房地产企业融资成本及风险控制研究

王蕾

房地产行业是我国重要的经济支柱，在一定程度上影响了国民经济的发展和社会生活的稳定。房地产行业属于资金密集型产业，资金需求量大、周期长、风险大等特点，加之我国房地产企业融资方式单一、融资渠道少、融资工具少，使得房地产企业在发展中遇到了巨大困难，因此当前的主要任务是着力解决融资问题。

我国房地产企业的融资现状出发，以某地产为例，通过对企业融资理论的理解与掌握，选擇世界上普遍流行的房地产企业融资方式，针对某地产的具体情况，寻找在整个融资过程中所面临的问题，采用适当的分析方法来制定合适的融资策略控制融资成本，并根据研究对象探讨该融资方案的可行性和相关性。

房地产企业的基本特征就是固定资产多，建设成本需要大，所以在房地产企业的经营过程中，最常出现的问题就是资金链断裂，一般情况下，资金链断裂如果不能在短时间内完成资金链的整合，那么就会导致房地产企业彻底死亡。房地产在其融资方案实行过程中经常会遇到各种各样的风险，项目在开发及实施过程中，可能会出现资金缺口，使得原融资方案不能顺利实施，利率的变动使融资成本提高，给企业开发项目产生不利的影响

一、我国现有房地产企业的融资现状分析

（一）房地产企业融资状况

房地产快速发展，对资金的需求也逐渐增大。但是我国政府对于房地产融资活动制定了一系列的法律法规，这使得房地产企业在资本市场上融资的难度越来越大。国家税务总局制定了一些法律规定，对土地实施适当的改革，使得开发商保有土地成本和过度压力增大，致使开发商对资金的需求增大。由于政府监督和货币政策等的影响，我国房地产企业融资就变得特别困难，投资者的资金也没有办法按时回收。

（二）房地产企业融资结构

在2010-2016年这段时间，我国房地产开发投资资金是不断增大的。在资金结构上，企业的自有资金占据很大的一部分，这表明通过外部渠道融资难度越来越大，企业只能动用自有资金来维持房地产项目开发。而且较为传统的融资方式（贷款、定金等）的比例不断下滑，这表明我国房地产的融资重心正在发生变化，企业正在尝试现代化的融资方式，如表1—1所示。

（三）房地产企业融资过程中的风险分析

1.受政策影响，融资渠道狭窄。利用银行贷款的方法融得资金在资金来源中比重下降，一直以来，在我国房地产企业的资金来源中，银行信贷资金一直都占据主导地位。随着国家对信贷规模的控制及对房地产行业的宏观调控，银行信贷资金渐渐失去了在房地产企业资金来源中的地位，比重下降。另外，一些中小房地产企业由于受其规模较小，产权不够清晰，缺乏健全的财务制度等的影响，贷款难的问题越来越来明显，所以利用银行贷款这条途径进行融资的企业特别少。

2.金融政策收紧刺激资本市场调整。我国上市房地产公司在资本市场上融资越来越难。从我国诸多已经上市的房地产公司融资情况来看，好多房地产企业已经公布了再融资的计划。证监会在上市房地产再融资的审核过程中，增加了一些环节，使的我国房地产公司再融资的审核难度加大。

3.长期稳定的资金来源有限。基于资产与负债的比例要求基础上，商业银行的贷款大多数属于中短期借款。从商业银行的角度出发思考，房地产企业的资金周转速度慢，项目耗费时间长，如果一直毫无保留的满足其资金需求，一定会增加企业的流动风险。同时，房地产企业用来抵押贷款的资产一般为不动产，变现能力特别难，也因为这样从而致使了在银行信用贷款的资金很不稳定性。

二、当下房地产企业融资风险控制和防范的问题

（一）融资风险控制工作的监督与评价不到位

合规性和积极性不足监督与评价也是风险控制的重要环节。但是对于一些房地产企业来说，其在融资风险控制与防范过程中并没有在 监督与评价环节花费更多的精力和时间，造成相应的控制与防范举措仅仅集中在具体措施上面，在监督和评价方面相对薄弱，最终导致了房地产企业融资风险控制和防范的合规性控制和积极性的相对不足。

（二）宏观政策限制着海外融资模式

某地产的海外融资金额在数值上虽然大，但与自身规模相比，是不相符的。认真研究某地产在海外融资出现高峰时的时点，可以看出某地产的海外融资渠道受限制于国家宏观调控政策，不过值得庆幸的是，某地产抓住了过去几年内最佳的两次海外融资时间。

（三）债券融资不能很好地填补企业资金缺口

某地产股权融资受到限制，而融资证券化中的债券融资并没有很好地填补相应的资金缺口，不利于企业直接融资体系的发展。随着近些年放假的高涨时头强劲，价格出现泡沫的风险徒增，国家对房地产激进型上市融资进行种种限制，投资者对股市的再融资行为越来越抵触，使得某地产为首的房地产商很难从股票市场上进行融资，在这种环境下，某地产有必要拓宽其融资渠道，而债券融资是某地产进行融资的另一渠道，尽管某地产在债券融资的摸索过程中，领先于同行，但与美国为代表的成熟市场相比还有很大的发展空间，并且还有很长的路要走。

三、房地产企业优化提升融资风险控制和防范的对策建议

（一）加大融资证券化力度

随着社会资源日益向资本市场集中，更多地通过资本市场资源配置，客观上要求房地产的间接融资体系进一步向直接融资体系转变，而直接融资中证券融资占据很大的比例，所以证券化融资的创新就显得尤为重要。对于我国房地产的龙头企业某地产来说尤为重要，所以某地产业进行了融资证券化的创新，其创新主要体现在加快房地产投资基金以及住房抵押贷款证券化的创新和发展上。所以，实现房地产融资证券化的创新，是推动某地产间接融资体系向直接融资体系的转变的必然选择。

（二）拓宽某地产的海外融资渠道

利用华润这个平台进行海外融资。中国华润于2000年进入某地产，并成为某地产的第一大股东，由于华润在香港也拥有数家上市公司，所以，某地产可以借助华润的力量，打通并拓宽香港向个国际资本市场融资的渠道。

（三）加快某地产债券融资的发展

在2008年的大牛市前后，由于我国股票二级市场增发过多引起了广大投资者的反感，还有这几年国家加大房地产的调控力度，限制房地产在股票市场上融资，所以房地产上市公司不得不放弃增发股票融资。所以，某地产发行的可转换债券，为许多上市公司提供了另一条途径。

四、结语

资金对于房地产企业来说是至关重要的资源，是否能够更加高效的获取低成本、高稳定性的资金，已经成为了房地产企业的综合竞争力的核心内容。房地产行业正处于发展的上升期，虽然面临着融资渠道单一、融资方式少等问题，但是我国政府对房地产行业给予了大力扶持和帮助，我国政策也在积极引导和鼓励房地产行业的稳健发展，房地产企业的资本结构将会不断优化，它的完善将给我国房地产行业带来崭新的局面。

（作者单位：西安财经大学行知学院）