抵押权在房地产领域的法律应用

王正红

摘要：在当前时期，由于房地产本身具有着极强的不可移动性并且还有极大的升值性，因此，很多人选择使用房地产来作为抵押，以房地产进行抵押的案例也比比皆是、非常常见。但是，由于房地产的权属性质存在不同之处，加上土地房屋还有极强的不可分性，便使得抵押的过程愈加复杂，在房地产领域中应用抵押权也相对来说较为繁琐，因此，本文针对这个问题展开深入分析，试析抵押权在房地产领域的法律应用方式。

关键词：抵押权;房地产领域;法律应用

在房地产领域中应用抵押权是较为复杂的，这是由房地产本身的实际特点所导致的，因此，针对于不同的房产类型也要相应的调整抵押权的应用方式，这样才能保证抵押权能在房地产领域中顺利、有效地予以应用。基于此，也需要进行不断的探究，发掘出抵押权更加合理应用在房地产领域中的有效方式，从而达到理想的应用效果。

一、抵押权的概念与作用

（一）抵押权的概念

抵押权作为一种法律协议，当资金的接人人无法支付债券或者票据上所要支付的款额时便可以保护资金借出人的权益。在抵押权当中赋予了资金借出人一定的权利，便是能够从提前签好协议当中所确定的资金借人人资产的出售所得现金中获得偿还的权利。因此，在抵押权当中也对借贷双方制定了相应的抵押条款。

根据我国《物权法》中的第179条规定，抵押权便是债权人对债务人或者是第三人不转移占有的一种担保资产，并且在债务人届期未能履行债务或者是发生当事人最初所约定的实现抵押权的情况下，也便无法再享有抵押借人人所抵押的财产的变价处分权以及优先受偿权了。

（二）抵押权的作用

作为一种担保物权，抵押权是当前时期在我国运用得最为理想和广泛的一种担保形式，由于抵押权的担保效力十分可靠，能够最大程度地凸显出担保财产的重要价值，既然被抵押的物品不转移其占有权，那么便可以在发挥出其担保价值的同时允许所有人继续使用并且发挥出其使用价值，在此过程中，所有人使用该抵押物所产生的收益依旧可以供所有人偿还自己的债务，这样也能有效地保证债权人的实际权益。针对抵押权与其他担保物权的一些优势可以发现，在市场经济当中抵押权有着极大的促进作用和保护作用，在随着我国市场经济进行不断深入的过程中，抵押权的应用也将更加广泛，并且被更多人所青睐、信任，也成为了当下十分常见、流行的一类担保形式。

二、抵押权在房地产领域中的法律应用

（一）对出让的国有土地使用权进行抵押

在房地产领域当中，对出让的国有土地的使用权进行抵押是最为常见的一项抵押方式，也比较容易接受。在办理抵押的过程中主要应该重点审查抵押人的土地出让合同以及土地出让金相关的财务凭据，并且也要着重检查抵押人的土地使用证，以此再展开接下来的办理活动、做好登记手续，以此来展开抵押活动，从而保证接下来的抵押活动能够顺利进行。因此，国有土地的使用抵押能够更加合理应用在房地产领域中，从而达到理想的应用效果。

（二）对出让土地上的建筑物进行抵押

在对出让土地上的建筑物进行抵押的情况下，首先，在抵押之前抵押人需要向国家交足地价款，与此同时，要保证地上建筑物已经获得了相应的产权，以此才能展开接下来的抵押活动办理流程，这样能够保证办理的手续、流程更加简洁，也能尽快地变现。但是在实际进行抵押办理的过程中要着重注意对土地出让合同、土地使用证、交付地价款以及房屋产权证等此类信息进行审核。

（三）对划拨的国有土地使用权的地上建筑物进行抵押

根据我国《城市房地产管理法》当中的第50条规定，“设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿”。由此可见，在对此类房地产进行抵押的过程中要秉承着地上、地下一致的原则进行抵押，通俗理解也便是假如地上的建筑物进行抵押后便应该将这个建筑物所占用的土地使用权进行一并抵押处理。在实现抵押权的过程中，不仅抵押的房产进行产权转移，在被占用范围内的土地使用权也要一同进行转移，土地也便是要交付出土地出让金。这时，一定要明确实际的出让金额，以此来进一步维护抵押权人的实际利益。

（四）对农村集体土地的使用权进行抵押

一般情况下来讲，农村集体土地的使用权是不可以进行单独抵押的，假如是能做抵押的也需要在抵押人一方进行承包后、得到发包方的同意抵押许可后，才能进行抵押，其中主要是抵押一些荒丘、荒山、荒滩这类土地的使用权，或者是村企业的建筑以及所占用范围内的土地使用权。在对农村集体土地的使用权进行抵押的过程中，一定要切实地对所抵押的土地进行审核，审查其是否是在取得集体土地所有书面同意的文件的条件下提出的抵押，并且要同意依据我国现有的抵押法进行抵押后依据实际抵押标准来转化为国有土地;在进行抵押办理的过程中要进行相应的核定，核定土地在通过拍卖实现抵押权时是否应该补交土地使用权出让金数额等实际情况。

（五）对在建合建项目进行抵押

在对在建合建项目进行抵押时主要划分为两个情况，分别是合建自用项目和合建开发商业项目。一般情况下，合建自用项目基本都是划拨土地的性质，在对其进行抵押的过程中则应该着重注意在地价款的数额情况;而在对合建开发商业项目进行抵押的过程中则应该掌握土地使用权的实际状态以及性质，划拨或者出让。与此同时，合建项目在进行抵押的过程中一定要着重注意项目和土地的一致性，无论抵押土地是属于一方的名义下还是在合建公司的名义下都应该作为共同的抵押人，因此，合建项目的各方都应该同意这次抵押，并且在相关的抵押书面文件上簽字。通常情况下，合建项目进行抵押都是出现在合建的过程中的，此时的合建项目并未获得产权证明，但是因为土地使用权是可以进行单独抵押的，并且，在当前时期我国的各类抵押案例当中以合建项目进行抵押的事例不胜枚举，因此，从理论上来讲我国法律是支持合建项目进行抵押的。

三、结语

综上所述，现如今房地产行业所涉及的抵押房产类型多种多样，而相应的房产类型也要有针对性抵押权应用方式。一般情况下来讲，土地使用权的单独抵押仅仅限于经过出让总的国有土地使用权，具体还是以房随地走的方式进行一并抵押处理。而划拨的国有土地使用权在进行抵押的过程中不可以采用单独抵押的方式，乡镇企业的土地抵押也是如此，但是这两种类型的土地使用权可以作为房屋进行抵押时的随同抵押品进行抵押，也便是我们所提到的地随房走抵押情况。在各类房地产类型当中，还有很多类型的房地产是不能进行抵押的，因此，在设定抵押权的过程中也应当予以这些房地产一定的关注。例如，土地所有权，宅基地、自留山、自留地以及耕地等这类集体土地使用权等地产，国家已经计划予以拆迁的房地产，不包含荒地的农村集体土地、且不存在建筑物的地产，以及在法定程序上已经确定违法、违章的建筑物，这样的房产都不能进行抵押，我国的抵押权也应该在这类房地产类型上进行相应的拓宽，以此来促使抵押权在绝大多数的房地产类型当中都能够顺利进行应用。