合肥老城区老旧小区改造对策研究

潘仁颖，张思敏，沈俊伟，徐锋

(安徽省建筑科学研究设计院 规划分院，安徽 合肥 230088)

0 引言

《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》中明确提出“有序推进老旧住宅小区综合整治”的要求，加快推进城市更新，将提升群众幸福感上升到国家层面。同时，老旧小区改造作为2019 年国务院下达的一项新的任务，总体规模很大，且能够获得中央财政补贴[1-2]。然而目前在先行的城市老旧小区改造试点中发现了不少问题：缺整体设计、缺百姓参与、缺公共中心、缺企业加盟、缺基本需求、缺软件管理等[3]。虽然国内有关老旧小区的相关理论与实践较多：如有关空间更新的研究，提出“有机更新”的理念；吴良镛教授对北京菊儿胡同的改造就是一次成功的老城区改造设计实践[4]。但总体缺乏对老旧小区功能配置、空间形态、道路组织、规模尺度等多层次系统化的研究。因此，本研究在此基础上展开老旧小区改造的合理方法。

本文分析评价合肥市老旧小区整治更新中的应对情况，从过去的沿街里巷表面整治，转到进楼、入户的深入整治，主要侧重点更贴近群众日常生活、保障群众居住条件，从主观层面提高老旧小区居民生活的空间舒适度。同时结合合肥市华太小区、建机小区的典型案例，提出老旧小区先评价、最后根据评价结果提炼出更新策略的具体方法，该方法可以供其他老旧小区参考。

1 老旧小区改造的必要性及原则

1.1 改造的必要性

随着人民生活物质水平的提高，老旧小区已经落后于时代的要求。当前在我国快速城镇化的背景下，老旧小区缺乏配套设施、存在严重的违章搭建等问题，这直接影响到居民的生活质量。我国各大城市建设的重要环节就是老旧小区改造，老旧小区改造工作关系城市广大人民群众的基本住房利益，能够从源头上解决老城区居民的生活难题，改善老城区群众的生活状况，是我国实现全面小康社会的要求。

遵循“创新、协调、绿色、开放、共享”的发展理念，改善老旧小区环境、完善基础服务设施、加强小区物业管理，在满足当代人需求的前提下，建立有机更新的小区常态机制，创造良好的社区文化和邻里关系，既有利于增强小区居民的归属感和幸福感，又丰富小区居民的精神需求，最终实现“整洁、干净、有序”的老旧小区居住环境的目标。

1.2 改造的原则

本文顺应中央城市工作的会议精神，同时按照住建部有关老旧小区改造试点工作的具体要求，有针对性地提出老旧小区建筑及其室外环境改造的五大原则[5]：

(1)坚持设计先行的原则

城市老旧社区的综合改造设计一定要先行，设计结果应结合实际形象直观易懂，便于社区百姓参与[6]。作为老旧小区设计师应熟练利用现有的各种各样的绘图软件，把小区改造后的城市形象清楚展示，让设计图纸清晰直观，将一张蓝图绘到底。

(2)坚持以人为本的原则

为达到改善老旧小区人居环境、提高老旧小区居民生活质量的改造目标。老旧小区在改造过程中一方面要积极造福小区居民，另一方面要认真听取居民诉求，才能真正地做到以人为本。政府作为老旧小区改造的主力军，应坚持开发、建设的一切活动都要以人为本，充分考虑小区居民的利益。改造过程中要采用人性化设计，考虑人们的舒适与便利，塑造良好的人居环境，如注重人车分流、重建公共服务设施、增加小区绿化面积等。

(3)坚持传承文化的原则

老旧小区作为整个社会生活文化的缩影，是城市文化的载体，在城市中具有传承社会风俗习惯、地方文化特色的作用。老旧小区的改造设计要突出地方文化特色，要坚持传承文化的原则[7]。

(4)坚持综合治理的原则

老旧小区改造是一项系统化、专业化的工程，其中包括建筑外观、生态环境等方面的改造。由于其改造工程的复杂性，要求有关部门必须做到精心设计、科学规划、综合治理。针对拆迁后重建的老旧小区，应注重小区内整体环境的综合治理、有效改造、质量提升[8]。因此，不仅要增加服务设施的建设，更要彻底改造门窗、楼顶防水、楼道、墙体保温等项目，以此改善小区住宅环境，充分保障居民的居住环境[9]。

