住房反向抵押养老再担保研究

张杰，张雯涵，殷君瑶

摘要：商业保险公司在开展住房反向抵押养老业务时由于较多风险，其参与热情不高，使得该项业务发展缓慢。为了保障参与双方合法权益、分散商业保险公司面临的风险，有必要引入再担保机制。我国现阶段不断增加的养老需求、蓬勃发展的保险业、良好的宏观环境等都为住房反向抵押养老再担保的发展提供了可行条件。政府等相关部门应当不断完善住房反向抵押养老再担保的制度设计、鼓励民资参与、控制住房反向抵押再担保规模，促进我国养老事业发展。

关键词：住房反向抵押养老;再担保;制度设计

中图分类号：F842.67   文献标识码：A   文章编号：1673-1573（2020）02-0065-06

一、引言

“银发浪潮”的来临，使得养老问题逐渐引起广泛关注。根据国家统计局2019年2月28日发布的《2018年国民经济和社会发展统计公报》显示，截至2018年底，我国老年人口的同比增长率为3.57%，而总人口同比增长仅为0.38%，老年人口的增长速度约为总人口增长速度的9.39倍。其中，60～64周岁的老年群体比例高达17.9%，65周岁以上的老年群体占比约为11.9%。按照联合国的一般标准，国家人口中60周岁以上的人口比例达到10%，或65岁以上人口比例达到7%，即标志着这个国家步入老龄社会。按照联合国的老龄社会标准，我国已成为严重老龄化国家，养老问题已经成为迫切需要解决的社会问题。我国进入老龄化社会，随之而来的是养老服务机构数量的增多，《2018年国民经济和社会发展统计公报》显示，我国注册登记的养老服务机构有3万个，养老服务床位746.3万张，粗略计算，每千名老年人的床位数为29.9张。另外，在全国所提供用来住宿的社会服务机构数量就有3.3万个，其中，养老服务机构就占3.0万个，而社会服务床位782.4万张，其中养老服务床位746.3万张。

然而，尽管养老机构数量在增加，但供给始终跟不上老年人需求的速度。我国老年人口增多，政府养老负担日益繁重，我国原有的社会养老体系已经远远无法承载逐年增加的老龄人口，社会保障体系的不完善和养老观念的落后会导致部分老人晚年生活得不到保障，因此，一种新型养老模式——住房反向抵押养老模式应运而生。简单地说，这种模式就是将老年人拥有产权的长期资产——房产变为按月支付的可以流动的现金，使老年人的老年生活能够实现自给自足。主要操作方式为老年人与商业保险公司签订合同，在一定期限内保险公司支付给老年人一定的“养老金”，直到老年人身故之后该房产归属于保险机构，至于定期支付的金额由保险公司对该房屋进行估值确定后再决定。这种“以房养老”的养老模式主要针对于没有子女的老年人，既保障了老年人有房屋居住，又能提高晚年的生活质量。“以房养老”的养老模式分担了政府的养老压力，使老年人实现自我养老，解决了部分人的养老问题，具有较好的实践意义。然而，我国的住房反向抵押养老当前仍属于探索阶段，尽管从2014年7月1日开始试点，但是并未取得实质性进展，保险公司参与的积极性不高。国内现在虽然有多家保险公司取得了住房反向抵押养老业务的经营资格，但是实际上开展相关业务的保险公司只有幸福人寿等极少数商业保险公司。幸福人寿推出的《幸福房来宝老年人住房反向抵押养老保险（A款）》产品为“以房养老”产品，到2019年4月底为止，幸福人寿开展的住房反向抵押养老业务总共累计承保194单（133户），在所有承保单中，北京、上海、广州三地的保单数所占比例最高[1]。另外，根据统计发现，该保险产品平均每月每户发放养老金8 000元，每户领取每月最高30 000多元，最低2 000多元。发放的金额与每个地区的房价有一定联系。

