务报表分析方法[J].纳税，2019（18）：66-67.

[3]王春梅.房地产企业财务分析存在的问题及对策思考[J].中国市场，2019（33）：134-135.

作者简介：

陈孝明，华景川集团有限公司。