滁州市房地产市场热度变化及高质量发展路径研究

唐 艳，陈江华，朱德开

(合肥学院 a.经济与管理学院，b.房地产研究所, 合肥 230601)

0 引言及文献回顾

党的十九大报告所指出的“我国经济社会已由高速增长阶段转变为高质量发展阶段”这一重大论断，是对我国经济社会步入提质增效的新时期的精准研判，也是对新时代加快完善社会主义市场经济体制的内在要求。[1]所谓高质量发展，就是指经济的总量与规模增长到创新驱动阶段后，经济结构优化、经济社会协同发展、人们生活“幸福感”和“满意度”显著提高的结果。可以说，高质量发展阶段比之前的高速增长阶段有着更加丰富的内涵，具体包括：经济发展的高质量、城乡建设的高质量、生态环境的高质量以及人民生活水平的高质量[2]。其中，显然也包含了房地产市场发展的高质量，原因有三：

首先，在目前经济稳增长基调下，房地产业仍是国民经济支柱产业，始终在推动经济增长与转型升级中发挥重要作用。房地产市场热度的变化将直接影响建材、装修等上下游产业发展，间接作用于整体经济发展。从房地产市场对GDP贡献角度来看，房地产开发投资占GDP比重近15%，对国民经济贡献较大(见图1)。

图1 房地产市场对GDP的贡献率

其次，由于住房兼具了投资品和消费品两大属性，加上传统“安居乐业”以及“居者有其屋”的观念，国内多数市民都偏好拥有住房，因此房产成为中国家庭财富的重要组成部分。从1998年全面实施住房制度货币化改革以来，中国房地产市场历经几轮上涨，尤其在最近一轮(2016—2017年)，住房消费呈现明显的两极分化特征，极大调动了中产以上家庭对住房的投资热情。因此，一旦房地产市场热度发生变化，人民生活质量也会随之改变。[3]

最后，从羊群效应角度可以发现，房地产市场的热度变化对居民和房地产开发商乃至整个国家产能、资源来说都有重要影响。高波、洪涛的研究表明，在住宅市场繁荣的地区，存在显著的扩张性羊群行为现象，居民的整体投资热情高涨；而在住宅消费水平较低的地区，羊群行为的表象则不明显。[4]陆正华、何宙翔通过行为金融理论对企业资本结构羊群效应形成机理进行实证研究，结果表明由于信息的外部性问题，房地产上市企业资本结构存在明显羊群效应。[5]方军雄通过选取1999—2009年上市公司数据，采用Comove和Herd两种指标，并根据Richardson的投资模型建立投资羊群行为模型，指出众多企业投资的羊群行为将加剧行业的“衰老”速度，短期内可能会导致相关资源资产泡沫的产生，长期则会形成产能过剩、资源浪费等问题，但可以通过公司治理进行有效抑制。[6]何珊珊、徐长生等通过对2002—2016年中国房地产上市公司的相关数据建立二阶段固定效应回归模型，发现房地产上市公司由于羊群效应，可能存在盲目投资行为，需要政府做好预期引导工作，制定合理的市场准入政策。[7]

近几年来滁州市房地产市场热度持续保持。特别是在2016年合肥、南京等周边城市房价急剧膨胀之后，人们对房地产的刚性需求和投资热情均得到极大释放，供需双方的增长共同促成了滁州市区房地产市场实现飞跃式提升。随着滁宁城际项目的落成，滁州市加大了对城南、乌衣板块的开发，吸引很多南京人来滁购置房屋，极大刺激到城区房价的攀升速度。与之对应的，滁州市政府坚决贯彻中央“房住不炒”这一核心指导思想，践行“一城一策”，出台了很多稳房价政策。需求的提速与政策的维稳共同施力，就使得未来滁州房地产市场热度的变化难以预测。因此，通过实证分析，科学评判未来市场走势，积极探索房地产市场高质量发展路径，对于促进滁州市房地产健康持续性发展，提升市民生活的“幸福感”和“满意度”有着重要的理论意义和现实意义。

1 滁州市房地产市场热度变化及未来预测

滁州作为安徽省16个省辖地级市之一，地处长三角世界级城市群的“沪宁合”发展主轴，素有“江淮翡翠、金陵锁钥”的美誉，在安徽区域经济发展中区位、功能和作用十分重要，是安徽省东向发展和对接长三角的前沿节点城市，更是国家级“皖江示范区”北翼城市，江淮地区重要的枢纽城市。就近几年的发展来看，滁州市宏观经济指标及房地产相关经济指标相对稳定，未来发展空间较大。文章于2018年12月、2019年6月和12月，每半年共三次奔赴滁州市进行调查，共回收有效问卷2097份。通过对问卷的整理分析，预判未来滁州房地产市场的热度变化，据此对该市房地产市场高质量发展路径展开探索。

