房地产企业并购财务风险及防范

牟春玲

摘要 为了有效应对当前激烈的市场竞争，房地产企业必须通过并购的方式扩大经营规模，实现土地资源累积。但房地产企业并购必然会涉及资产结构的调整与重组，这也直接影响着企业后续的经营与发展。因此，房地产企业必须加强对并购重组活动中各个环节的关注，做好交易准备阶段、交易进行阶段以及后期整合阶段的财务风险预测与监控，及时发现企业并购重组中的潜在风险和不确定因素，有效利用并购重组为企业创造更高的经济价值。本文探讨房地产企业并购重组存在的风险，提出企业降低、防范和控制风险的建议。

关键词 房地产企业;并购;财务风险

一、房地产企业并购财务风险因素识别

（一）融資风险

企业并购活动中的融资风险与债务成本存在一定的联系，或者企业并购所占用的资金对企业后期的发展所带来的不良影响，造成企业资不抵债、资金链断裂等问题，严重威胁到企业的经营和发展。在这一环节，房地产企业可以将融资活动分为债务融资、权益融资以及混合融资等[1]。由于房地产企业前期项目开发需要投入的资金规模较大，因此融资风险也呈正比上升。如果企业在融合决策以前没有客观评估自身的偿债能力和项目预期收益等，也没有利用预算工具规划融资规模、时间节点等，就可能给企业带来巨大的经济压力。

（二）价值评估风险

价值评估风险就是在进行并购决策时，收购方需要客观评估目标企业的发展潜力和实际价值，如果价值评估方法不当，可能造成评估结果过高或过低，进而给企业带来财务风险。影响价值评估风险的因素较为复杂，如房地产企业尚未针对并购环节的价值评估工作建立完善的管理体系，并购决策容易受管理层干预，评估结果存在标准单一且主观因素明显等问题;价值评估环节是一个对等交易环节，这必然会涉及企业诚信问题。部分目标企业为了提升价值评估结果，可能为了自身利益隐瞒财务状况、虚报财务数据等，如果收购方没有做好信息甄别工作，可能会影响评估结果的科学性;同时，由于房地产企业以房屋和土地作为主要运营产品，其运营管理受外部政策环境和市场环境影响较大，经营产品及资产的价值存在上下浮动的特征、宏观调控政策变更或产业周边土地开发情况等都是造成目标企业价值评估财务风险的主要原因。

（三）交易支付风险

并购交易需要大规模的资金作为支持，通常情况下，企业可以采用的交易方式包括现金、股权以及实物等方式，但不同的交易支付方式对财务风险的影响程度也是不一样的。例如，企业在采取现金交易的过程中，不需要经过较为复杂的办理程序，具有高效便捷的优势。但收购活动本身涉及的资金量较大，采用现金交易的方式必然会使企业的流动资金量下降，后续可能引发资金周转不及时、资金链断裂等风险，因此，部分房地产企业会采取股权交易的方式。但股权交易的方式会造成股东控制权降低和每股收益减少，影响投资者对企业的信心。杠杆支付通常是由收购方抵押目标企业的资产及未来现金流，利用贷款的形式收购目标企业。在这一支付模式下，地产企业需要承担双重风险，一方面，如果目标企业后期经营状况不好，无法保证现金流稳定增值，并购活动后的企业将需要偿还巨额债务;另一方面，杠杆支付过程较为复杂，需要接受多家金融机构的评估，因此其实施成本也相对较高。可以说，房地产企业在选择交易方式的过程中，如果无法准确评估自身的风险抵御能力，没有合理判断偿债指标和财务指标，将会给企业的并购活动带来风险。

（四）财务整合风险

财务整合就是为了争取并购活动利益最大化，统一并购企业与目标企业之间的财务目标。对于企业管理层来说，在并购活动以后，企业需要制定统一的财务目标与财务管理制度，尤其要注意资金管理工作的适度集中和适度分散;同时，并购双方后期的整合效率也直接关系到财务整合风险，无论是整合方式选择或者是各项财务管理制度执行程度，都会造成财务整合率偏低，影响企业正常经营管理活动，甚至是给企业带来一定的经济损失。