根据现阶段我国老年人口的增长趋势来看，未来社会对养老需求将逐渐加大，参与住房反向抵押养老的老人数量也将不断增多。从人口寿命预期来看，在改革开放之前，我国的人口寿命平均为65.51，改革开放后社会经济发展迅速，人们生活水平提高，医疗技术也在不断进步，2018年人口平均寿命达到77岁。联合国预测，2035年我国人口预期寿命可能会提高到78.83岁，2050年将提高到81.80岁。面对当前逐渐增多的老龄人口，我国养老保障资源还不充足，社会的养老需求不断增加，多层次的养老保障体系亟需完善。政府面临的养老压力日益加重。目前，我国主要采取养老金的形式来保障老年人的生活，主要有三大支柱：基本养老保险、企业年金和以商业养老保险为主的个人投资的养老产品。大部分老龄人口的生活保障主要依靠基本养老保险，但基本养老保险的主要功能只能保障老龄人口的基本生活需要[2]。如果追求更幸福、更舒畅的生活，仅依靠基本养老保险没法实现。另外，根据人力资源和社会保障部公布的数据来看，截至2017年，作为老年人生活保障的第二支柱——企业年金，实际参与人数很少，仅2 300多万。而商业养老保险作为第三支柱在我国参与人数更少。国内已经试点了三年的长期护理保险也尚处在探索阶段。相较于第一支柱，第二、三支柱的养老方式主要是用来提升退休人员晚年生活的生活品质，但难以满足快速增长的养老需求。由此看来，住房反向抵押养老的市场潜力巨大。

另外，根据经济日报社中国经济趋势研究院编制的《中国家庭财富调查报告（2018）》发现，我国家庭财富持有情况比较特殊，绝大部分家庭拥有的家庭财富主要为不动产——房产。从全国来看，2017年房产净值占家庭财富的66.35%。城镇地区比重更高，达到了69.70%;农村相对较低，也达到了51.34%，由此可见，家庭房产是家庭财富的主要组成部分。这为住房反向抵押養老模式的开展提供了重要的前提条件。从家庭结构角度来看，由于曾经实行的计划生育政策，我国大部分的家庭结构为“421”结构，即两对老人、一对夫妻和一个孩子，而在这诸多家庭类型之中，还包括空巢家庭和失独家庭这两个特殊的群体。综上，从人口寿命、社会保障体系、家庭财富和家庭结构四个方面分析得知，作为一个养老保险产品的选项，我国住房反向抵押养老潜在市场巨大，需求众多。

虽然住房反向抵押养老市场潜力巨大，但风险较高。当前主要是由开展住房反向抵押养老业务的保险公司来承担风险，致使商业保险公司参与积极性不高，开展业务规模不大，住房反向抵押养老推广缓慢。而再担保是保险公司分散风险的重要手段，可以有效分散或降低风险，提高保险公司或其他机构参与的积极性，在保障老年人晚年生活的同时实现社会和商业保险公司的双赢。关于再担保机构参与住房反向抵押养老，在国外早已有了相关实践。

国际上最早推行的住房反向抵押再担保机制是采取政府兜底形式。21世纪以来，在美国政府相关政策的积极支持下，美国的“以房养老”市场发展迅速，政府兜底形式的再担保使得商业保险公司敢于大胆开拓住房反向抵押养老市场。美国政府通过直接提供担保或由美国政府资助的企业提供担保的方式，为美国商业住房反向抵押养老业务普遍采用的“房产价值转换抵押贷款”（HECMs）和“住房持有者贷款”（Home Keeper）两种模式提供再担保。具体担保方式为：购买了住房反向抵押养老的老人去世后，如果抵押的房产实际变现值低于开展住房反向抵押养老业务的商业保险公司实际累计支付的年金总额，美国政府通过财政资金或政府出资设立的风险补偿基金对商业保险公司的亏损部分予以兜底。

与美国相比较，日本开展再担保业务主要为扶持中小企业发展。日本于1950年和1953年分别颁布了《中小企业信用保险法》和《中小企业金融公库法》，这两个法律制度的颁布标志着再担保行业在日本正式诞生。日本中小企业金融公库承担了日本信用保证体系中的再担保职能，再担保在日本的发展初期，并没有参与住房反向抵押养老业务[3]。