(5)坚持绿色发展的原则

坚持可持续的发展观，统筹经济、社会和生态效益的协调发展。老旧小区的改造更要注重绿色发展的原则，例如合理利用土地资源，科学运用水资源、绿色能源以及其他可再生能源。建设安全、健康、绿色的小区环境，实现绿色建筑目标[10]。

2 合肥老旧小区实地调研

对合肥华太小区、建机小区进行实地调研，深入分析合肥市老旧小区的现状，从而总结出合肥市老旧小区绿色改造的具体方向。

2.1 合肥华太小区

华太小区位于合肥市包河区太湖路与宁国路交口(图1)。小区内部道路现状为水泥路且破损严重，小区内部雨污分流不完善，管道有损坏，庭院污水散排现象严重，停车位数量少，单元门及信报箱损坏严重，未设置路灯及监控设施，公共配套设施缺失。总体来说，本小区基础设施较差(表1)。

图1 合肥华太小区地理区位图

2.2 合肥建机小区

建机小区位于合肥市蜀山区潜山路与黄山路交口(图3)。由于各种原因，现在小区内部道路为水泥路、雨污分流局部未完成、雨水管道破损、绿化不完善、强弱杆线搭接混乱、停车位形式不统一，路灯设施已完备，总体来说，本小区基础设施较好(表2)。

图2 合肥华太小区现状图

图3 合肥建机小区地理区位图

2.3 老旧小区现状特征

老旧小区由于建成时间长，缺乏规划物业管理，基础配套设施不完善、管理制度不健全以及人文环境缺失等问题不断出现，甚至出现“脱管、弃管、失管”等一系列问题，严重影响居民正常生活。

表1 合肥华太小区设施现状情况一览表

表2 合肥建机小区设施现状情况一览表

(1)服务设施不齐全

老旧小区由于建成时间久远，公共空间匮乏，导致老旧小区基础服务设施不齐全，不能满足人们正常生活需要。在调研过程中发现，老旧小区不同程度地缺失居民活动场所、文体设施、停车场等公共基础服务设施；环境卫生方面，未设置公厕、垃圾桶。这些问题导致老旧小区不能满足居民对公共服务设施的需求。

(2)环境维护不到位

老旧小区无论是在居住环境还是在整体面貌上，都与新建小区有着巨大差异。楼道缺乏打扫，卫生脏乱不堪；小区道路设施受损，如路牙残缺、路面坑洼；排水设施不完善，雨污水不能及时排出，常常出现内涝现象；环境质量较差，绿地较少、布局不佳，常年得不到修剪甚至被违法侵占；违章建筑占用公共用地，占道停车，阻碍交通等。这些环境问题不仅给住户造成严重的困扰，而且会影响城市整体形象的美观，不利于城市建设。

(3)建筑老化现象严重

老旧小区整体面貌破旧，建筑外墙和楼道墙面具有明显的裂缝，建筑装饰如屋檐、台阶、扶手等破损严重。且老旧小区缺少统一管理，乱搭现象严重，阳台各式防盗窗、外挂晾衣架、空调外挂机各式各样，导致小区建筑立面外观不整齐。旧居民区都出现了不同程度的设备老化现象，部分小区电线已老化，未实行户管网。

(4)安全度低、社区公共文化缺失严重

一方面因为老旧小区的租赁多为外来人员，人员流动性较大，也因为缺乏规范化的物业管理，导致老旧小区管理难度太大，安全性不足。人员流动性大，又进一步导致邻里关系淡漠，社区公共文化缺失。

2.4 老旧小区改造困境

在具体改造实践过程中面临众多挑战，如：人居生活诉求多样，众口难调；其次共有空间被占用现象严重，腾退困难；目前相关法规不齐全，可持续更新力度不足。

同时，在实际推进过程中，也会面临众多问题，如：①对老旧小区改造不持续，多为暂时性改造；②一刀切，不针对小区存在的实际问题的粗暴式改造；③碎片化现象严重，就小区而言，缺乏区域性系统对应；④单一化，技术方法方面缺乏综合和集中整治；⑤资金不足且缺乏有效统筹，难以形成合力；⑥老旧小区改造过程中经常性忽视社会公众参与，导致上下互动沟通不足，增加改造困难。