1.1 三次调查的样本基本特征比较

文章通过对三次问卷调查结果的整理发现，调查对象基本特征多以本地城镇人口和本地农村人口为主，受教育程度大部分为专科以下，较为符合三线城市经济体整体教育及其对人才吸引力的实际情况。

1.2 三次调查的结果对比分析

1.2.1 基本住房情况变化不大

从住房来源占比排序来看，受访家庭在本市城区的住房都主要是自有住房(包括子女或父母的住房)；其次是市场租赁住房，且2019年12月的占比与前两次相比，增幅较大，这说明随着房地产市场的波动，租赁市场需求出现了增长态势，具体见表1。从住房面积的均值来看，三次调查数据呈下降趋势，而住房人数、市区住房套数以及累计面积的调查数据则基本保持一致。此外，通过对比发现，受访对象目前住房面积及在城区累积住房面积差异呈缩小态势。

表1 受访对象在本市城区的住房来源

1.2.2 购房意向

调查结果显示：打算在未来三年内购房的受访对象占样本总数的33.53%，其中打算在一年内买房的居民人数占比为4.78%，与一年前的9.20%相比，几乎下降了一半，48.93%的受访对象明确表示在未来三年内不会购房，可见人们对未来房地产市场的预期持审慎态度。就购房目的来看，排序依次是改善居住条件、子女上学和结婚用房；然而值得关注的是以投资为主要目的的购房人数占比起伏波动较大，这从一定层面说明滁州住房市场的刚性需求已基本满足，人们对房地产市场的关注更多侧重于改善性住房。

1.2.3 投资意向

由调研结果可以发现，受访者在房地产投资的选择上发生很大调整。具体来说，在所有受访群体的投资产品选择中储蓄占比始终保持最高，与前两次的调查相比，涨幅有明显提升；房地产的排名也很稳定，保持第二位，但占比持续下降。在计划投资房地产的居民中，选项排序基本没变，依次是住宅、商铺和商业类公寓。这说明人们对房地产投资的热情不再盲目，趋于理性。

1.2.4 基本住房情况

通过对问卷结果的整理，可以得出，三轮受访对象第一次租房的平均年龄、购买住房年龄、第一次购房与第二次购房间隔时间相差不大(见表2)。受访者对其居住条件的满意度也都呈正态分布(见图2)。

利用重复控制跟踪的统一潮流控制器抑制系统强迫振荡方法//蒋平,陈琼,吴熙,蔡晖,祁万春,谢珍建//(18):64

表2 受访对象住房情况

图2 受访对象对目前住房条件的满意程度(占比)

1.2.5 购房意向

调查结果显示，愿意购买精装房和养老房(价格比普通住宅高出1000元/m2)的居民占比持续增长。由此可以看出人们对新型房地产产品的接受度较高。在住房类型方面，小高层是受访对象最偏爱的类型。与前两次调查结果相比，小高层和多层占比持续上升，别墅占比持续下降，这说明人们对房地产市场的消费需求更倾向于自身生活品质的提升而非奢侈品投资。

1.3 相关性分析

1.3.1 购房意愿与家庭年收入

通过对比发现，未来三年内高收入组购房意愿始终高于低收入组购房意愿。但后者购房意愿起伏变化较大，高收入组的购房意愿却基本维持不变(见表3)。

表3 购房意愿与家庭年收入

1.3.2 购房目的与家庭年收入

与前两次问卷调查结果相比，受访者购房最主要目的集中在改善居住条件、子女上学和结婚用房这三项上，只是排序略有不同，本来受访者购房最主要目的是改善居住条件，这在低收入组表现最为强烈，占比为52.38%，远高于高收入组的37.94%。此外，三次调查结果均显示高收入家庭购房用于投资的占比远高于低收入家庭，这说明收入水平越高的家庭，其投资目的也越显著(见表4)。

