精细化管理在房地产住宅项目管理中的应用

张学烨

摘 要：精细化管理是房地产企业可持续发展的基础，其能优化房地产住宅项目的制度与流程建设，从而缩短工期，提高项目质量，满足消费者的需求，提高项目建设的标准化。精细化管理也是一项长期的、系统性的工作，对于各方面的管理要求极高。本文首先概述了精细化管理的概念与内容，分析了精细化管理的原则，提出了精细化管理在房地产住宅项目成本管理中的应用措施：强化全员成本精细化管理意识、建立有效的激励机制实施成本考核、明确成本管理活动中的目标责任制、优化材料采购与施工流程体系。

关键词：精细化管理;房地产住宅项目;成本管理;目标责任制

当前房地产企业基本告别了传统的粗放式发展阶段，老式的住宅项目模式已经难以满足现代用户的科技需求与多功能需求。如果还立足于传统的地产项目开发，房地产企业的发展就会受到很大的局限，甚或很难获得可持续发展。因此在住宅项目的大变革的情形下，房地产企业也需要加强自身发展。特别是在疫情影响下，房地产住宅项目的成长空间有限，房地产住宅项目开始逐渐从追求规模红利、杠杆红利逐渐转向追求信用红利、流程红利。这要求房地产开发企業不仅要追求精细化，也要追求平台化，从而促进企业产业链的发展。房地产住宅项目与其他行业相比具有很大的特殊性，包括容易受政策变化影响、投入资金大、投资规模大、生产周期较长。同时由于影响因素大，房地产住宅项目很难实现标准化与精细化。本文具体探讨了精细化管理在房地产住宅项目管理中的应用方法与措施，已促进房地产住宅项目管理的可持续发展。现总结报道如下。

一、精细化管理的概念与内容

（一）精细化管理的概念

精细化管理属于现代管理理念和管理技术，“精”就是抓住运营管理中的关键环节，重点是切中要点，抓住管理的重点;“细”就是要求管理的量化性，也需要加强管理的考核、督促和执行制度。从内涵上分析，精细化管理就是通过标准化、系统化、数据化、程序化、信息化等手段，确保企业项目精确、协同、高效的可持续运动。从核心上分析，精细化管理要企业形成优良的管理文化、建立刚性的制度、强化责任的落实、规范人的行为，从而确保企业的可持续发展。

（二）精细化管理的内容

规划调整方面：房地产企业在开发住宅项目的过程中，要根据自身的经济实力和经营情况，关注消费者购房倾向，要留意市场的动向，制定企业长期、中期与短期的发展计划。分析决策方面：房地产企业要积极做好分析决策工作，不断总结住宅项目在开发过程面临的问题，优化自身的分析决策流程，从而促进企业的发展。账目管理方面：精细化管理要求加强对企业与项目的账目管理，每一笔资金的进出都要有详细的记录，确保企业的经营状况处于正常与均衡的状态，防止出现资金的不足与资金的沉淀。管理和控制方面：精细化管理要求房地产住宅项目在开发各个环节都处于可控的范围内，为此要不断增强工作人员的责任意识，尽量减少操作失误和非规范的操作，建立全流程的控制措施。操作程序方面：精细化管理住宅项目的开发与管理严格遵守企业的相关规定，确保全流程合规合法。

二、精细化管理的原则

（一）成本控制原则

成本控制原则是精细化管理的核心原则，目的是减少企业的成本支出，为企业获得更多的利润，促进企业的可持续发展。

（二）动态控制原则

房地产住宅项目的开发时间比较长，所以精细化管理的一个重要要求就是整个开发过程中保持对成本的动态控制，及时发现一些问题和隐患，建立应急预案，时刻掌握项目的进展情况，确保各个阶段都按照计划严格执行。

（三）目标控制原则

房地产住宅项目管理需要建立理想的目标，并对目标进行分解和落实，明确责任人。在开发的全过程中，要及时检查各目标的完成情况并及时进行对比，针对偏差及时采取纠偏措施，目标目标控制原则的实现。

（四）保证质量前提原则

房地产住宅项目管理核心的质量，也就是所有项目必须要质量可靠。任何项目质量如何得不到保证，其他管理措施做的再好也没有意义。这就需要我们把握好质量控制与其他管理措施之间的关系，制定出住宅项目的质量水平和成本目标，确定企业的发展目标。

三、精细化管理在房地产住宅项目成本管理中的应用措施

随着社会的发展与疫情的影响，当前房地产住宅项目面临需要问题，内部配置、产业规模、产品创意、科技含量等各个方面都需要加强管理。并且精细化管理需要项目各参与方的积极配合与协作，也需要树立与贯彻精细化管理的思想，才能促进项目的成功执行，提升房地产企业的竞争力。当前精细化管理在房地产住宅项目成本管理中的应用措施如下：

（一）强化全员成本精细化管理意识

精细化管理首先强调的是一种管理态度，而住宅项目成本管理是一个全过程、全员、全面的管理，所以要强化全员成本精细化管理意识。房地产住宅项目要改善单一化的住宅户型，削弱赚钱最大化原则，从人性化的角度上考虑到不同购房人群的需求，根据不同的购房人群分析，设计多元化的户型。就要在所有员工中建立起强烈的精细化管理意识，比如在设计住宅户型的过程中通过景观采光、功能空间等进行分析和设计，完善户型状态，提高品牌知名度。企业也需要要建立清晰的责权利体系，形成全员参与的成本管理体系，实现企业与员工的双赢。

（二）建立有效的激励机制实施成本考核

房地产住宅行业是劳动密集型的行业，人的因素至关重要，为此要建立有效的激励机制实施成本考核机制，使每个员工尽其所能，展其所长，提高人的价值。企业在制定激励机制时，应考虑到三个方面的内容：一是制度要同时具有可操作性和对称性，奖励与惩罚都可兑现与执行，并且奖励与惩罚条款要具有对称性，比如奖励与惩罚数目在执行上要大体相当。二是激励与惩罚额度的确定性与公开性，激励与惩罚措施要进行公开，实行前要让所有员工都熟知，各种措施要尽可能地明确化、具体化，避免模糊化。

（三）明确成本管理活动中的目标责任制

房地产企业精细化管理中的成本管理活动涉及的因素最多，也是最复发与最重要的管理内容。明确成本管理活动中的目标责任制就是要细分管理单元，将责任落实到每一个项目成员，将项目成本总目标分解为若干个小的成本单元，并使责、权、利相对应。纵向以各个工程作为成本控制的对象，横向以部门、个人为目标细分单位，企业与项目管理单位要定期进行成本核算，对出现的问题要积极進行分析，并制定出后期改善成本控制的措施。

（四）优化材料采购与施工流程体系

住宅项目的物资材料采购比较多，且涉及的范围大，流动过程较为复杂，在实际项目管理中容易出现材料采购计划与施工进度计划脱节的现象。优化材料采购与施工流程体系就是要求承包商应与业主之间建立信息沟通平台，对材料进行妥善储存和保管，对大宗材料定期进行盘点核算，对工程施工的进度以及物资材料需求情况进行动态管理，计算当期的材料损耗率，采用供应链的方式进行采购，避免因为材料不能及时到位造成的不必要的停工，采取先进的技术和工艺，杜绝因为返工造成的时间成本和质量成本。降低项目的施工成本。

四、结论

总之，在当前各种因素的影响下，房地产住宅项目实施精细化管理是项目成功执行和房地产企业稳步发展的必然要求，只有这样才能积极面对与化解真正化解风险，在激烈的市场竞争中处于不败之地，从而实现企业的可持续发展。

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