从审价角度浅谈大型社区动迁安置房项目的竣工结算

严宇峰

摘要：本篇结合大型社区动迁安置房项目的结算审价，从项目管理的角度来分析此类项目在审价工作中关注的工作重点和应对事项，供借鉴探讨。

Abstract： Based on the completion settlement of large-scale community relocation housing projects， this paper analyzes the work focus and response issues of such projects in the completion settlement from the perspective of project management for reference.

关键词： 结算审价;项目管理;动迁安置房

Key words： accounts settlement audit;project management;relocation housing projects

中图分类号：F830.52                                    文献标识码：A                                  文章编号：1006-4311（2020）21-0084-03

1  项目竣工结算的重要性

从全过程造价控制的角度来讲，项目竣工结算审价属于事后控制。通过建设项目早期的可研阶段、设计阶段、招标阶段到施工阶段，项目的工程造价是动态变动的，而随着项目竣工并完成结算审价，能确定项目的最终建安造价，所以竣工结算仍是项目建设中一项十分重要的工作。这也表现在以下三个方面：①审价单位出具的工程结算审核报告，是建设单位进行财务决算、成本分析及与政府进行购置结算的依据;②结算审核报告对施工单位来讲，是明确其施工承包合同的最终金额并进行工程款结算支付的依据，结算后尽快结清工程款周转于其他项目，降低经营风险和资金成本，施工单位才能够获得更好的经济效益;③对审价单位来讲，出具结算审核报告是完成建设单位委托审价任务的里程碑节点，是审价单位实现审价费收入的前提。

2  项目概况及特点分析

2.1 项目概况

某大型居住社区街坊住宅项目开发建造动迁安置房，项目分A、B、C三个地块分期开发建设。

A地块（42-01）包括13栋住宅楼（4种房型平面布置）、地下车库、公建配套部分及室外总体工程等，总建筑面积151798m2，其中地下车库13595m2。A地块合同工期同施工工期：2012年6月开工，2014年6月竣工。建安造价约3.8亿元。

B地块（34-04）包括3栋住宅楼（3种房型平面布置）、地下车库及室外总体工程等，总建筑面积33615m2，其中地下车库3925m2。建安造价约7400万元。C地块（30-04）包括13栋住宅楼（4种房型平面布置）、地下车库、公建配套部分及室外总体工程等，总建筑面积114237m2，其中地下车库14605m2。B、C地块合并招标并签订总承包施工合同，合同工期：2014年12月开工，2017年4月竣工。实际施工工期：2015年5月开工，2018年12月竣工。建安造价约2.95亿元。

本项目签订的施工（供货）合同主要有：场地平整、土方外运、桩基、施工总承包、弱电智能化、铝合金门窗（采购、安装）、分户门（采购、安装）、外墙面砖（供应）、保温材料（供应）、地下车库消防、绿化景观、供电施工、停车场交通标志标线、电梯等。

2.2 项目特点分析

本项目开发周期长，建设规模大，投资金额高，地块间房型相似，合同划分内容基本相同，地块施工（供货）合同数量多。本项目建设单位是市属城投大型国企，在合约成本管控运作模式成熟稳定，有各项标准化的工作流转程序和管控制度。工程结算资料完整齐全，先由财务监理单位进行初审并出具意见，再由建设单位工程部和合约部进行复核，建设单位内部流转经项目总经理签字后再将整套结算资料发至审价单位。本项目施工总承包合同、分包合同及其他施工合同采用2008工程量清单计价模式，结算工程量按实结算。

3  审价中项目管理的应用

根据以上项目的基本情况和特点分析，审价负责人将项目的结算审核任务作为一个“项目”来看待，应用项目管理的一些思路和方法实施于审价过程中，通过以下几个方面进行说明：

3.1 组织管理（人员团队）

人是项目组织管理构架中的基本要素，也是核心要素。项目的所有工作都是需要以人为核心组成的团队来完成的。接到审价任务后的第一要务就是要尽快搭班子，组团队。

第一步，根据项目特点和进度要求，设计团队构架，考量专业需求，每个专业（或合同）所需人员数量，部分专业甚至需要进一步细分。比如土建专业，计量计价可能由不同的人员完成，计量时建筑结构和钢筋又可能分派给由不同的人员。