二、房地产企业并购财务风险防范的策略

（一）并购前准备环节的财务风险控制策略

由于房地产企业与外部政策环境联系较为紧密，首先，企业在并购活动前不仅要考虑到未来的发展规划和战略目标，还要充分考虑到国家对于房地产行业发展的政策规划，保证企业并购战略符合国家的政策导向。其次，在确定好目标公司后，为了保证调查评估结果的科学性，房地产企业需要对目标企业进行全面的审计调查，分析目标企业的财务状况、行业竞争力、市场前景、行业定位、盈利能力等。通过对目标企业并购可能产生的风险分析与判断，形成企业并购计划可行性研究报告[2]。在该报告中应体现企业未来发展前景、行业管制、整合难易程度等;同时，对目标企业的财务信息、资产信息、负债信息、劳动责任信息以及法律诉讼信息进行风险测评，在并购交易前就要做好财务风险控制措施。再次，部分目标企业为了提高并购价格，可能存在虚报财务信息等问题，目标企业所提供的财务报表也并不能确保其真实性。这就需要房地产企业特别关注报表的附注披露信息，对合同违规、法律仲裁、权责纠纷等事项进行重点调查，及时发现目标企业的隐藏信息。最后，房地产企业还需要选择合理的价值评估方法，对目标企业的业务项目和资产存量进行有效评估。常见的价值评估方法包括重置成本法、收益现值法以及现行市价法等。房地产企业在选择价值评估方法时要考虑到企业实际经营情况以及后期整合问题，避免个人主观意愿对评估方法选择的干扰，有效防范价值评估环节的财务风险。

（二）并购中执行环节的财务风险控制策略

在并购交易过程中，当双方企业就并购交易活动已经达成并购意向后，房地产企业需要建立一个并购实施团队，主要针对并购风险展开工作。在这一过程中，由于并购执行环节较为突出的风险因素为融资风险与支付风险，因此，房地产企业应当基于自身的资本结构，考虑与战略目标最为匹配的最优资本机构，选择合理的支付方式。例如，通过财务杠杆融资方式，保证权益融资与债务融资相结合，既要充分利用债务融资杠杆效应，又要保证财务风险在可控范围之内;此外，在支付方式选择上，由于现金支付、股权支付以及实物支付各有优劣，房地产企业可以选择现金与股权搭配的模式，既要避免资金占用过度，也要保证股东对企业的控制力，以此达到降低并购活动财务风险的目的。

（三）并购后整合环节的财务风险控制

首先，房地产企业要注意财务战略的整合工作，以统一的财务战略作为企业未来的经营管理目标和运营方向，并确定统一的发展规划和管理目标，确保并购双方能够在统一的管理环境下开展各项业务活动。其次，房地产企业要实现财务管理制度体系的整合。其中，统一的财务制度体系包括财务管理目标、财务管理制度以及财务管理组织结构等。房地产企业在构建财务管理体系环节要考虑到双方企业的实际情况，对目标企业的财务管理模式进行评估和改革，保证新旧制度的衔接与执行;同时，企业要注意规范运行目标企业各项财务信息资源的转接及管理工作，并配备合理的财务监管体系，以保证财务管理工作能够顺利开展[3]。最后，房地产企业要重视财务人员的整合工作。财务管理人员的专业能力和职业素养会直接影响到企业的财务管理水平，因此，在并购整合环节，房地产企业需要对目标企业内的财务人员进行考核与筛选，并实施财务总监委派制度，定期向企业汇报目标企业的财务收支状况，降低企业并购整合风险。

三、结语

在并购交易活动过程中，不同阶段、不同的交易方法以及不同的管理模式都会影响企业的财务管理质量。为了有效降低财务风险、提升企业的内部管理效率，房地产企业需要从并购前准备环节、并购中执行环节以及并购后整合环节这几个方面入手，优化内部经营程序，加强并购活动中的风险防范工作，促进房地产企业健康发展。

（作者单位为北京昊远置业有限公司）

参考文献

[1] 杜文雅.房地产企业并购财务风险防控分析[J].纳税，2020（04）.

[2] 颜进勇.房地产企业并购的财务风险及对策[J].中国民商，2019（1）.

[3] 王妤婕.房地产企业并购的财务风险及对策[J].市场研究，2018，000（006）：56-57.