融资管理是房地产长效机制的牛鼻子

葛丰

住建部、人民银行近日在北京召开重点房地产企业座谈会。会议指出，人民银行、住建部会同相关部门在前期广泛征求意见的基础上，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。

虽然目前融资新规的细则尚未公布，但从大方向来看，抓住了资金监测和融资管理这个牛鼻子，必能从根本上利于稳地价、稳房价、稳预期，推动房地产行业长期稳健运行。

房地产业是最典型的资金密集型行业，资金的流入流出在房地产市场的兴衰交替中往往起到举足轻重的地步。此前国外历次房地产泡沫的形成与破灭，无不由于金融机构盲目低估潜在风险，导致资金过度流向房地产市场，进而推动房价超常规上涨并进一步吸引资金加速流入，原本分散的非系统性风险此时开始交叉感染形成系统性风险，及至市场见顶后一部分资金出逃引发更多资金争相出逃，市场非理性繁荣最终演变为危机收场。

所以对房地产企业的融资管理是一个非常关键的变量，而中国房地产市场的特殊性，无疑使得融资管理的重要性进一步凸显，原因在于：

首先，中国房地产金融的扩张速度放诸世界范围实属罕见，在这个从无到有、从小到大的急速膨胀过程中，中国房地产市场迄今尚未经历过哪怕一次完整的市场周期，而这种经验缺失，很容易导致整个市场更易形成一致性错误判断。

其次，中国房地产部门的杠杆率之高令人咋舌，因此融资端的变化，对市场更具有决定性作用。例如，从对比情況来看，美国次贷危机发生时，房地产部门来自银行的债务融资规模，也仅占其全部资金来源的40%不到，而中国房地产企业的资产负债率，则始终在70%左右高位徘徊（2019年末，上市房企资产负债率均值为69.96%），更不用说，国内房企自筹资金中的大部分主要由商品房销售转化而来，其中很大部分，实则仍然来自前期银行按揭贷款。

第三，中国房地产市场的增量资金流入，更容易推动市场进入自强化演变路径。因为中国特殊的土地供应制度决定了房地产企业资金量的增加，更容易推高土地成交价格并由此推高商品房成交价格。这种敏感性，其实从今年上半年房企融资环境的边际宽松，以及热点城市土地市场的迅速升温，已经再一次进行了证明。

所以融资端的规范管理，可以在很大程度上决定中国房地产市场的演进路线。或者反过来说，如果不能对融资端进行有效规范管理，那么房地产调控的效果必然是事倍功半的。

当然，本轮房地产调控与以往相比，除了咬定目标不放松的韧劲外，另一个显要的进步是对长效机制的格外重视，因此，这就决定了现阶段对于房地产企业的融资管理，将明显不同于以往阶段性的“管住信贷”等短期政策调整。其作为房地产长效机制重要一环，应当是市场化、规则化、透明化的，从而既利于市场主体形成稳定、连续的政策预期，同时更重要的是，由于其内在的利益兼容性，可以在多方合力下更顺畅地防范化解房地产金融风险，促进房地产市场持续平稳健康发展。

（本文刊发于《中国经济周刊》2020年第16期）