第二步，选择构架岗位成员。在有条件时，考量个体成员的综合因素择优选择，这些因素包括：类似项目的工作资历、擅长的能力和业务、目标感和责任感、协同工作配合度、个人性格等。每个人都不是尽善尽美的，项目负责人需要熟悉了解团队成员，将其安排在合理的位置，并在项目实施过程中关注跟踪个体短板可能引起的问题或风险。

第三步，团队成员的相互认识和项目交底。团队成员确定后，尽快组织审价工作启动会，会议的主要内容是：①成员相互认识，建立沟通联系方式。②項目负责人介绍项目概况，需审价合同汇总表，将工作内容摊派到个人，让每个成员了解项目人员构架及自身位置、工作范围和内容。对于总承包施工合同，需要根据单位工程和专业进行任务分配（如表1所示）。③项目的工作要求，进度要求，信息沟通要求，统一明确初步计划进度要求。④相互发言和答疑，强调加强工作协作，提倡信息分享。

3.2 进度计划管理

审价工作的最大特点是时间短、任务重，事先编制一份科学、合理、可行的工作进度计划是保证工作进度的有效办法。本项目按照施工承包合同为单位编制一级工作进度计划，以收到完整的结算资料为起始点，按时间发生顺序加入资料核对、计量、计价、初稿对账、调整结算5项工作内容，项目负责人根据项目及合同的特点、人员的配置等因素预计工作内容的所需时间填入表格，计算出完成定稿的日期（如表2所示）。

本项目总承包施工合同单位工程房型多，专业和工作内容相对复杂，且由多人参与，需编制详细的二级工作进度计划。计划编制后需与团队成员交底确认，再上报业主。计划的执行和跟踪至关重要，要求团队成员严格按计划执行，每周以双周滚动形象进度的更新各项工作完成情况，过程中及时和总进度要求核对检查，发现问题及时解决（如表3所示）。

3.3 技术管理

就单个地块项目而言，涉及合同数量多，整体结算审核周期较长，尤其是总承包合同结算期间不确定因素和发生的问题较多，经常会造成延长审价周期。本项目的结算审价中重点关注以下几个方面：

3.3.1 前期准备工作

熟悉项目情况和资料是审价工作前的准备工作，这对审价时效和结果有一定影响。本项目竣工结算资料非常多，涉及结算的信息量非常大，从招投标文件、合同文件、工程量清单、施工方案及技术资料、开竣工报告、签证变更等。审价人员在阅读这些文件时，做一个电子版摘要文件，即时将相关信息录入集中并进行整理，省去工作过程中发生再次翻阅资料的时间，在翻阅书面资料的重点内容页贴上标签并填写关键词，又便于二次查阅。夯实基础工作，在审价过程中能提高工作效率。

准备工作时，对各个合同界面的划分也需了解清楚（事先确认、事中关注）。这些信息主要从招投标文件和合同中查找，部分合同也会在施工过程中或竣工结算资料中留下书面纪要。即便存在书面的合同界面划分作为结算依据，有时两个施工合同中对部分工作内容仍会重复上报，审价人员及项目负责人需根据经验和专业敏感性对这些内容进行重点关注并核对确认。比如，本项目C地块审价中发现总承包施工合同和铝合金门窗合同中竣工图纸中均有地下室出入口地面矮墻的金属栏杆且重复上报，总承包施工合同和消防施工合同中竣工图纸中均有挡烟垂壁且重复上报，及时向业主进行确认并对未实施方进行扣除核减。

3.3.2 相关审核方法的应用

工程造价审核中常用的方法一般为：全面审核法、重点审核法、分组计算审核法、对比审核法等。根据本项目的具体情况在审价过程中实施应用上述审核方法。

①全面审核法。

本项目总承包施工合同采用的是2008清单计价方式，工程量按实结算，故结算审价需采用是全面审核法。此法能做到全面覆盖，但工作量大，所需工时多。为此，我们通过广联达电算化软件计算住宅楼及车库的结构、建筑和钢筋工程量，大大缩短计算时间。少部分零星子目和合同外签证等工作内容，通过Excel进行计算式、列表计算。

