房地产土增税清算及其税收筹划风险研究

周俊

在开发项目的时候，土地增值税是房地产公司需要缴纳一个主要税种，由于房地产项目开发的成本非常繁杂，土地增值税的计算有难度，所以房地产公司的税收筹划风险也相应提高。所以，房地产公司应该重视对其自身土地增值税清算的工作，合理合法地降低税收筹划风险及其带来的负面作用，有利于房地产公司在长期内实现稳定发展。本篇文章基于土地增值税清算相关原则和要点，探索房地产土增税清算的税收筹划风险，从而提出针对房地产企业税收筹划风险的一些建议，希望能对房地产企业未来发展有所借鉴。

一、土地增值税清算

（一）土地增值税及原则

对于土地增值税和其原则，作为纳税人，房地产公司如果具备符合土地增值税清算的条件，就能够根据土地增值税和税收相关法律法规，计算开发项目所需缴纳税额，从而进一步明确该项目的纳税行为。此外在纳税时，房地产公司需要如实提供财务与非财务信息，依法缴纳土地增值税，确保提供信息或数据准确，符合房地产公司实际情况，从而依据提供准确的真实数据信息开展土地增值税清算工作。

（二）房地产公司土地增值税清算要点

1.界定清算条件。根据国税发[2006]187号《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》文件中的内容以及要求规定：符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税清算： ①房地产开发项目全部竣工、完成销售的; ②整体转让未竣工决算房地产开发项目的; ③直接转让土地使用权的。 符合下列情形之一的，主管税务机关可直接要求纳税人进行土地增值税清算： 已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的; 取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的; 纳税人申请注销税务登记证但未办理土地增值税清算手续的; 省税务机关规定的其他情况。以上种种，房地产开发企业必须符合以上条件，才能进行土地增值税清算。

此外，须注意一点，除了硬性规定外，在清算时，房地产企业要把没有完成转让的那部分房地产从成本和收入费用里面扣除。若在完成清算之后，要继续销售剩余的房地产，房地产公司要按照有关规定，缴纳并清算土地增值税。

2.要对收入进行准确的计算。面对房地产企业的土地增值税缴纳，正确地计算收入是进行土地增值税清算的基础，而这里的收入既包括货币和实物收入，也包含转让房地产取得的销售价款和有关收益，以及其他收益。同时，为确保土地增值税清算的准确，在确认收入要有科学合理的依据，所以房地产公司应该将销售合同、许可证和发票等可靠的相关资料完整地保留下来，并且要注意销售发票上所写的金额类别，如属于销售收入的一部分还是属于全额的销售收入，要定向区别开，因此，这就需要有关人员依据签订的合同条款来作出判断。此外，在房地产企业预收了一部分房款之后，如果在交房过程中发现合同注明的面积与实际测量面积不符，导致需要退补房款，这时同样要重新计算需缴纳的土地增值税。

3.对可扣除金额项目进行确定。在房地产土地增值税清算中，对于可扣除金额的清算项目可分为多种，一般常见的有：房地产转让时缴纳的相应税金、房地产相应开发成本、土地成本等等，面对这些项目除了要清算合理外，还必须满足相关规定法律要求。例如在进行经营房地产相应土地开发过程中，房地产开发商必须在原有成本基础上，获得建筑安装费凭证、拆迁补偿费凭证，并保留对应资料，以此向税务机关递交申请，进行税费审核，从而才能扣除相应土地增值税，保证增值税缴纳的合理合法。此外，房地产开发成本作为土地增值税筹划的大头，针对可扣除金额项目，房地产企业必须以开发成本为基础，以此进行相关项目确定，比如对于拆迁补偿费项目，首先应确定房地产开发成本的面积，才能确定拆迁范围，从而明确相应费用。

二、房地产土增税清算的税收筹划风险

（一）销售定价的税收筹划风险

对于房地产土增税的缴纳，一般的标准住宅开发项目，如面积标准认定的普通住宅项目可以享受国家税收优惠政策。因此，为了享受这种税收优惠政策，在申报土地增值税时，一些房地产公司就会把其他的一些项目上报为普通的标准住宅项目，如将高层公寓建设划为普通住宅项目，但在通过有关政府部门的调查后发现，有的房地产公司项目根本不能认证为普通标准住宅项目成本，如没有将相关成本支出划入能扣除的财产项目内，从而容易引发一定的税收筹划风险。

（二）可扣除金融业务的税收筹划风险

对于筹划土地增值税，我国多数房地产企业容易存在错误认识，如认为房地产公司開发成本和费用越高，可以予以扣除的成本费用就会越多，土地增值税就会相应降低的错误观点。然而，在房地产实际筹划土地增值税时，很多规模较大项目的成本和费用并不包括在可扣除项目里，不能进行相应扣除，并且一旦税务部门认为房地产公司的做法有问题，房地产公司就可能面临逃税漏税的风险。

