关于我国房产税改革的思考

摘要 房产税是我国地方税系中的重要税种，但就我国现状而言，其在税制上存在着种种缺漏，使房产税并没有发挥出应有的功能和作用。本文主要对我国现行个人房产税存在的主要问题进行简要分析，并提出有关稳步推进落实房产税的建议。

关键词 房产税;税制改革;房产税试点

一、引言

房产税是我国财产税的一个分支，也是地方政府税收收入的重要来源。从国外经验来看，房产税在调节房产资源、引导住房合理消费和促进社会公平方面具有不可替代的重要作用。随着我国房地产行业的快速发展和居民收入水平的不断提高，房屋的功能已经不仅仅局限于作为住宅，还作为一种保值增值的投资手段受到民众的普遍认可，成为个人财富的一种象征。但房产税在我国总体税收收入中占比并不高，其所属大类“财产和行为税”在2018、2017两个年度里占财政税收收入的比重均为16.3%，其本身功能发挥有限，房地产市场泡沫化严重，改革势在必行。

二、我国现行个人房产税存在的主要问题

（一）征税对象覆盖范围过窄

除房产税试点城市外，目前我国其他地区现行的房产税暂行条例制定于20世纪80年代，仅在城市、县城、建制镇和工矿区征收，且限于经营性房屋和商品房。个人的住宅性房产、空置房产及农村的经营性用房并不在此范围内。过窄的覆盖范围不仅使得地方政府的财政收入受到影响，更限制了房产税本身调控市场和引导消费功能的发挥。

尽管现行房产税覆盖范围存在着诸多争议，但应该承认，这样的规定是符合我国当时国情的。在20世纪80年代，房屋的商品化程度很低，国家尚且需要通过“放权让利”政策来激发市场活力，促进企业发展。在这个时期，房屋的投资属性远没有其居住属性表现突出。民众还处于希望有房可住的阶段，而作为可以拉动一地经济增长的房地产行业本就不应该受到税收的限制。但20世纪90年代以后，我国房地产业迅速发展，房屋商品化程度不断提高，房屋的投资属性渐渐得到重视，不仅是投机者，连普通家庭都致力于购买多套房产以待日后增值。但实际上，这种行为恰恰是目前我国房价不断上涨的一个助力。可惜的是，我国现有房产税并未对个人持有的多套住宅性房产和空置房产征税，大量房源没有投入到市场中。

随着我国城乡一体化的建设发展，2019年我国的城镇化覆盖率已经突破60%，城乡之间的边界也越来越模糊。很大一部分农村住宅型用房已经不再局限于其居住属性，反而用于门店、出租等经营性用途，再加上农村圈地建房盖厂的现象依旧普遍，再把农村房地产排除在房产税体系外显然不太合理，这不仅会导致地方政府税收的部分流失，更有可能出现滥用农业用地的现象。

（二）计税依据实际操作困难

目前，我国房产税实行的计税模式按计税余值计征划分可分为从价计征和从租计征两种。但是在实践过程中，这两种计税模式均有一定缺陷。

对于从价计征的模式来说，其计税依据是房产原值的余额。但改革开放后，我国经济社会快速发展，房产价格也不断上涨，再加上通货膨胀等因素的存在，30年前设定的计税依据已经不太符合我国当下经济社会情况。目前，一些发达国家采用房产的评估价值而非房地产的交易价格或市场价格作为计税依据，且每隔一段时间就要重新估值或对房产情况进行考察调研。同时，这些国家也建立了专门的评估机构和较为完善的制度。如何设定规范客观的标准，且能够科学、公正地评估房地产价值，恰恰是我国推行房地产税改革需要攻克的重难点之一。

对于从租计征的模式来说，其计税依据是房产的租金收入。但在很大一部分情况下，这种模式是房产税实际操作难度最大的一部分。本来是针对屋主的房产税，却实际上通过租金转移到了租户身上，加重了租户的生活负担;更有屋主和租户为了避免房产税，对房产排查人员隐瞒房屋出租情况，或有租金“阴阳合同”现象的存在;加之各地租房市场情况不一，使得从租计征模式的真实计税依据很难把握，实际操作困难。

