浅谈高校住宅社会化物业管理的必要性和可行性

穆慧敏

摘 要 物业管理在我国已经实行近四十年的时间，对于社会化住宅管理方面已经较为完善和成熟。但是，高校住宅由于性质特殊，受到福利分房等历史因素、人才引进和体制改革等政策因素的影响，目前仍然存在着一些问题。但是，高校住宅社会化物业管理是历史趋势，是破除体制弊端，进行市场化、社会化、专业化改革的必然之路。鉴于上述情况，本文对高校住宅社会化物业管理的必要性和可行性进行研究和分析。

关键词 高校住宅;社会化;物业管理

高校住宅在我国住房制度改革以前就大量存在，随着住房制度改革，高校将原属于学校产权的居民住宅经出售等方式将产权转移到教职工个人名下，但是物业管理责任人并没有随之转变。这使得高校住宅的物业管理与社会化的物业管理有着较大不同，在很大程度上阻碍了高校住宅物业管理的发展。

1 高校住宅实施社会化物业管理的必要性分析

1.1 公共设施产权关系不明，产权、使用权多元化

我国高校大部分属于公办高校，其财产具有集体性质。在传统高校住宅管理中，住宅是作为一种福利性手段分配给教职工使用的，也就是说教职工只有使用权，而没有住宅的产权。物业管理的一个重要前提就是要明晰产权关系，后来国家进行住房改革，高校将一大部分住宅出售给教职工，产权也随之转移[1]。但是其中还有一部分住宅并未能过渡。例如因为历史因素在成的周转房，人才引进房屋等。这就使得高校住宅存在产权与使用权多元化的情况。另外，高校住宅区内的公共设施还仍然保留在高校手中，并未转移到业主手中，这造成了公共设施产权关系不明情况的存在。

1.2 业主缺乏有偿享受服务的观念，管理体制错位

在房改以前，高校住宅区内的各种服务都不需要业主买单，这是计划经济体制下遗留下来的。高校方面提供的保安、绿化、取暖、燃气、公共设施等都是福利性的。在这种情况下，业主已经养成了习惯。虽然业主对自己家庭所需的更换门窗、水龙头等可以自己掏钱，但是涉及公共服务设施，则缺乏有偿享受服务的观念，认为这些应该由学校负责，由学校来买单。这种管理体制与市场经济有着明显的错位，具有改革的极大必要性。

1.3 房屋功能落后，维修资金缺口较大

高校住宅大多年头较长，这部分住宅的房屋功能已经不能适应现代人生活和居住的需要。配套设施不健全、管道老化失修、设备存在隐患等問题突出。上述问题的解决都需要大笔经费，而高校作为教学科研单位，在预算使用上并不富裕，对于维修老旧住宅的力量不足。而高效住宅的业主要想享受到高质量的服务，就需要自己掏一部分腰包，在社会化物业管理途径下获得优质的物业服务。

1.4 居住人员层次不同，房屋档次各不相同

高校居住人员在层次上有着极大的不同，教师、工人、外国教师等形形色色，要求的生活环境、个人素养、收入水平有很大差距。而且高校住宅大多年头较长，在几十年的发展中，有平房、有楼房，违章建筑、占用公共绿地、开店经营等情况并不鲜见[2]。而高校住宅是高校正常运转的大后方，这种物业管理根本无法满足稳定后方的作用。

2 高校住宅实施社会化物业管理的可行性策略

高校住宅社会化物业管理是国家改革进程中的一个缩影，是市场经济发展大环境下的产物，是现代化社会发展的必然过程。为了推动高校住宅社会化物业管理的顺利开展，有效协调各方利益关系，本文提出以下几点可行性策略。

2.1 多方协商，树立物业管理新理念

高校住宅的业主大多接受了高等教育，要推动社会化物业管理的发展，要首先理顺业主的思想，在业主心目中树立起物业管理新理念。因此。高校后勤部门要协助物业公司做好业主的工作。本着“谁享受服务谁买单”和“相对公平”的原则，学校领导要支持物业公司将高校住宅分成几个档次，按照享受服务水平的高低收取物业费，从而促进业主思想观念的转变。

2.2 因地制宜，物业管理分步推进

高校住宅物业管理的问题不是一朝形成的，因而要解决这个问题也需要分步推进，根据高校住宅的实际情况进行物业管理的社会化推进工作。一般来讲，需要从物业管理的薄弱点入手，选择住宅年头较短、业主文化层次较高、收入较高、思想容易沟通、公共设施服务较为周全的住宅区作为示范点。通过示范点的成功经验，例如物业公司周到的服务，业主的满意等作为后续批次高校住宅社会化物业管理的推进基础。

2.3 建立组织，代表业主合法权益

建立业主委员会等代表业主权益的组织，通过高校、物业公司、业主委员会三方的沟通与写作，共同推进社会化物业管理的进程。业主委员会涉及物业管理的专业知识，而高校住宅区内的业主大多以教书为业，缺乏相关经验，高校要针对性地进行培育和支持，以适宜的方法形成对物业公司的制约，从而在社会化物业管理进程中，让业主切实地感受到自身的利益不仅未受到损失，而且得到加强。

2.4 明确归属，承担相应权利义务

产权归属是物业管理的关键，因此要明确各方利益主体需要承担的权利和义务。在改革初期，在公共区域，高校可以仍持有一部分产权，承担一部分责任，在产权制度不断完善的情况下，高校方面需要渐进退出，以完成全面的住房私有化。

2.5 增加服务，兴建各种文体设施

高校住宅的业主普遍文化层次较高，普遍具有“通情达理”的特点，只要认识到社会化物业管理确实能够给自身带来更好的居住条件，必然会支持。因此，在社会化物业管理的进程中，要坚持自治与委托相结合的管理方式，物业公司要提供专业的物业管理服务，通过增加服务，兴建各种文体设施等保障高校教职工拥有一个高质量的居住生活空间。

3 结束语

高校住宅物业管理问题是历史遗留问题，是改革进程中的一个缩影。在市场经济发展趋势下，要妥善应对社会化物业管理中的矛盾，高校、物业公司、业主三方面进行协调，以此来推动物业管理的社会化发展。

参考文献

[1] 马昆龄.高校住宅小区物业管理的社会化进程浅析[J].才智，2013，13（18）：57-58.

[2] 黄迎果.浅谈物业管理在高校后勤社会化改革中的作用[J].活力，2009，10（8）：69.