（三）利息扣除的税收筹划风险

对于土地增值税筹划，我国多数房地产公司通常采取利息支出方法进行土地增值税的税收筹划，该方法虽然简单快捷，但有时可造成房地产公司的认定和税务部门不相符的问题，导致出现一定的税收筹划风险。例如房地产公司认为某一项的支出满足扣除条件，但税务部门认为其不满足扣除条件，房地产公司的认定和税务部门出现不一致现象，遇到这种问题，房地产公司就很可能遭受经济上的损失。因此，在税收筹划过程中，对于市场的风险变化，房地产公司必须根据市场情况，实时变化，避免相应税收筹划风险，提利润保成本。

三、房地产企业税收筹划风险建议

（一）积极运用税收筹划

在经营期间，房地产公司必须重视税收筹划工作的开展，掌握通过税收筹划来合法减少纳税额的方法，以此保证房地产企业的正常运行，确保实际收益。虽然目前房地产公司普遍面临利润率下跌的严重问题，但是越是这种时候，就越显示得管控成本的重要性和必要性，成本管控工作作为房地产企业中的非常关键环节，即可增加房地产企业运营收入，又可减少房地产企业运营期间相应支出，并且可有效保障税收筹划工作开展。因此，为了有效地降低公司经营成本、提高收益，房地产公司一是要运用税后筹划方式来合理制定房产销售价格，二是要重视项目开发环节，认真思考和研究分析每一个细小环节，包括和其他公司的合作开发项目、确定经营模式，探究税收对于房地产公司经营的整体影响和综合作用，学会有效利用税收筹划中的不同措施来增加公司收益。

（二）可扣除金额项目风险的规避策略

面对可扣除金额项目存在的风险，房地产公司应该明确不同风险的合法范围，多和当地税务部门工作人员进行交流沟通，如通过邀请相关部分人员对房地产企业对应员工进行税收政策和相关法律培训，交流了解最新的税务相关法律法规和优惠政策，保障房地产企业税收的合理合法，与时俱进。同时，根据我国土地增值税税收的有关法律法规规定，土地增值率达到20%以上，缴纳土地增值税额就应该是增值额全额与适用税率的面积。若土地增值税未达到20%以上，房地产公司就能够享受相应的税收优惠。也就是说，增值率20%是税收筹划工作开展的关键，房地产公司在此基础上可以合理适当把扣除金额项目增多，以达到降低纳税额的目的。

（三）利息扣除风险的规避策略

基于上文的利息扣除风险，房地产企业必须在原有利息扣除风险的规避方面上完善策略从而减低房地产企业风险损失。例如房地产企业可在合法规定范畴下，与相关税收部分进行沟通联系，更新自我税收知识和信息，第一时间对相关税收进行合理规划，从而避免利息扣除风险。此外，房地产企业也可从三个方面健全利息扣除风险规避体系，第一，可基于税收合法规定或税收法律要求，把房地产企业相关费用，与其其它税收费用相结合，通过利息费用的结合，扣除开发成本，避免利息扣除风险。第二，房地产企业可在各大银行贷款利率基础下，合理归算自身限额，保证扣除限额最大。第三，当面临税收筹划的不同风险，或在筹划过程中，为保证利息扣除风险的规避，房地产企业可根据实际情况，进行上述两种方面的选择，从而实现合理税收筹划。

（四）分化企业项目定位和运作模式方向

面对多变的房地产市场，要想保证房地产成本，减少相关税收消耗，就需根据市场变化，实时调整房地产项目定位。如当房价上涨时，针对消费者购房心理和实际房价情况，从产品设计出发，房地产开发商可将原有高额的配置住宅降为低价普通住宅项目，一来减少市场带来的消费冲击，提高经济收益，二来可根据免税规定点实现税收筹划，降低成本消耗。同时，如果房地产已经开始土地增值税清算，那么就代表房地产开发商已经进入相关利润收益阶段，所以，适当分化地产项目定位，可增大利润，减少不必要的利润消耗。此外，当房价急速提升时，房地产开发商除了调整项目定位外，还需在运作模式上，结合用户需求和市场行情，采取多销增量的方式提高利润收益，增加資金成本。同时，房地产开发也需在调整项目定位和改变运作模式基础上，持续关注高档住宅和相关用户动态，针对社会发展，家庭高经济现象必将成为未来发展趋势。因此，面对高经济家庭，高档住宅项目作为高消费的标志，必将成为高经济家庭的需求。总之，对于市场的风险变化，房地产公司必须根据市场情况，实时变化，避免相应税收筹划风险，提利润保成本，实现房地产企业正常运行。

四、结语

综上所述，为了达到最高的经济效益，房地产公司应该掌握税收筹划这一有效减少税负的武器使用方法，重视对其自身土地增值税清算的工作，合理合法地降低税收筹划风险及其带来的负面作用，在运用过程中，房地产公司也要考虑到利用税收筹划会造成的种种不利影响。所以，房地产公司在享受税收筹划工作给公司带来的众多有利影响的同时，必须树立并不断提高风险防范意识，促进房地产公司的可持续发展。

（作者单位：南京电建中储房地产有限公司）