表4 购房目的与家庭年收入

1.3.3 购房意愿与住房套数

三次调查结果一致表现为，未来三年无房家庭的购房意愿最强烈，随着住房套数的增加，购房意愿出现下降，这显然更符合市场需求规律，说明房地产市场正回归理性。

1.4 2020年滁州市区房地产市场热度变化研判

2020年5月22日上午，国务院总理李克强在十三届全国人大三次会议上所作的《政府工作报告》中指出2020年“积极的财政政策要更加积极有为，稳健的货币政策要更加灵活适度，综合运用降准降息、再贷款等手段，引导广义货币供应量和社会融资规模增速明显高于去年。”可见房地产政策松绑是当前的特殊需要，是维护各地经济稳定发展的稳压器。预计今年的房地产政策在坚持“房住不炒”和“三稳”的前提下，会适当强化积极成分，一方面在维持土地市场基本稳定的前提下，创造有利条件，合理降低房企负债压力；另一方面，通过适度调整房地产短期调控措施，支持居民理性的购房需求，具体举措包括：继续下调LPR利率；首套房认定以购房时有无未结清贷款为准；提高公积金贷款额度，加快按揭贷款资金发放，并在利率方面给予优惠；精装修交房设置与毛坯房不同的限价标准；缩短限售时限直至逐步取消，确保居民可自由换房改善等。

文章认为，随着宏观经济面的加快修复和房地产在一二线为主导的城市的趋热形势，为避免失控，我国有关房产政策在后半年，还会有极大概率出现适度收紧态势，“房住不炒”和“三稳”的政策导向将进一步加强。再到年底，基于经济冲刺的现实需要，房地产市场或许能迎来新一轮的灵活宽松政策。总结起来，2020年这一年里，由于处在市场面趋强、政策面维稳的“强—稳—强”的环境下，滁州市房地产市场热度将呈现“弱U型”的基本走势。

2 滁州市房地产市场高质量发展路径选择

在此背景下，滁州市区的房地产市场将不复之前的繁华，各大房地产企业生存压力都会有所增加。要想实现房地产市场的高质量发展，必须要最大限度地发挥出各参与主体的能动作用：首先，政府应完善城市规划，协同构建城市群高质量发展体系；其次，金融机构需坚守稳定立场，严格控制行业内在金融风险；再次，房地产开发商要重视口碑效应，全力打造房企自身品牌质量；最后，居民该优化投资行为，理性对待未来房价变化情况。

2.1 互动互联，协同构建城市群高质量发展体系

有数据显示，京津冀、长三角、珠三角、成渝、长江中游五大城市群，以占我国国土面积的10.4%，养活了约40%的人口，创造了一半以上的GDP。由此可见，城市群作为我国推进区域经济发展和城镇化进程的重要载体，其发展质量的高低、发展成效的优劣，直接关系着我国经济社会发展的成败得失，也对相关城市的房地产市场热度变化产生重要影响。与2019年相比，今年滁州市区的房地产市场虽有“回暖”，但就目前宏观经济大环境的情况来看，未来1—2年内，房地产企业面临的生存压力仍将严峻，尤其是房地产税的开征，将对房地产市场产生不可预期的影响，在此背景下，房产市场销售趋紧，去化难度随之提高。作为三线城市的滁州，当顺应长三角城市群发展大潮，因势利导，依托自身所处的有利地理位置，加强与南京为首的周边城市的互动互联，重点推进城市轻轨交通体系、信息网络体系、生态环境体系的建设，切实提高城市群高质量发展的基础设施支撑。相关文献显示，自2008以来南京对滁州市区的房地产市场辐射效应始终保持不断增强的趋势，尤其是在资源配置方面，南京对滁州的辐射效果更胜合肥[8]，未来滁宁城际项目的开工，滁州与南京的通行将变得更为方便快捷。结合滁州距离南京最短距离不过82.6公里，高铁仅需18分钟，然而平均房价还不到南京的1/4这一特点。文章建议，在如今滁州房产市场已接近饱和的情况下，政府可尝试大胆创新，优化整体房企营商环境，鼓励房企投资开发养老智慧型住房，统一构造精装修的小户型，配以高素质的物业服务人员以及完善的社区服务机构，如社区食堂和卫生所以及活动中心，即使价格略高于滁州房价，也是可以吸引一批子女在南京工作的老人前来安享晚年，这样既可以有效发挥南京的城市群辐射效应，也可以调动自身城市的服务水平，增加就业机会。

