研究工程造价在房地产评估中的运用

【摘要】在我国社会经济的不断发展之中，随着城市化进程的不断加快，建筑业也获得了迅速的发展。其中，房地产评估行业是我国建筑业的重要组成部分之一，对于我国经济发展有着直接影响，所以将工程造价应用到房地产的评估工作之中，将会对房地产评估准确性的提升起到至关重要的作用。基于此，本文对工程造价在房地产评估之中的应用进行分析，希望可以对当今房地产评估准确性的提升有所帮助。

【关键词】工程造价;房地产评估;应用

房地产作为一种固定资产，在市场上交易、抵押、征收、资产处置、纳税等都要进行房地产评估，需要专业评估师对其整体价值评估，进而有效降低以上交易风险。房地产评估的准确性却会受到市场、政策以及技术等诸多方面因素的影响，稍有不慎就会导致评估结果不准確。因此，评估人员开始将工程造价应用到房地产的评估之中，通过这样的方式，将会进一步提升房地产评估的准确性。

1、房地产评估常用方法

1.1成本法

所谓成本法，其实就是我们经常提到的承包商法，就是在进行房地产的评估过程中，重新对项目对象的价格或价值进行评估。估点价格的构建，并扣除折旧，然后再通过科学的估算方法，这是一种应用起来十分简单的评估方法，可以将房价简单地看成是建设成本、各项税收以及正常利润这三项费用的总和。在房地产交易比较少的情况下，或者是无法通过市场比较法来进行评估的情况下，这种评估方法却十分适用。

1.2市场法

首先要收集足够的相似房地产的交易案例，确保案例与案例之间能够相对比，具有足够高的可比性。运用市场法对投资性房地产评估时，要着重分析房地产的交易、权益、区位、实物等相关情况，充分考虑被评估房地产的交易日期、使用年限、容积率、区域位置等相关因素，并将技术参数、参照物等相关资料收集齐全。采用市场法对投资性房地产进行评估，是将投资性房地产放到市场环境中去的较为全面的一种评估法，特指单项资产的评估情况，利用市场法对投资性房地产进行评估，可以真实的反映出这处房产的市场现实价格，具有较强的参考价值。

1.3收益法

收益法评估方法主要是判断房地产的租金收益与其相应的费用的匹配度，计算出需要评估的投资性房地产的净收益和收益期限，再通过一定的折现率将其进行折现，转化成统一的标准对其进行评估。其中选择折现率时，要选择能够反映出评估基准日类似地区的同类投资性房地产的平均回报水平的折现率，这样才具有比较高的参考价值。在具体使用中，收益法评估主要采用收益乘数法和报酬资本化法。

（1）收益乘数法。这种评估方法只能应用在房地产市场环境较为成熟的情况下，且只适用在公寓、商铺等投资性房地产的批量评估上，直接反映出了市场价格和租金的关系，因为其本身的参考价值不大，一般作为辅助方法使用。

（2）报酬资本化法。这种评估方法适用于批量或者单项资产评估，通常应用在信息较为匮乏的市场环境下，通过报酬资本化法，将被评估的投资性房地产的未来期望收益和获利年限进行预测，并将其中可能产生的风险做量化处理，提高评估结果的准确性。这种评估方法能够被评估的将投资性房地产的资本化价值明确展现，评估过程具有较高的参考性。

2、房地产评估存在问题

2.1资产评估法不完善

法律法规是各个行业发展的根本，房地产评估工作也不例外，在实际房地产评估工作开展过程中，必须严格按照相应法律法规进行评估。对于房地产评估规范性法律法规有《中华人民共和国资产评估法》，但是观察这些条例内容不难发现，许多法律条款细则并不完善，房地产评估工作人员开展房地产评估工作时，很难按照法律规定内容执行。

