商业地产企业资金管理存在的问题及对策

李婷婷

摘 要：本文以商业地产企业资金管理为分析对象，首先介绍了当前商业地产企业资金管理概况，其次分析了商业地产资金管理中存在的问题，最后论述了商业地产资金管理的建议对策，以便提升商业地产资金管理的有效性，促进商业地产企业可持续发展。

关键词：商业地产  资金管理  对策

中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：2096-0298（2020）08（a）--02

众所周知，商业地产是资金密集型的企业，存在着高投入、高风险和高收益的特点，同时竞争也非常激烈。对于商业地产企业来说，为了可以在市场竞争中立于不败之地，商业地产企业需要进一步加强自身资金使用，合理控制风险，加强资金管理。只有全面加强资金管理才能使得资金的使用效率达到最大，才能够有效的控制各项风险的产生，进而在竞争中获得有利地位，实现企业价值的最大化。

1 商业地产资金管理的概述

资金管理主要是企业财务功能的细化，也是企业管理体系的核心所在，是从事各项活动必不可少的重要因素，资金管理包含有资金筹集、资金投资、现金流管理等。对于商业地产企业来说，商业地产企业资金管理异常复杂，同时也会受到各种政策的影响，风险系数较高。一般而言，商业地产企业资金管理具有以下特点。

第一，资金管理非常复杂。一般来说，商品房开发包含项目立项、前期准备、项目建设以及项目销售等不同阶段，同时在商业地产经营过程中还会受到土地交易市场、综合开发市场、房产交易市场等多个不同交易市场影响，商业地产企业需要贯穿多个不同市场，完成一次性的流通才能够获得最终的经济效益，因此商业地产企业的资金管理是一项非常复杂的管理活动。

第二，商业地产项目的资金投入非常巨大。商业地产行业是资金密集型的行业，任何一个商业地产项目的开发投资都需要大量的物質基础，资金长期被土地库存占用，资金变现能力非常差，这就要求商业地产企业需要以完备资金管理作为后盾，以便可以保证巨额资金的运作顺畅，这些都增加了资金管理的复杂程度。

第三，资金管理具有风险性。由于商业地产开发是一项周期性较强的开发工作，一般需要5年左右的时间，这就导致了商业地产项目的投资周期较长。在各种投入之中，土地投入占比非常大。根据我国法律法规规定，只有全部缴纳土地出让金，土地受让人才获得相应的使用资质，如果没有全额缴纳不能够进行开发，这就导致商业地产开发商在前期需要投入大量的资金。随着我国土地市场的不断发展，土地作为稀缺因素价值在不断放大，各种各样的地王层出不穷，这也导致了商业地产企业在进行资金管理时具有一定风险。

2 商业地产资金管理存在的问题

2.1 资金筹集阶段

第一，融资方式非常单一。对于商业地产企业来说，当前资金来源大部分来自于银行贷款、自筹资金或者是一些其他方面的资金。根据一项调查数据显示，当前商业地产企业的自筹资金占比不会超过41%。因此，商业地产企业的资金来源更多的是来自于银行贷款或者其他的资金，两者资金的占比已经超过了63%。长期以来，商业地产企业融资方式非常单一，过分依赖于银行的信贷。因此，银行机构承担了绝大部分的商业地产市场风险，商业地产市场的融资过分依赖于银行，也导致了商业地产企业自身财务杠杆非常高，资深所面临的财务风险非常大。银行每一次调整自身信贷政策都必然会冲击到商业地产企业，对于商业地产企业的健康发展会造成不利影响。

第二，存在盲目融资情形。很多商业地产企业对于资金预算并不准确，只是预估了一个大概数据，并没有考虑到融资成本或者是企业资金资本结构是否合理，也不注重效益分析，这就使得商业地产企业在融资时存在极大盲目性，这给企业的发展造成风险隐患。企业在融资时首先需要结合自身实力和项目规模进行合理预算，估算出企业预算的需求，同时尽可能的将偏差降至最低，这样可以使得预算更为精确。但是，当前很多商业地产企业并没有对自身预算进行合理分析，这也使得商业地产企业存在非常严重的盲目融资现象。

2.2 资金使用阶段

第一，为抢占市场大量囤地，增加了资金占有量。自1998年商业地产改革以来，我国商业地产行业迅速发展，越来越多的企业融入到商业地产行业之中。近些年，各种各样的地王几乎以每月一次方式刷新人们认知，越来越多的开发商开始疯狂囤地，有近30%的囤地始终囤积在开发商的手中。这些土地大量屯在开发商的手中但是并没有开发，而资金也需要及时缴纳，减缓了商业地产企业的资金回笼速度，同时商业地产企业也可能面临着缴纳土地滞纳金的风险，这导致企业的资金流动性风险在不断的增加。