2.2 蓄势待发，严密控制内在金融风险

有关研究表明，随着房地产市场热度的持续，房地产商品估值不断提高，于是房企以及居民都希望依赖银行信贷来追加投资房地产，商业银行的贷款意愿也会变得强烈；而当房地产市场热度无法持续时，房价出现回调，商业银行的贷款意愿也会收缩，这将有很大概率导致房企资金链断裂以及信贷市场出现大量违约失信，造成房价冲击系统性风险扩散。有学者在2008年金融危机爆发后，提出了“银行风险承担”视角来解决房价冲击系统性风险问题。[9]近年来，中国房地产市场所表现出来的“非理性繁荣”现象令人担忧，尽管国家及各省、市以及自治区都陆续出台了限价、限购、限售政策，但房价仍保持高位不退，尤其在进入2016年以后，房价的持续上涨已完成了由一线城市向二线城市乃至三、四线城市蔓延的梯度转移。在此背景下，可以设想目前房地产市场趋紧很可能会引发系统性风险，继而对整个中国经济金融生态环境产生威胁。文章认为目前滁州市整体金融机构的房价冲击系统性风险不大，并不存在对房地产市场金融支持过度的问题，然而由于金融加速器“升缓降急”的非对称效应在经济上升期和下降期的表现不同，加上房地产市场存在的价格刚性以及投资滞后假说，以商业银行为首的金融机构仍要强化风险管理，即使在新一轮降息政策出台的环境下，也要审时度势，适度收缩房地产市场的放贷规模，强化信用考核机制，联合政府，严肃处理信用、信贷失信问题，控制行业内在金融风险。

2.3 因势趁便，全力打造自身品牌质量

面对国内相对趋紧的融资环境以及调控高压下的集中偿债压力，很多房企的生存压力加大，同时由于疫情的影响，第一季度很多房屋销售受阻，企业回款难以覆盖债务的风险加大，最终导致企业自身的持续发展出现瓶颈。要想在如此严峻的市场环境下探寻生机，就必须重视现金流管理，防范财务风险的“灰犀牛”。在集中偿债期的资金兑付压力下，企业应加强现金流管理，以着重销售、加快现金周转作为其稳健发展的重要支撑力，适度收缩开发规模，缩减投资支出，严防现金流出现失控风险。同时，企业应精准把握潜力城市布局机会，有的放矢地选择与城市规划发展相适应的特色化房地产开发项目，对投资和融资项目做好可行性分析，缩短项目开发的周期，以此加快销售回款从而分散风险。在未来可预期到的波动性、危机感、风险和不确定加大的市场环境下，房企更加应该主动直面波动和风险，提高自身的“反脆弱性”，成为“真正的行业勇者”。此外，企业更要警惕资金环境严峻带来的运营风险以及在规模化驱动下暗含的布局隐忧。如今房地产行业的价值链正在悄然改变，由最初的靠规模取胜转变为现在的靠高品质取胜。未来房企更多应朝着“提质控速”的方向去发展，以多元化业务经营应对新一轮房地产市场周期波动，打造属于自己的品牌特色。文章指出，要想在未来竞争激烈的房地产市场中立足并占据一定的市场份额，房企首先就需要树立良好的品牌形象，狠抓建筑质量，以事实说话，提高购房者的认同度，通过事先、事中的沟通避免事后的纠纷。同时，建议有条件的房企狠抓物业服务质量，以此提升自身品牌形象，切实从业主的利益出发，从细节入手，打磨自身物业服务的亮点。

2.4 审时度势，理性对待住房价格变化情况

由于住房本身兼具消费品和投资品的双重属性，这使得其市场热度变化难以准确评判，加上房地产市场的周期性变化是一种普遍现象。理论上，人们要想实现住房价格完美预期必须具备两个条件：一是能够获得充分信息，包括市场利率、收入水平、贷款数量、通胀率以及未来宏观经济政策的变动等；二是行为决策者完全理性，即不会受到自身知识阅历的限制也不会被情绪或周边不实信息的干扰，这显然并不现实。加上惰性的存在，人们更多倾向于利用现有的信息对房价进行预期，从而导致预期并非完美。[10]多年来住房价格的涨易跌难，使得人们很容易做出房价一直会上涨的适应性预期。随着中央“房住不炒”以及“坚决遏制房价上涨”政令的相继出台，全国房地产市场整体趋于平稳。但市场中不同主体对于住房价格走势判断层出不穷，且分歧很大，任何的风吹草动都会引起社会各界的过度解读和炒作。2019年第一季度滁州楼市经历了一次小寒潮，市场上各种看空言论叫嚣，甚至出现了一轮小幅降价潮，然而“小阳春”行情出现后，房价新一轮上涨启动的论调再次满天飞。对此，文章认为，在坚持“房住不炒”和“三稳”的前提下，未来住房价格很难出现大起大落，投资者应理性看待住房价格的涨跌情况，切勿盲目跟风，胡乱投资；真正刚需家庭，也应理智制定符合自己财力的购房计划，不要因噎废食，错失良机。