商业物业企业并购中融资风险控制探讨

王晓霞

摘  要;并购是企业实现规模扩张和高效发展的重要途径。我国经济改革进入深水区后，国民经济增速放缓，随着“一带一路”政策、金融深化改革战略、“互联网+”概念的陆续提出，并购重组现象越来越多。在企业并购浪潮的影响下，作为国民经济支柱产业之一的房地产行业，尤其是商业地产行业，受房产、金融政策的调控和电商的冲击，并购与资本整合加速，但并购成功率不高。融资风险高是商业物业企业并购失败的主要原因，有效控制企业的并购融资风险已成为商业地产并购亟待解决的问题。本文在分析当前商业物业企业并购中常见的融资风险的基础上，分析融资风险的控制方法，并有针对性地提出并购不同阶段融资风险的控制措施。

关键词： 并购;融资;风险控制

一、商业物业企业并购中常见的融资风险

（一）并购前的融资风险

1.融资额度及成本风险。融资额度与并购资金付款节点和需求一致，可以最大限度减少企业的融资成本。融资额度高于并购资金需求会支付闲余资金的利息，给企业带来不必要的资金成本。融资额度低于并购资金需求又可能导致并购合同违约而支付高额违约金，或因急需资金而承担高额利息。

2.融资方式选择风险。企业并购时可以采取多种不同的融资方式，除企业内部自有资金外，主要向外部进行融资，如债务融资、权益融资、混合融资以及其他特殊融资方式，不同的融资方式会带来不同程度的融资风险。如债务融资会导致企业的财务风险提升，企业的偿债能力降低，带来流动和破产风险;权益融资会导致股东控制权分散的风险等。

3.融资结构风险。并购融资需要的资金量比较大，并购企业一般通过多种方式进行融资，如企业内部资金、债务融资、权益融资等多种方式。不同的融资方式会构成不同的融资结构，不同的融资结构又会带来不同的融资风险。合理利用权益和债务进行融资，控制好权益和债务之间的比例关系，对降低企业的融资风险非常关键。

（二）并购中的融资风险

1.并购合同付款条件风险。在并购交易中，并购协议的签订是并购中具有标志性的重大交易节点，自此交易便进入了企业移交和整合阶段。交易合同中的并购价款、付款节点、付款金额、保证金等对并购融资风险的控制至关重要。

2.宏观经济风险。宏观经济影响因素的变化会对企业的融资规模、成本、期限及方式等造成影响。商业地产并购受国家宏观政策、房产调控及金融政策影响较大，应跟踪和研究国家政策，密切注意其整体趋势和走向，对其变动作出专业判断，为企业发展提供决策分析和支持，这对企业的生存和发展至关重要。

3.市场风险。宏观经济政策变化会引起宏观经济变动、产业结构的变化及目标市场需求的变化，目标市场需求又会带来市场风险。市场不稳定时，企业的经营状况也不稳定，此时企业会面临经营风险，融资风险也会提升。

4.企业战略风险。企业战略风险是指企业战略与实际情况不符或市场的不确定性导致企业战略不能实现的风险。企业应该对实现目标过程中出现的危机，作出相应的调整。并购是实现企业战略目标的一种方式，企业战略也会影响到企业的并购融资活动。

（三）并购后的融资风险

1.偿债能力风险。偿债能力是并购整合完成后，并购双方偿还长短期债务的能力。偿债能力是并购双方健康生存和发展的关键。在并购融资活动中，债务融资是并购企业采用的主要融资方式，债务融资应综合考虑融资规模、融资成本和融资期限，以确定最优的融资结构。否则会导致企业的资产负债率大幅度提高，无力支付短期和长期债务，出现债务违约情况，影响企业地正常运行和并购后的整合。

2.流动性风险。流动性风险是指并购双方无资金和能力及时偿付到期债务、利息及其他费用，无法满足生产经营和业务发展需要的风险。并购尤其是现金并购需要支付大量资金，并购企业在并购融资后，可能会出现资产负债率升高，资金周转不畅等情况，导致日常经营资金短缺，引起流动性风险，进而影响并购后的融资风险。

3.控制权风险。权益融资可以提升企业的信誉，降低融资风险。但权益融资发行成本较高，且容易分散企业的控制权，给股东带来控制权风险。债务融资如质押企业股权给债权人，在不能按时还本付息的情况下，存在股权被转让的风险。

二、商业物业企业并购融资风险的控制方法

（一）风险规避

风险规避是指在并購前，对目标企业进行详细的并购调查，目的是识别出目标企业面临的重大风险并预测其发生的可能性，在评估后作出决定。如果该风险会导致重大损失，则应停止或退出该项并购活动，避免成为该风险的承受者。风险规避在放弃了并购预期收益的同时，避免了并购带来的重大风险和损失。

（二）风险分担

风险分担包括风险转移和风险对冲，并购风险转移是指并购企业通过相关合约将风险转移给第三方，如保险及合同约定风险转移等。风险对冲则是使风险之间相互抵消、对冲，如多种外币结算使用、多种经营战略、套期保值等手段。

