从比较法的视角分析居住权制度

【摘  要】居住权制度起源于罗马法，并对世界各国的立法产生的深远的影响，本文从居住权的渊源出发，分别分析大陆法系和英美法系关于居住权的相关制度，通过学习其他国家的规定，希望为我国居住权制度的完善提出一些建议。

居住权源自于古罗马法，创设居住权的初衷是家长以遗嘱方式将住房的使用收益权遗赠给其需要照顾的人，使他们获得生活保障。后来把居住权记载于优士丁尼《法典》里，明确将居住权纳入人役权体系。几个世纪之后，随着文艺复兴运动的发展，罗马法上的制度和理论又被欧陆各国所传承，很多大陆法国家都规定了居住权制度。

一、大陸法系的居住权

（一）法国民法典中的居住权

1804年的《法国民法典》规定了居住权制度，又被称为“小使用权”，适用使用权的同一规则。居住权的权利、义务以及存续期间等都可以由当事人约定，当事人未约定的，才依照法律规定确定当事人之间的权利义务。

《法国民法典》中针对居住权的规定突破了罗马法时期居住权的弱者保障功能的限制，增强了居住权的流通性，自此居住权出现了处分、继承等新的权能。其居住权制度自制定以来的200多年里几乎没有变化，至多以司法解释的方式以更好地适用。可以看出，居住权制度在其弱者保障功能弱化乃至丧失的情况下仍然可以存在，这与现代社会的发展状况息息相关。

（二）德国民法典中的居住权

《德国民法典》受到历史法学派和学说汇纂的影响，更加具有罗马法的特色，关于居住权制度的规定比较呆板。德国民法典在第1093条明确规定了居住权，认为居住权是将建筑物的全部或者一部分作为住房使用而排除所有权的权利。居住权人意思自治的范围比较小，居住权不得继承，也不可以转让，即使以使用为目的进行出租，也需要征得所有权人的同意。由此可以看出，《德国民法典》中对居住权的约束较多，整体上落后于法国的居住权制度。

由于民法典中的居住权存在诸多限制，导致其在适用上有很多不足，为了使居住权更好地发挥作用，德国又在《德国住宅所有权法》中规定了长期居住权。长期居住权摆脱了传统居住权制度强烈的身份性，完全成为一种契约型的权利，进步之处体现在其可以让与继承，居住权人也有权进行合理的用益。

（三）意大利民法典中的居住权

《意大利民法典》第三编第五章规定了居住权，指的是权利人在自己和家庭需要的限度范围内使用房屋的权利，且进一步明确了家庭的范围：若在权利设立时权利还未结婚的，则居住权产生之后出生的子女也应当包括在内。在1026条明确规定了居住权的取得方式，包括法定、当事人合意以及时效取得。

1942年规定的意大利民法典晚于法德两国民法典制定的时间，所以在客观上有很多优势，能够吸收之前其他国家的经验，而其也确实充分利用了这种后发优势，无论是法典的体系还是具体的制度，都采取了当时比较先进的立法理念。

二、英美法系有关居住权的判例

英美法国家的立法及判例赋予了婚姻当事人对房屋享有的权利，这种权利不经夫妻关系即可行使，是在所有权上直接设立的负担，因此具有独立性，且关于居住的问题规定于家庭法中，因此居住权具有法定性。

英国的居住权制度集中规定在1996年7月颁布的《家庭法案》中，规定婚姻居住权就是一方配偶基于合约或者法律授权而享有房屋的使用权或所有权，并且该权利具有很强的对抗效力，另一方虽然没有授权，但如果该方当事人正占有房屋，则在其配偶没有取得法院指令的情况下不得被驱逐出该房屋的权利。

美国对离婚案件的判决中体现了对居住权的处理，其在判例中对房屋的居住期限、居住之后的处理问题都进行了规定。对于婚姻中房屋的归属，判例规定了当事人之间的协议优先，对于没有协议的，各州有不同的规定，而有将近30%的州规定将房屋判给拥有孩子监护权的一方，直至最小的孩子成年或该配偶再婚为止。到期后，有居住权的一方享有优先购买权，可以购买原配偶对该房屋的另一半产权。

三、居住权制度的中断与延续

西方大部分国家都继承了罗马法中的居住权制度，但在西法东渐中，用益权却“消失”了，其中的居住权制度也不见了踪影。1893年，日本组织编纂民法典，参考了德国民法典第一草案、英国债务法等，但最终《日本民法典》没有规定居住权。我国台湾地区的民法典也未规定居住权等人役权，台湾地区民法典认为“地役权”的立法理由是“惟东西习惯不同，人之役权为东亚各国所无。日本民法规定地役权，而于人之役权于明文，中国习惯亦与日本相同，故本法只设地役权也”。当然，这种说法是正确的，一国立法时不能一味地照搬国外的结构、内容等。

而我国在制定《物权法》时，对是否应当规定居住权理论上存在较大争议，虽然在《物权法》起草时有学者建议设立居住权，但由于意见分歧较大最终并未规定。在此次《民法典》编撰过程中，是否将居住权入典又一次引起了学界的关注，最终立法机关本着保护特定人群居住需要的理念，在《民法典》中正式设立了居住权。

四、我国居住权制度的完善

通过分析其他国家关于居住权的相关规定，可以看出一些先进的制度值得我国学习，主要体现在以下三个方面。

（一）增设法定居住权

伴随当今社会由于婚姻、继承之间基于住房产生的矛盾更加频发，家庭之间的关系呈现出脆弱性。而根据社会生活经验，夫妻双方离婚时，生活有困难的一方应当有权使用夫妻双方共同居住的房屋，成立事实上的“居住权”，而我国《民法典》未针对此类情况规定法定的居住权。而从比较立法例来看，很多国家都规定了法定居住权，《法国民法典》第 579 条规定，“用益权依法律设立，或者依人的意思设立”，第 764 条第 1 款确认了生存配偶的法定居住权。《意大利民法典》、《瑞士民法典》等均对此予以了确认。通过比较分析并结合我国的现实情况来看，我国确实需要规定法定居住权，而现在的法条中并无此项规定，亟待以司法解释的方式予以补缺。

（二）明确居住权的客体

由于在某些特殊情况下，居住权可能突破一物一权原则的限制，《德国民法典》第 1093 条第3款就有规定，“居住权仅及于建筑物之一部者，权利人对于为居住人全体共同使用而设之工作物及装备，得为共同之利用。”结合现实情况，应当将居住权的客体界定为房屋（整体或部分）及其附属设施，而且居住权的客体范围有待进一步细分：一是对他人房屋的全部或部分加以利用;二是为了保护住宅共同生存居住人 的利益，关于我国对公有产权房没有具体的法律性规定的时候，可以将其包含在居住权的客体范围之内。这样的规定适应社会生活的需要，也符合居住权设立的目的。

（三）明确权利义务的内容

《民法典》中关于居住权的内容并未明确居住权人的权利和义务，因此，应当明确：一.居住权人对房屋的使用可排除包括房屋所有权人在内的其他任何人的干涉。二.居住权人对房屋及其附属设施享有占有、使用的权利，但不能改变房屋的居住用途，不损害屋体质量和不改变屋体结构，且遵循善良管理人原则。依据 《法国民法典》第 627 条，“享有居住权的人，应以善良管理人的态度享用其权利。”

作者简介：

张靖崧（1998.2—），女，汉族，甘肃镇原人，西北政法大学民商法学院，20级在读研究生，硕士学位，专业：民商法学，研究方向：民商法学。

（作者单位：西北政法大学）