与美国和日本情况不同，中国的保险行业起步较晚，行业发展开始于20世纪90年代，起初，保险行业只是参与其他行业的各项经济活动。在信用担保行业发展的过程中，再担保得到发展。国内再担保发端于1999年，起步较晚，但是发展迅速。1999年，原国家经贸委发布的《印发〈关于建立中小企业信用担保体系试点的指导意见〉的通知》首次提到再担保，此后，再担保行业不断发展。2001年初，安徽省中小企业信用担保中心接纳铜陵市担保公司为再担保成员单位，并规定了双方的一般保证责任关系，全面展开再担保业务。这是我国再担保在实践中的开始。随后，再担保业务在我国全面发展。笔者基于商业保险公司开展住房反向抵押养老所面临的风险，率先提出开展住房反向抵押养老的再担保的具体方法和实现路径，为相关机构或政府部门提供参考。

二、住房反向抵押养老再担保的必要性

商业保险公司开展住房反向抵押养老业务时需要承担较大风险，为了保障商业保险公司的合法权益，分散保险公司面临的风险，促进“以房养老”业务的开展，需要引入再担保机制，对商业保险公司参与的住房反向抵押养老业务进行再担保。

（一）降低参与业务的商业保险公司的财务风险

住房反向抵押养老的长期性主要指“以房养老”抵押的房产价格会随着时间的推移发生变化，由于作为抵押物的房屋价格下跌会给参与保险业务的保险公司带来风险和损失[4]。并且，一般情况下，“以房养老”双方签订的期限都较长，保险公司难以确定在合同期限内相关利率的变化幅度，使得保险公司面临更多的利率风险。因此，需要引入再担保机制，在开展住房反向抵押养老业务之前，保险公司与再担保公司签订合同，规定当商业保险公司损失的金额超过一定值，损失的部分由再担保机构进行赔付，以保障抵押房产价格下跌给商业保险公司带来的损失可以控制在合理的范围内。

（二）预期寿命的不确定性需要再担保降低长寿风险

商业保险公司开展“以房养老”业务是一个长时间的业务，耗时大概十几年甚至几十年。在业务开展期间，经济社会的发展程度无法预料，与此同时，医疗水平也在不断进步，在物质和医疗条件都不断发展的将来，人们的寿命也会随之延长。在这种情况下，商业保险公司很容易面临“长寿风险”。若按照原先合同的规定，定期发放一定数额的养老金直至老年人身故，这对于商业保险公司来讲是一笔不小的支出。并且，由于老人预期寿命的不确定性使保险公司面临的流动性风险加大[4]。而这些风险贯穿整个业务开展的过程中，难以消除，因此只能通过再担保降低参与住房反向抵押养老业务的商业保险公司所面临的长寿风险。例如，当老年人生命超出预估寿命时，超出部分的养老金则由再担保机构承担。

（三）参与住房反向抵押养老主体的合法权益需要再担保提供保障

在进行“以房养老”的模式中，参与主体主要为签订“以房养老”的老人以及商业保险公司，但是在现实情况中，往往会出现在超过了有反悔权的合同履行期后，老人反悔不愿意进行“以房养老”的情况。这时如果业务突然中断会带给商业保险公司一定的资金风险和道德风险。而且，根据定位，住房反向抵押养老针对的对象主要是失独老人，但是，在实际推广时发现有许多有子女的老人来参保。而对有子女的老人参与“以房养老”这种情况，当老人去逝时，也会很大概率出现子女反悔等现象。因此，在开展住房反向抵押业务时需要参与雙方明确相关条款，如果在业务开展期间有老人或者其子女反悔，因此而造成的商业保险公司的损失应当由反悔的一方承担。

另外，保险公司开展住房反向抵押养老是一项长期的业务，严格来说，保险公司经营不善是允许倒闭的。不排除会出现在业务开展期间保险公司破产的可能性。应规定在业务金额超过一定的额度时，引入再担保机制，在业务开展期间若商业保险公司破产，则剩余部分的养老金由再担保机构支付，并且合同中应当明确，开展该项业务的保险公司破产后，房产的抵押权应当从原来的商业保险公司自动转给再担保公司，如此一来，保障了住房反向抵押养老参与双方的合法权益。