3 老旧小区改造的策略与路径

老旧小区改造的重点是问题导向下的有机更新，即发现问题，再有针对性的实施改造方案，通过精准方案、分级改造、技术创新、居民参与、政策法规、智慧平台、资金支撑等策略，提出“先进行现状评估(居民参与评价)——确定优先改造项目(政策、资金支撑)——利用低碳技术进行改造——智慧物业管理(信息平台)”的老旧小区改造工作路径，最终实现老旧小区的更新改造。

3.1 提供精准改造方案

根据多样化的类型，提供精准改造方案。城市中老旧小区现状情况各异，需要改造的情况也不尽相同。充分考虑老旧小区改造的紧迫程度、个性化问题和居民诉求，实现精准化地响应各方诉求；从简单的“菜单式”计划到“基本菜单+特色菜单”的精准方案，以满足不同住宅小区的更新需要[11]。

改造工作前，进行老旧小区前期评估工作，通过实地考察、历史资料查阅、问卷调查、组织专家现场考评以及先进的网络技术等多种方式，获取老旧小区各方面的现状数据。例如使用新的APP 等工具，利用小区宜居性评价软件，分析评价小区现存问题[12]。同时在老旧小区所处省市，系统化地总结该市老旧小区发展中不断出现的共性和特性问题，发现特有问题，确定改造的基本标准[13]。

3.2 有序推进分级改造

确定改造优选项目，有序推进改造。老旧小区改造需要确定哪些是属于必备的改造项目，哪些是可供选择的备选和拓展项目。旧小区改造应该有由老百姓“点菜”的拓展改造选项[14]。这些拓展改造选项可能成本会比较昂贵，但是一般都是中高收入阶层老百姓切身利益相关的改造项目。必备项目是指关乎老旧小区安全、卫生、保温、排水等基本诉求的项目，如建筑性能监测、外墙保温改造、可再生能源与建筑一体化、管网改造提升与雨水收集、适老改造[15]和加装电梯、立体停车场或地下停车场和垃圾分类与厨余垃圾处理等。一方面保障建筑的基本居住功能，确保三十年寿命和基本抗震性能，另一方面达到节能减排效果，提升老旧小区雨水收集和再利用率[16]。

拓展项目指的是有条件，而且社区百姓愿意的情况下，基本上是由民众“点菜”的项目，虽然此类项目为“锦上添花”，但也能够解决民众所需要解决的实际问题，而且能够带动相关领域的消费和投资。例如社区绿化和立体绿化、增加社区对外通道、海绵社区整体设计改造、建筑外遮阳改造、市民中心与放管服中心合在一起、楼宇间增加容积率、美化社区、基于节能减排绿色物业管理和智慧社区等项目[17]。

3.3 加强低碳技术创新

注重技术创新，贯彻绿色低碳的生活理念。提高空间资源利用度，注重地上、地下空间深度挖掘和合理利用。提高技术集成设计，综合集成道路和停车设施、地表水排放、地上地下市政设施、园林绿化、景观和游憩等各项技术设计，促进多技术之间的融合创新。提升小区整体风貌，系统设计建筑、景观、设施、园林绿化的风格、形式和色彩。完善包括公共服务、公共绿地、停车等配套设施，优化联络空间，主要是生态网络、慢行系统、水系资源、分布式能源等实体与虚体之间的联络[18]。

首先，在小区改造过程中积极运用低碳技术、资源循环利用技术等降低小区的日常能耗，鼓励通过水资源循环利用、太阳能光伏采集、可再生能源利用等方式提升资源利用率。通过有效运用低干扰施工、运行技术，以及采纳稳静施工、短周期施工、电梯和停车场(楼)降噪等方法，保障居住区安静的居住环境，最大程度地降低噪声对居民的干扰[19]。

其次，引入设施海绵化、健康化的景观设计技术，包括改进场地软硬材质配置比、屋顶绿化加太阳能、增加下凹式绿地、停车场渗水、优化植物配置，改善铺地及路缘石、休憩和活动设施等方式整体改造老旧小区[20-21]。通过增加小区绿化率来达到降低小区碳排放量的目标。

最后，加强居民的绿色低碳生活理念，增强公众参与积极性和主动性，把环境管理纳入社区管理，建设高效节能、绿色环保、生态平衡的居住环境。

3.4 居民参与社区自治

引导群众，让居民能真正参与到社区自治中来。在以“以人为本”、“共享共建”为理念导向的新时代，只有真正让居民参与其中、发表意见，贡献他们的聪明才智才最能获得他们的满意和认可。编制好“菜单式”老旧小区整体改造目录包括价格清单，方便居民“点菜”，让老百姓了解并积极参与小区设计改造与管理。