第二，项目建设投入巨大。对于商业地产公司来说，商业地产公司在项目投资时往往非常巨大，很多商业地产企业都存在着负债经营现状。根据调查显示，当前大部分的商业地产企业负债经营已经达到了60%以上的比例，很多上市公司长期通过介绍方式来进行经营，这也可以看出当前商业地产企业的贷款量非常惊人。正是由于商业地产企业项目建设投入巨大，一旦出现了融资问题可能会影响到资金的流通性，会给企业财务造成影响。

第三，并不重视项目成本管控，资金的使用效率并不高。在进行商业地产开发的过程中，项目成本不仅仅会受到原材料价格、设计方案等各项因素的影响，同时也会受到企业管理水平的影响，良好的成本管控有助于进一步减少企业非正常损耗。但是，当前很多商业地产企业并没有设置明确成本管控目标，事先也没有建立起完善的成本管控目标，这不利于加强日常的资金管理，容易导致项目资金存在不足的现象。与此同时，当前很多商业地产企业也缺乏有效成本管控方法，很多商业地产企业成本管理只是简单的进行成本核算，忽视了对成本实时监控。一般而言，商业地产项目的资金使用量非常巨大，缺少有效的成本管控会使得资金的使用率进一步下降，不利于发现在项目建设中出现的错误，最终可能会导致各种严重超支的情形出现。除此之外，商业地产企业也没有做好成本管控的制度化建设。由于市场是在不断变化之中的原材料，市场的价格，人力成本都是在不断的浮动之中，这也会使得项目的成本呈现增加的态势。正是由于项目成本中包含有许多不确定的因素，可能会导致反复变更，最终会使得资金严重浪费，不仅会使得项目的投资进一步增加，同时还会影响到最后的回款速度，影响到企业的资金使用循环力度。

3 商业地产资金管理的建议对策

3.1 完善资金筹集阶段的对策分析

对于商业地产企业来说，为了做好资金管理，在进行资金筹集之时可以采用多元化的筹集方式。

第一，合作开发。合作开发主要是指商业地产开发商共同出资，共担经营风险共享利润的合作建房模式，是一种联合性的经营行为，这一行为可以有效的弥补资源中出现的不足，同时也可以加强分工合作实现强强联合的目标，有助于弥补单个商业地产公司在开发过程中出现的缺陷。

第二，商业地产信托融资。信托融资主要是基于对信托公司的信任，将自己拥有的合法资金交由信托公司进行投资，由信托公司按照委托人的意愿，以委托人的名义而投资商业地产的一项经营开发行为。对于商业地产企业而言，商业地产的信托灵活性非常得大，而商业地产所需要的巨额资金以及高回报率的特点也吸引了很多的信托公司参与其中。

第三，商业地产项目融资。商业地产项目融资也是当前商业地产企业进行融资的一个重要方式，这一融资方式可以更好地满足商业地产企业在开发时的资金需求。在商业地产开发的过程中，商业地产投资者通过项目融资，将不可流动资产变成流动的资产，这样可以使得商业地产企业的资金压力明显缓解，有助于进一步扩充资金来源。

3.2 完善资金使用阶段的对策分析

第一，进一步加强对于资金的预算管控。由于商业地产企业资金循环周期较长，而且投入非常大，因此需要进一步加强对于资金预算管控。商业地产企业可以依托市场需求掌握开发商业地产投资环境以及当前的竞争环境，同时还需要做好未来收益的评估，结合当前企业发展规模和资本结构，测算出开发各个项目前期投入资金规模以及后期所需要的资金规模，对于是否将资金投入到多个不同的项目之中也需要做好规划。在项目预算审批之后，公司应当严格执行项目预算计划，可以由财务部的监督部门做好资金使用状况的监督。在使用资金之时，资金可以建立在授权的基础之上，对于预算内的成本费用可以由项目公司直接进行批复。加强资金的编制预算不仅可以更好的控制资金的使用状况，同时也可以作为企业资金管理考核的重要依据。企业的预算管理部门应当对预算执行状况进行评价，同时将考核结果纳入个人考核之中。预算管理部门可以对各个月的资金实际使用状况以及预算之间存在的差距寻找原因，进一步做好预算的管控，将预算工作踏踏实实落到实处。

第二，进一步加强项目的成本动态管控。由于商业地产是一个动态的投资机构，这也决定了成本的管控是一个动态的过程。商业地产的成本管理具有非常强的专业性而且程序化程度非常的高，通过动态成本的管控方式可以有效地防止随意，同时还可以根据市场的变化随时做好成本的管控，有助于进一步提升资产管控的实效性。为此，商业地产部门可以建立起动态预算机制，同时还需要建立起网络施工日志，通过施工日志来更好地收集归纳管理各项成本的开支，确保各项成本可以落实到位，不会出现成本极高或是极低的现象。

4 结语

综上所述，为进一步提高商业地产资本管理的有效性，商业地产企业可以从资金筹集和资金使用两个方向进行完善，以便可以更好地提高资金的使用效率，帮助商业地产公司又好又快的向前发展。

参考文献

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