②重点审核法。

重点审核法就是抓住工程结算中的重点进行审核的方法。本项目中应用重点审核法并非是指规避全面审核法，减少审核点面工作和审核深度，而是在准备工作阶段，侧重检查上报结算中金额占比大的分部分项工程，如钢筋混凝土工程、砌筑工程、天地墙粗装修工程等。其次重点检查大金额子目的单价、批价材料的单价、费率的计取是否与投标一致、新增（变更）子目的定额套价是否合理等。本项目中重点审核法可以理解的“重点检查法”，即利用熟悉资料这项审价常规程序，检查是否有明显的不符性错误、超常规现象。

③分组计算审核法和对比审核法。

本项目C地块包含13栋住宅楼且含4种房型，合同工程量清单中各房型有独立的清单章节且各房型清单列项基本一致。在审价初期，就将各房型清单导出到excel表格，导入合同工程量、结算上报工程量、预留审核工程量。再将每个房型的清单合并到一张表格中，通过调整保证个房型楼的相同清单子目出现在同一行，不发生错位，便于楼与楼间横向比较或提取数据。这样就形成了一张工程量汇总对比表。

分组计算审核法就是把结算清单中的有关项目划分成组，利用同组中数据具有相同或相近计算基数的关系，取出一个数据审查相关工程量的准确程度。如：在审价时通过计算某单位工程的建筑面积，与其地面面积相关子目的工程量进行比较;地面面积和顶面面积经过折算调整后也可以参照比较;通过建筑面积的调整并考虑楼板的平均厚度，可以大致估算检查楼板砼体积。概括来说，分组计算审核法是一个单位工程清单内有逻辑关系的数据之间进行纵向比较。

对比审核法认为单位工程的用途、结构和建筑标准一样或基本类似，其造价指标和工程量指标就有可比性。在进行造价指标比较时，需考虑地区因素和时间因素的影响。本项目审价时，将各房型初步计算得出的砼、模板、钢筋、砌块等主要项目的工程量折合到建筑面积平方米指标，进行横向对比;计价后形成造价审核对比汇总表，各房型通过形成的各分部工程平方米造价进行横向比较，分析差异原因。对比审核法将审价内控的检查复核机制前置，起到预先自查、分析原因的作用。

以上两种方法通过导入式表格和后编制量价指标表格结合使用，其重点核心是通过比较相关性数据是否符合逻辑性和统一性，发现问题并继续寻找分析原因，可以灵活运用。.

3.3.3 审价总结工作

审价单位出具审价报告并根据行业造价咨询规范和公司自身要求进行归档，并不意味着审价工作全部完成。尽快“趁热打铁”，整理相关数据并编制结算总结报告是非常有必要的。就本项目而言，总结报告就包含了以下几个部分：合同结算总台账、单体建安造价及指标分析篇、墙体面砖和外墙涂料篇、材料及设备篇、围护工程及签证分析篇等章节。每个篇章中记录了本项目相关的设计、技术内容，且将投标量价和审核量价数据录入表格，分别形成以建筑面积统计的工程量指标和造价指标。总结报告的本质就是项目的精简档案，就是项目的指标分析：发给建设单位是增值延伸服务，为其进行成本测算和项目总结提供支持;对于审价单位而言是资料归档的延伸工作，为造价咨询单位扩充项目数据库打好先行基础。审价总结工作的理念就是项目的经验虽然是随属个人的，但它们更应该以书面的形式被保留下来，进行共享和应用。

4  结语

项目审价工作不仅仅是通过专业人员应用专业的知识、能力、经验来进行工作，更应该应用项目管理的思路让审价工作变得更高效，让审价成果更有质量。项目管理属于管理学范畴，它可以理解为利用既定有限的资源（人力、物力、财力等）和时间内完成的一次性任务，它包含了领导、组织、计划、执行、控制、总结等多项主要工作。审价人员不仅仅一直是定位成专业人员，同时应该具有管理和协调的工作思路，在遇到不同类型的项目时，都可以充分利用个人的专业能力，发挥个人的综合才智，针对项目特点灵活运用科学合理的项目管理办法来做好项目审价，体现专业价值。

参考文献：

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