三、住房反向抵押养老再担保的可行性

（一）未来不断扩大的住房反向抵押养老市场使得开展住房反向抵押养老再担保的机构有利润空间

随着老龄人口的逐渐增多，国内对住房反向抵押养老的需求将不断增加。中国社科院2016年发布的《中国养老产业发展白皮书》预测，从未来产业规模的角度看，我国养老产业市场规模在2030年可达13万亿元，市场空间与潜力巨大。从布局主体来看，主要是地产商、医疗机构、风险投资为主，近年来，三方资源链接与合作趋势更为明显，据不完全统计，现阶段养老项目的投资逐渐增加，养老机构、养老地产等各种养老项目发展迅速。根据搜狐焦点网报道，截至2017年6月底，全国有8家保险机构投资了29个养老社区项目。根据长江证券研报显示，国内各大商业保险公司如中国人寿、中国平安、泰康保险、太平洋保险等均已投资养老社区项目。

养老产业虽然市场规模潜力较大，但真正能较好运转养老项目的公司并不多。由于价格定位高、养老需求定位不准确、企业难以去地产化、产品捆绑、投资回报率低等因素，养老地产的发展方向前路未明。商业模式的不成熟和盈利的局限，使得大部分养老群体接受度低，养老产业发展举步维艰。再加上开展住房反向抵押养老的商业保险公司面对的风险众多，参与积极性不高，导致住房反向抵押养老业务在我国开展缓慢。

由此，随着老龄人口的比重逐渐加大，未来对养老产业的需求也会不断增多，“以房养老”的市场将会不断增大。商业保险公司的目的是盈利，如果保险公司开展业务面临较大风险，其参与的积极性就会降低，只有引入再担保机制，分散商业保险公司面临的风险，才能有效激发商业保险公司参与开展住房反向养老保险业务的积极性，推进“以房养老”业务的开展，保障老年人晚年生活，解决现阶段部分养老问题。

未来不断壮大的住房反向抵押养老市场使得开展住房反向抵押养老再担保的机构有利润空间，在这种情况下再担保制度能够分散住房反向抵押养老的风险，提升商业保险公司参与住房反向抵押养老的积极性。

（二）我国保险业的蓬勃发展使得保险公司或担保公司等机构具备进行住房反向抵押养老再担保的条件

从新中国成立到现在，我国保险业从理论和实践两个方面不断完善，不断进步，经历了由弱变强的成长过程，从一个起步较晚、基础薄弱的行业发展到现在，成为金融业的三大支柱产业之一。据统计，1949—1959年，国内保险行业的保费仅有16.2亿元。改革开放后，国内保险行业的保费年收入出现大幅度提升，1980—2018年，保费收入从4.6亿元增加到38 016.62亿元，保险市场规模扩大，跃居世界第二。中国已经成为全球最重要的新兴保险市场大国。国内保险市场发展迅速，无论是从保费还是从资产管理方面，规模都在不断增加，保险主体也逐渐增多。由此发现，我国保险业的规模逐渐发展壮大，保险公司实力不断加强，再担保业务也在不断拓展，再担保的实力进一步增强。

另外，从行业发展来看，1993年我国第一家专业信用担保公司——中国经济技术投资担保公司由国务院批准成立。2016年银监会发布了《关于融资担保机构支持重大工程建设的指导意见》，保险行业迅速发展。与此同时，行业制度建设也不断完善。从1999年国家经贸委发布的《关于建立中小企业信用担保体系试点指导意见》到2019年国务院办公厅发布的《关于有效发挥政府性融资担保基金作用切实支持小微企业和“三农”发展的指导意见》，都意味着担保行业政策制度在逐渐完善。

对于担保业务的监管也在不断进步和完善。国内采用两级监管的方式对融资担保公司进行监管。在中央层面的以银保监会牵头部际联席会议的政策监管和在地方层面的以省级政府确定部门的日常监管相结合，从制度建设、督促指导等多个方面对担保业务进行监督，保证市场的正常合法有效运行。如今，担保市场发展迅速，我国已经在再担保行业积累众多经验，为住房反向抵押养老再担保的开展提供理论基础和宝贵经验。