在并购中，并购方应进行调查，对发现或未发现的事项、风险等在并购合同中进行约定，将该部分风险通过协议的形式约定由股权转让方承担，这也属于风险转移。

（三）风险降低

风险降低包括风险控制、风险补偿和风险转换，是指并购中采取适当的控制措施，减少并购风险的影响因素，从而降低风险或减少损失，将风险控制在企业的风险承受能力范围之内。一般情况下，影响并购风险的因素很多，可以通过控制或调节一种或多种因素实现降低风险的目的。如并购融资可通过调节融资金额、融资方式、融资利率和融资期限降低并购融资的风险。

（四）风险承受

风险承受是指并购企业对自身面临的风险进行识别和评估后，认为风险在可控范围内，自身可以承担风险带来的影响，因而选择承受。如果识别和评估的风险是重大风险，危险度很高，则会给企业带来重大损失，企业无法承受，这种情况不应选择风险承受，应该进行风险规避。

三、商业物业企业加强融资风险控制的措施

（一）并购前加强融资风险控制的措施

1.加强尽职调查。在作出并购决策前，应对被并购企业的财务、法律、现场、市场等进行尽职调查，并根据尽调情况请财务、审计、评估和行业的专家进行独立技术审查，重要项目还应请行政主管部门如地方政府、房产局、工商、税务等进行外围尽调，以对并购项目有一个合理客观的认识。尽职调查对风险规避和并购协议的签订、企业交接及整合至关重要，关系着并购的成败。

2.专业机构审计、评估合理的并购价款。由于并购双方信息不对称，存在定价风险。定价高于市场价格，并购方会支付高额并购价款，并引起并购后融资额度和融资成本的增加。商业物业企业在并购前应聘请专业的审计、评估机构对物业所处的经济环境、经营能力及财务状况进行详细的尽调评估，支付合理的并购价款。

3.择优选择融资方案，形成最佳资本结构。债务融资带来流动性和破产风险，权益融资则带来控制权分散或稀释的风险。并购前应分析金融环境，拓宽融资途径，并结合企业的并购资金需求、自身经营情况及融资对资本结构的影响等多因素，选择有利于企业并购和发展的融资方式及融资金额，避免在融资过程中面临过高的融资风险。

（二）并购实施时加强融资风险控制的措施

1.优化并购价款支付方式。首先，谈判时，并购方应尽可能推迟支付部分或全部价款，推迟支付实际上是无息融资，会降低企业的并购融资风险。其次，付款节点要以交接事项为前提。一般情况下，并购方支付一定的首付款后，要对印章、证照进行管理，对银行账号进行双签和合同进行共同审批，以减少并购过程中的负债风险。大额的股权转让价款付款节点要以目标企业资料的移交和工商登记、资产、现场的交割为前提，促使被并购方尽快交接目标企业，加速并购方实质控制目标企业的时间。最后，并购质保金即或有事项保证金的约定，通过前期的尽职调查，可以发现目标企业的或有事项，即便未发现或有事项也要对其进行约定并留足额质保金。质保金属于无息融资，可以减少并购融资金额和融资成本，进而降低企业的并购融资风险。

2.设置或有事项兜底条款。企业并购具有时间长、交易金额高等特点，或有事项如税务风险、债务风险、担保风险等较高，应设置或有事项兜底条款。避免因或有事项而多支付款项，给企业造成不必要的损失，提升并购融资的风险。

3.结合国家宏观政策，及时调整企业战略，适应市场变化。商业物业并购受国家宏观政策、房地产政策及金融政策的影响较大，并购中要对当前国家的宏观政策及融资形式有客观的分析和了解，及时预测和掌控调控政策导致市场波动的规律，重要政策要聘请行业专家进行解读论证。企业要及时对政策调控作出反应，调整企业战略，适应市场变化，规避政策性风险。

（三）并购后加强融资风险控制的措施

1.加强资金管理，提高营运能力。并购一般会耗用企业大量资金，造成流动性风险，因此并购后应加强对资金的管理，不断提高营运能力。此外，还要加快其流动性，及时调整融资结构，将资产负债率降到合理水平，使企业的正常经营活动不受收购的影响。

2.加强整合协同，提升企业盈利能力。并购需要调动大量的资源，会对企业的自身经营造成影响。并购后还要进行整合，成功的整合能产生协同效应。并购协同效应能提高企业的流动性、盈利能力、营运能力及偿债能力，进而降低融资风险。

3.完善并购内控制度，建立融资风险监控及预警系統。商业物业并购本身就是一种风险投资，在当前宏观政策及金融政策不断调整的背景下，为了更好地控制和防范并购融资风险，应完善并购内控制度，建立一支真正专业的并购融资风险风控和预警团队至关重要。

四、结语

并购融资风险存在整个并购过程中，企业管理层要重视并对购融资风险进行管理，要及时对融资风险进行识别、评估和控制等。并购不同阶段存在的融资风险不同，融资风险的预防和控制措施也不同。按并购的不同阶段对并购融资风险进行预防和控制，可以有效规避和降低并购融资风险，对并购的成败至关重要。

（作者单位为天津市云滨置业投资有限公司）

参考文献

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