2.2评估市场环境不规范

计划经济是我国传统经济中最常用的方式，随着社会经济的不断发展，我国逐渐从计划经济转变为市场经济，但是目前来看，大多数人仍然以旧观念为主，认为房地产评估是国家行为，不能正确认识房地产市场评估机构的实际作用。在实际工作过程中，常常出现因业务素质不适应、风险意识不强等现实因素而导致的市场监管问题，进而导致房地产评估违规现象频发。

3、工程造价在房地产评估之中的实际应用分析

3.1规范成本价格评估

在对房地产的建安成本进行价格评估过程中，比较常用的方法是市场比较法和成本评估法，也有一些会将政府所确定的房屋重置价格作为标准来进行房地产价格的评估，或是通过工程造价法对开发的成本进行评估。但是在实际对开发成本进行评估的过程中，却经常会应用到单位比例法来计算建筑物重置的成本。由此可以看出，在实际进行工程估价的过程中，无论是建筑物重置还是重建成本计算，都可以通过工程造价法来进行计算。

3.2用工程造价来取代成本法进行评估

在对房地产进行评估的过程中，成本法与工程造价法在评估的程序之中和内容之中都有着很大的相似性，但是这两种方法也有着很多的差异性。通常情况下，在对房地产进行评估的过程中，成本法的应用会将社会化的客观成本作为有效依据，而工程造价法一般仅考虑施工工程预算价格，不考虑土地成本的应用。是针对特定条件下的特定工程作为主体来对工程的费用进行计算。这两种计算方法在计算的原则方面也存在很大的差别，在通过工程造价法进行计算的过程中，主要的计算基础是社会化条件，同时也可以在评估的过程中合理调整材料的价格，这样就可以让最后获得的工程造价更加符合实际，进而在应用成本法对房产进行评估的过程中作为核心依据。

3.3进一步提升房地产评估准确性

相比较建设市场施工合同的价格而言，房地产评估工程之中的预算价格往往更容易受到市场竞争的影响，所以房地产评估中的预算价格都会比建设市场施工合同的价格高一些。在普通的民用建筑之中，施工技术的掌握与应用都比较容易，施工技术也不会有太高的难度，这就让建筑工期有了明显的规律性，而在整个建筑工程的施工过程中，施工的强度也会控制在平均值的范围之内。所以在对民用建筑进行施工的过程中，工程所需要的各种资源都可以得到平均的投入，且因为工程项目有着一般性的体量，所以工程所需材料也不会出现较大的价格波动，即使是出现了一定的波动，其价格也都会在建筑企业以及施工单位的可接受范围之内。

就目前来看，我国建筑市场的竞争越来越激烈，这样的情况就会导致预算价格比市场竞标价格偏高的现象出现，所以在对房地产进行评估的过程中，也应该充分考虑到市场竞争在评估结果中的影响作用，在对企业的管理费用以及造价利润进行评估的时候，都应该将具体的市场情况加以充分考虑，但是在评估过程中又不能完全将市场价格作为依据。

在一些进度计划比较短、工期也比较短的项目之中，通常都会产生一些赶工措施费用。同时，如果在施工过程中应用到了一些先进技术，就需要资质与水平比较高的施工单位来进行承办，所以在实际的施工之中，也就会出现额外的一些技术措施费用。因此，在实际的房地产评估过程中，都应该对这些费用进行全面考虑。

如果业主的资金不能落实到位，需要施工单位先行垫付，实际的工程费用之中就应该出现相应的垫付费用以及财务费用，但是在进行房地产评估的过程中，却不需要对这些费用加以考虑。

结语：

综上所述，随着当今经济社会的不断发展，城市化进程的不断加快，建筑工程的发展和房地产事业的发展都十分迅速。将工程造价应用到房地产评估工作之中，不仅可以让房地产的价格评估更加准确，同时也可以有效促进房地产行业的进一步发展。

参考文献：

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作者简介：

梁朝晖（1972-），男，汉族，湖南沅陵人，本科学历，主要从工程造价工作。