首先，引导社区参加自治工作，居民通过参加社区自治，提高社区认同感和幸福感，构建社区生活共同体，提升居民主动改造的欲望[22]。其次，成立社区自治制度，成立小区自管组织，鼓励社区居民多提供意见建议，成立咨询委员会吸引社区规划师、社区建筑师等提供技术支撑，形成居民、社会、政府之间的良性循环。

3.5 政策和法规的支撑

厘清主体，提升改造动力和持续力。老旧小区的改造工作涉及到城市大部分居民的利益，为了维护广大居民群众的利益，促进老旧小区改造的科学化、制度化管理机制的建立，亟需加快建立起相关的政策体系和法律制度，为老旧小区改造提供指南针。目前国家和地方已有颁布相关关于老旧小区改造的政策和法规，但仍需进一步完善和健全[23]。

首先，颁布的政策与法规需要清晰地界定各个空间层次所服务的权益主体，以及进一步强化居民主人公意识。其次，加强完善对节能、节水、降耗的具体奖励制度及平衡各方利益的调节机制，进一步研究可持续的维护机制。最后，建立并完善老旧小区改造的适用技术体系，从项目初期立项、中期施工、后期验收等环节，形成一套适应老旧小区改造的标准体系，并持续完善改造后的管理和维护标准。

3.6 建设智慧信息平台

老旧小区的改造建设工作是一项长期可续性工作，在改造的过程中要注重管理工作的重要性，在改造完成后要重视小区的长效管理和维持工作，从根本上维持小区的面貌。老旧小区改造由于人员流动性大，缺乏相关规范的物业管理，为了提高小区的安全性，需制定实施严格规范的管理程序。

首先，成立相关的非营利性组织专门负责小区的改造和管理。充分利用当下互联网、物联网、人脸识别等高科技的普及，争取与相关企业开展技术合作，引进企业PPP 模式[24]，在缓解财政压力的前提下给老百姓带来实质性的利益。其次，逐步建立依托于社区居委会、街道办的小区智慧运维平台，进一步提升老旧小区的现代化运营能力。实现无线抄表、在线缴费、节水节能可视化和奖励、社区内专业技术人才志愿者服务网、应急呼叫救助系统等绿色物业管理。在此过程中使得居民享受到更加安全、便捷、全面、细致的服务，焕发老旧小区的生机和活力。

3.7 调动多方资金渠道

目前对于老旧小区的改造大部分资金来自于政府的补贴，除了中央财政专项补贴外，各省市也相应出台了补贴标准，有的是专门对加装电梯或住宅保温改造进行补贴。这些各种繁多的补贴都应在地方统筹的前提下，结合大维修基金统一安排，以发挥最大的效用。

另外，老旧小区改造更新应积极引入市场机制，积极调动各方力量，多方融资。合肥老旧小区改造可以吸取美国、日本等国家和我国台湾地区的多元化融资方式，探索多方面老旧小区融资方式，探索除政府补贴外的市场运作化模式。合理利用老旧小区现有的区位优势，吸引开发商进行二次开发，让开发商在开发过程中赚取一定利润，实现房地产和老旧小区改造的互利共赢。同时利用小区闲置土地，对小区建筑及内部环境进行改造，明确老旧小区新增部分的产权问题，增设小区屋顶光伏、小区物业、停车位、幼儿园等公共基础设施，并明确其收益归属问题，增加小区新的增长点。

4 结语

伴随着社会经济的发展，当前我国社会的主要矛盾已经转变为解决新时代人民对美好生活的需要与发展不平衡不充分之间的矛盾。人民对美好生活的渴望逐步推动着对老旧小区人居环境的优化改造，居民更加期待实现真正参与其中、掌握改造主动权的权利。同时，随着国家经济、技术、文化等实力的提升，老旧小区改造成为当前提高居民生活水平的大事。老旧小区改造是一项系统、专业并且持久的工程，需要不间断的持续完善、系统设计、整体推进。本文在原则理念、问题目标、分级分类改造工作的指导下，力求促进老旧小区的科学化设计、系统化集成、共建共享、持续化循环，以实现广大老区居民拥有和谐幸福的美好家园愿望。