（三）税率设计缺乏灵活性

我国现行的房产税税率根据从价计征和从租计征两种计税模式，分别征收1.2%或12%的税率。现行房产税忽视了不同收入层次和不同地域人群纳税能力的差异，实行“一刀切”税率。这就使得无论是普通居民家庭还是房地产投机者，二者实际上在纳税比例上是相同的，而拥有更多资金的投机者就倾向于囤积大量房产，导致空置房产积压，损害了普通民众的利益。“一刀切”税率所带来的“公平”在现在的经济社会中已经显得有失公平。

目前世界上大多數国家，在房产税税率的设置上均表现出了“差别化”的特征。通过对价值较高的房产设置较高税率，对价值较低的房产设置较低税率;对房产多套持有者设置较低的税率，对收入较低的人群实行一定的免征面积优惠政策等，这样就使得部分占用较多房产资源的投机者会释放手中的部分房源，一定程度上打击了房地产市场的投机行为。

而对我国来说，房产价值和持有房产数目固然是“差别化”税率的参考标准，但也不能忽视我国幅员辽阔，各地经济发展不一的现状，设置房产税税率的权力应该下放给各地政府，要充分考虑各地经济发展差异。

三、上海重庆房产税试点比较

由于各省市经济情况复杂，实行全国统一的房产税改革较为困难，改革将从个别城市开始尝试。2011年1月28日，上海、重庆开始房产税改革试点工作。两地为我国逐步推进房产税改革贡献了宝贵经验。

上海、重庆房产税试点改革的侧重点有所不同，这与两地经济发展差异密不可分。上海面积较小，有大量外来人口，房价居高不下。为抑制本地房地产行业的投机行为，使房产资源得到有效利用，上海模式侧重对多套房征税，以增量为主;而重庆房价压力相对较轻，政府以调节财富分配、促进社会公平为主要目的，房产税的征税面较小，主要针对高端住宅，增量存量并收。

对于全国房产税改革来说，由于各地区发展情况不一，上海和重庆模式仅能作为一种参考，最后还是要结合本地的经济发展来做决策。

四、关于稳步推进落实房产税的建议

（一）针对存量房开征的房产税要因地制宜

对存量房开征房产税虽能拓宽税源、改善地方政府的财务现状、充分发挥其调控能力，但同时因为存量房涉及面广泛，征收房产税可能在短期内会对房地产行业造成较大的影响，并不是所有城市都适合针对存量房开征房产税。

对一二线大城市来说，空置房产数目较多，但还是存在着“买房难”等问题，这表明许多房屋已经成为一种投机品，房产资源没有得到有效利用。针对存量房开征房产税，可以有效调节本地房地产市场，使投机者释放手中的部分房源，达到抑制房价上涨，促进社会公平的目的。

但对于三四线的小城市来说，由于人口外流等因素，本地的房地产现状不良，房价疲软、供过于求，如果在此时贸然开征存量房房产税，反而有可能会使本地房地产行业受到严重打击，影响地方经济发展，得不偿失。

（二）房产税不宜作为经常性调控房价的手段

房价实际上与房产税并没有太大的直接联系。从短期来看，房价确实会受到房产税的影响，如果某地房产税负较重，房价可能会变得疲软;如果某地房产税负较轻，可能会出现较多的投机现象，但这不是绝对的。

从中长期来看，一地的房价主要受到人口、经济、人口流动方向等因素的影响，如果某地人口较多、经济形势向好、人口向该地聚集，那么本地房屋需求会增多，在没有过量供给的情况下，房价会上涨;而当某地出现人口较少、人口外流等现象时，房价就会下跌。

因此，对于经济社会的长远发展来说，想用房产税来达到调控房价的目的，显然是不符合经济发展规律的。

（三）加大地方政府房产税立法的自主权

房地產税属于不动产，我国国土面积较大，幅员辽阔，各地区各省的经济发展很不平衡，情况各不相同，如果采用全国统一的房产税税制，难免会陷入“一刀切”的局面，顾此失彼。因此，房产税需要考虑到各地差异，采取“差别化”税率。

这就要求由中央政府制定统一的税法标准，然后将权力下放，根据“立法先行，充分授权，分布推进”的原则，由各地方政府掌握一定的权限，考虑本地经济发展情况来划定免征面积等优惠政策，设置税率，因地制宜，促进本地经济平稳发展、社会公平和引导住房合理消费，这也是分税制改革的部分要求。

（作者单位为西南大学）

[作者简介：邓静怡（1999—），女，安徽合肥人，本科，研究方向：生态经济学。]

参考文献

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