中国房地产业对制造业的挤出效应研究

丁万川

摘要：本文研究我国房地产业对制造业的挤出效应，用实证方法研究我国2003-2017年30个省市的面板数据。本文的研究表明房地产业的非理性发展会对制造业产生“挤出效应”，从全国的层面上来看，房地产业已经对制造业产生了挤出，而擠出方式上则主要是通过金融渠道。本文的最后根据研究结果，提出了相关政策建议。

关键词：房地产业;制造业;挤出效应;投入产出表

一、引言

20世纪90年代后期，我国住房制度发生根本性的变革，取消了福利分房制度，房地产业在此机遇下发展势头迅猛，房地产市场欣欣向荣。房地产业的极大发展，促进了诸多相关产业的进步、对产业链的发展发挥了良好的带动作用，对经济社会的持续发展起到了显著的贡献。然而同时，房地产业存在非理性发展的一面，这对经济社会和居民生活产生了许多负面影响。自2000年以来，我国房价持续上涨，呈现出过度的、非理性的状态，产生了负面影响。与此同时，制造业作为我国实体经济的核心和主体，面对国际经济形势的不断变化和国内经济转型，面临着严酷的挑战。在市场萎缩、成本增长、融资难、劳动力短缺等负面情况的客观存在下，我国制造业体量大而竞争力不强、创新能力有待提高、产品质量还需增强，产能过剩的问题需要调整。制造业的利润不断被摊薄，这与房地产业火热的发展态势形成了鲜明的对比，使得许多制造业企业在利润的驱使下，将资金抽出转投房地产业，令我国制造业的发展更加艰难。

我国经济的稳定健康发展，需要房地产业与制造业欣欣向荣、相得益彰。本文认为房地产业的非理性发展对我国制造业产生了挤出和一定负向影响，因此本文对房地产业是否和如何对制造业产生了“挤出效应”进行考察。

二、实证分析

（一）模型设定和数据来源

本文基于对过往房地产业研究成果的总结和对相关理论的回顾，多方面考察并确定了数据的选取，在仔细研究对制造业产生挤出效应的因素后，最终通过面板数据模型，对挤出效应进行研究和分析：

其中，表示第i个省市在t时期的制造业发展水平、表示第i个省市在t时期的房地产业发展水平、表示第i个省市在t时期的人均GDP、表示第i个省市在t时期的金融发展水平、表示第i个省市在t时期的对外开放程度、表示第i个省市在t时期的城镇化水平。

在数据选取上，本文选取了我国30个地区2003-2017年的数据，其中工业增加值的数据来源于中宏数据库、房地产开发投资额和各省各项贷款余额的数据来源Wind数据库、其他所需数据从我国统计年鉴和各省统计年鉴中取得。

（二）实证结果分析

本文通过stata15.1计量软件进行实证回归分析。面板模型包括以下三种：混合回归模型、固定效应模型（FE）、随机效应模型（RE），本文将采用以上三种面板模型，进行人口老龄化对我国住房消费影响的定量分析，实证回归结果如表1所示：

为了在三种分析方式中选出最有效的模型，本文利用F检验和豪斯曼检验进行筛选。F检验结果如表1中所示，F（29， 415） = 27.59，Prob > F = 0.0000，即拒绝原假设，因此FE模型相较混合回归模型更优。接下来采用豪斯曼检验对RE模型与FE模型二者的进行选择判断。由表2中豪斯曼检验结果可知，固定效应模型为更优选。因此，本文实证分析中选择了固定效应模型进行分析。

（三）实证结论

根据实证结果可知，人均GDP、金融发展水平、对外开放程度、城市化水平对制造业发展水平都有显著的影响，重点关注变量和控制变量的结果均显著。房地产发展的回归系数为-0.0177，也即房地产发展水平每一个单位的提升，会对制造业发展水平产生负向影响，这说明我国房地产业对制造业产生了一定的挤出。从其他几个控制变量来看，人均GDP和金融发展水平的提升会对制造业发展产生负向影响，影响程度分别为-0.52%和-15.2%;而对外开放程度、城市化水平的提高则会对制造业的发展产生正向的促进作用， 影响程度分别为4.78%和33.1%。这说明房地产业主要是通过金融渠道产生对制造业产生挤出，同时也可以看出，开放程度和城市化水平越高，对于制造业的发展也会更加有利。

三、结论和建议

（一）研究结论

本文的研究表明房地产业的非理性发展会对制造业产生“挤出效应”。通过模型的分析结果，我国房地产业对制造业产生的挤出效应，最主要是通过金融渠道，资金要素对挤出的影响明显，同时经济越发达，挤出效应越明显。

在房地产业对制造业产生挤出的主要途径上，尽管其影响因素有多种，但随着经济的发展和金融水平的提升，房地产业都通过金融渠道对制造业产生了一定的负面效应，资本受到其逐利性的趋势，追求高利润和快速增殖，脱离了回报周期更长的实体经济，向房地产业汇聚，以从房地产业非理性的繁荣中获利，从而产生了房地产业对制造业的挤出。

（二）政策建议

在挤出路径上，挤出最主要是通过金融渠道产生的，由于资本的投机性和逐利性，要努力通过政策引导和市场管制，避免资金盲目向房地产业集中的。通过推行适当的优惠政策，提升制造业投资的收益水平、拓宽制造业的发展空间，引导资本回流并留在制造业。

对于房地产业自身来说，要保持其当前的相对稳定，既防止房地产业非理性的增长、又避免发生雪崩式的下滑，要削弱住房的投资品性质，缓解炒房和投机现象，使住房真正的惠民利民。要进一步管控土地财政的乱象，有效规范地方政府的土地管理机制，从根基上避免房价的非理性。

从制造业的角度来说，要强化金融市场的政策引导，加强对制造业的财政支持，优化制造业企业的投融资空间，增强其发展活力。要指导制造业企业抓住根本问题和重点，加强自身创新能力和技术水平，转变自身在产业链中的角色、提升产品附加值。