（三）国家对社会机构参与养老的政策支持为住房反向抵押养老再担保提供了良好的政策环境

我国担保行业发展规模逐渐壮大，这为关于住房反向抵押养老再担保的产生和发展提供了条件。不仅如此，国家鼓励支持社会机构参与养老，这为再担保机构参与住房反向抵押养老提供了良好的政策环境。在此基础上，国家出台了一系列的红利政策，鼓励更多的社会资本参与养老产业，促进养老产业发展，分担社会养老压力。如2019年4月国务院推进养老服务业纲领性文件《国务院办公厅关于推进养老服务发展的意见（国办发〔2019〕5号）指出，应当不断拓宽养老服务投融资渠道，真正实现养老相关具体政策的落实[5]。另外，国家通过相关政策鼓励并支持商业保险公司开展住房反向抵押养老业务，并通过给予贷款支持等形式鼓励个人和小微企业从事养老服务行业。这些均为住房反向抵押养老再担保提供发展条件，促进再担保机构参与“以房养老”。

在国务院发布推进养老服务业纲领性文件后，各省级相关养老扶持政策也在不断酝酿中。2019年5月9日陕西省印发《关于推进全省养老服务高质量发展实施方案（2019—2020年）》，提出到2020年基本建成以居家为基础、社区为依托、机构为补充、医养相结合的养老服务体系，引导社会力量兴办养老机构，提高社会资本举办养老机构的床位比例。另外，2019年12月2日山东省人民政府办公厅发布关于推进养老服务发展的实施意见（鲁政办发〔2019〕31号），意见指出未来将不断扩大养老有效服务供给，完善养老设施体系，强化制度支撑，包括基本养老公共服务清单制度、政府购买养老服务制度、特殊老年人关爱服务制度等。江西省通过养老机构奖补政策，要求江西省内各地区对养老机构的叠加补贴不低于省级标准的50%，并且符合条件的民办养老服务企业可申请最高不超过600万元创业担保贷款。除了通过补贴的方式，政府还通过其他方式推动养老产业的发展，例如引导社会力量参与，降低房租用水用电价格、提高财政支持力度及税费优惠等，这些措施都为住房反向抵押养老再担保的实施打下了政策基础，提供了良好的宏观环境。

四、住房反向抵押养老再担保的建议

（一）政府要完善住房反向抵押养老再担保的制度设计

首先，对于“以房养老”再担保的担保机构，进行再担保时可以多家机构同时参与，每家机构承担不同或者相同的风险比例。例如，商业保险公司与再担保机构按事先约定的比例分配保险金额，并以约定的保险金额为基础，计算再担保费以及赔款分摊，或者开展住房反向抵押养老的商业保险公司与再担保机构签订合同，设定赔款限额，商业保险公司自行负担赔款限额以内的损失金额，超过规定限额的损失部分则由再担保机构根据合同规定进行赔付。其中保险责任、再担保费以及赔款的分摊都与商业保险公司金额没有任何比例关系，而是另行约定。这种再担保的承担方式，将商业保险公司的賠款限定在一个固定的数额或比率之内，一旦发生巨额损失，也不致影响商业保险公司的日常经营[6]。当然，再担保机构也有其自身的责任限制，因而在进行再担保时每当遇到大保额的业务还需与数家再担保机构按比例分摊。

并且，关于“以房养老”再担保的法律尚不完善，相关的法律政策仍是空白，政府应当在推进养老服务时制定相关法律，使住房反向抵押养老再担保有法可依。

（二）鼓励民间资本参与住房反向抵押养老再担保

政府等相关部门应当鼓励民间资本参与住房反向抵押养老再担保，通过发起设立、受让股权、认购新股等多种方式投资再担保公司，促进再担保公司的资本多元化和股权多样化，规范行业竞争。

当前，住房反向抵押养老再担保在国内发展并不成熟，而民间资本投资的增长也遇到许多困难。例如相关鼓励政策还未真正落实，营商环境有待进一步改善，融资难、融资贵问题仍然存在[7]，民间投资活力不强的局面尚未根本改变。这种情况下政府支持符合条件的民营资本参与住房反向抵押养老再担保可以通过许多方式来实现。例如，在鼓励民间资本参与“以房养老”再担保时给予其便利和优惠，通过投资补助、资本金注入等多种方式，广泛吸纳各类社会资本，真正落实鼓励民间资本参与住房反向抵押养老再担保的政策。

（三）再担保机构要适当控制住房反向抵押再担保规模

住房反向抵押养老业务开展时间较长，一般为几年甚至几十年，而在业务开展期间，保险公司需要按照合同规定支付给老年人相关费用，这种长期、大额的资金需求使商业保险公司很容易面临资金链断裂的风险[4]。因此再担保机构应当适当控制住房反向抵押养老再担保规模。例如开展再担保之前，与商业保险公司进行协商，规定一个机构进行住房反向抵押养老再担保涉及的资金总额不超过总资产的40%或每年净利润的40%等。

五、结论

商业保险公司开展住房反向抵押养老业务面临诸多风险，从而参与热情不高，使得这种新型的养老模式在我国发展缓慢，没有取得实质性进展。因此，只有引入再担保机制，对住房反向抵押养老进行再担保，合理控制商业保险公司业务规模，分散商业保险公司风险，才能够提高商业保险公司参与住房反向抵押养老积极性，推动国内“以房养老”业务发展。

未来，随着我国老龄化人口逐渐增多，社会对养老的需求将不斷加大，住房反向抵押养老不仅实现了老年人“自我养老”，提高晚年生活质量，还分担了一部分政府养老压力。随着时间的推移，将会有更多老年人主动参与住房反向抵押养老，住房反向抵押养老再担保市场潜力巨大。只有相关部门建立健全法律法规，落实住房反向抵押养老再担保相关政策，积极鼓励民间资本参与“以房养老”再担保，才能够推进住房反向抵押养老发展。

参考文献：

[1]安美卉.幸福人寿住房反向抵押贷款案例分析[D].沈阳：辽宁大学，2019.

[2]郑秉文.以房养老的前景分析与政策建议——写在住房反向抵押养老保险推向全国之际[J].武汉科技大学学报（社会科学版），2018（6）：581-588+576.

[3]陈所坤.中小企业融资担保问题研究[D].昆明：云南大学，2013.

[4]张杰，张雯涵，孙亮.商业保险公司参与住房反向抵押养老的风险控制研究[J].金融理论与实践，2019（7）：91-98.

[5]国务院办公厅.国务院办公厅关于推进养老服务发展的意见[EB/OL].中华人民共和国国务院公报，http：//www.gov.cn/zhence/content/2019-04/16/content_5383270.htm，2019-04-16.

[6]刘芳泽.商业保险公司承保大病保险研究[J].现代商业，2019（14）：139-141.

[7]仇永超，张婷婷.县域货币政策实施效果的实证分析——全国和开封县域存贷款面板数据对比[J].征信，2019（1）：77-80.

责任编辑：武玲玲

Research on Reverse Mortgage for Pension Re-guarantee of Housing

Zhang Jie， Zhang Wenhan， Yin Junyao

（School of Finance， Nanjing Audit University， Jiangsu Nanjing 211815， China）

Abstract： Due to more risks， their enthusiasm for participation is not high， the housing reverse mortgage pension business of commercial insurance companies is slow. In order to protect the legitimate rights and interests of both parties and diversify the risks faced by commercial insurance companies， it is necessary to introduce a re-guarantee mechanism. At present， the increasing demand for old-age care， the booming insurance industry and the good macro environment have provided feasible conditions for the development of old-age re-guarantee with reverse mortgage in China. The government and other relevant departments should constantly improve the system design of housing reverse mortgage for old-age re-guarantee， encourage the participation of private capital， control the scale of housing reverse mortgage for old-age guarantee， and promote the development of China's old-age care undertakings.

Key words： housing reverse mortgage pension; re-guarantee; institute design