不动产电子证照法律效力与应用探析

喻咏 万孝红 徐珏

摘要：为加快推进“互联网+政务服务”实践进程，响应落实“放管服”“不见面”改革精神，通过比较、调查两种研究方法，借鉴其他城市先进经验，实地调研银行等服务对象及工作人员的意见建议，对无锡市不动产电子证照的应用问题及解决对策以及如何推广等进行探索研究。旨在优化不动产登记效能，促进新型政务工作模式的建立。

关键词：互联网+政务服务;不动产电子证照;法律效力

中图分类号：F293

文献标识码：c

文章编号：1001-9138-（2020）04-0074-78

收稿日期：2020-01-15

1研究背景与意义

1.1研究背景

2016年国务院印发《关于加快推进“互联网+政务服务”工作的指导意见》（国发〔 2016〕55号，以下简称《意见》），要求积极推动电子证照、公文、签章等在政务服务中的应用，开展网上验证核对，避免重复提交材料和循环证明，切实提高政务服务质量与实效，让企业和群众少跑腿、办好事、不添堵。

本文从实际出发，将不动产权证书（证明）电子化，紧扣“放管服”和“不见面”审批的改革精神，契合当前的创新发展理念，不断优化服务，促进不动产登记能力的现代化+科技化，更好地提升登记效能。

1.2研究意义

1.2.1信息共享、提供便利

企业及个人办事需随身携带一系列证照原件及复印件，但是由于各个机构之间，如税务部门与不动产登记中心所用的系统不一致，导致很多材料不能实现系统间互相直接调取，很多材料会被重复要求提供，给办事人造成极大的麻烦。不动产电子证照改变了证照纸质化的唯一形式，便于权利人保存，方便各机构之间信息共享，促进新型政务工作模式的确立。

1.2.2杜绝假证、降低风险

实践中，各用证机构在办理业务时往往只能对证照进行形式审查，带来了很大的安全漏洞。不动产电子证照为基于互联网的环境下实行证照共享提供了必要手段，不论是不动产电子证照本身的防伪端口，还是不动产电子证照生成后实时推送的公务服务平台，都大大增加了制造伪证、假证的难度，可有效降低各类伪证、假证的数量，维护权利人的有效权益和社会秩序。

1.2.3绿色环保、避免浪费

传统纸质证照的应用具有两大点缺陷：一是极易造成纸质证照的丢失、毁损;二是对自然资源造成极大的浪费。不动产电子证照的应用可以实现在办理业务的过程中无需重复提交纸质复印件，甚至无需随身携带原件，极大地节约了自然资源。

2研究方法与技术路线

2.1无锡市不动产电子证照的研究方法

2.1.1比较研究法

比较研究法是在社会研究中的一个重要方法，通过比较研究不同省份、城市发展不动产电子证照过程中取得的成效，总结成功经验，找到最适合、最符合无锡市发展的道路。据了解，其他地区例如广东省、南宁市、新沂市等都已经陆续开始推行电子证照，并取得了一定的成效，表1是笔者经过调研后分析的各个省份或城市在发展不动产电子证照过程中的特点及可借鉴的优点。

2.1.2调查研究法

调查研究法是通过实地调查研究等形式，全面了解服务对象及工作人员对不动产电子证照的意见和需求，明确研究目标，进一步优化不动产电子证照规范。

无锡市自2019年5月起就开始不定期举行不动产电子证照需求会议，通过与银行、担保公司等单位研讨具体方案的实施，充分分析在推行不动产电子证照的过程中可能遇到的问题，通过调查各个行业对于改革最关心的需求来共同商讨，提出解决方案。

另外，笔者对广州、珠海、湛江等城市进行实地调研。通过此次具有针对性的调研考察，学习到了先进城市的发展优势，总结出了以下几点启示：好的登记系统是优质服务的基础;加大数据整合力度，夯实不动产登记基础;多方联动，数据共享是提效的主要途径之一;依法合规，自上而下推进不动产电子证照系统建设。

2.2无锡市不动产电子证照的研究技术路线

依托无锡不动产登记平台、无锡不动产集成服务平台、江苏省政务网，实现不动产权证书及不动产登记证明的电子证照全生命周期管理。进一步推进无锡市“互联网+政务服务”，促进新型政务工作模式的确立，进一步优化营商环境。

3不动产电子证照的内涵与法律效力

3.1不动产电子证照的内涵

根据笔者调研，无锡市目前对于不动产电子证照的应用主要集中在两种证照，一是《不动产权证书》，二是《不动产登记证明》。此两种证书的电子证照格式，江苏省自然资源厅制定的《江苏省不动产登记电子证照规范（试行）》已进行了统一。电子证照不仅包括了纸质权证、登记证明的所有内容，还设置了二维码标识。通过该标识，可以用于真伪验证、宗地图、房屋平面图、权利限制信息的读取。今后，该电子证照再通过电子签章技术来固定法律效力便可進行应用。

3.2不动产电子证照的法律效力

2018年1 1月16日，国家市场监督管理总局、国家标准化管理委员会、国家电子文件管理部际联席会议办公室（国家密码管理局）在京联合召开发布会，正式对外发布《电子证照总体技术架构》《电子证照目录信息规范》《电子证照元数据规范》《电子证照标识规范》《电子证照文件技术要求》《电子证照共享服务接口规范》等电子证照6项国家标准，并于2019年1月1日起实施，自此从国家法律层面明确电子证照的法律效力。此外，国务院子2019年4月26日发布第716号《中华人民共和国国务院令》，公布《国务院关于在线政务服务的若干规定》，明确电子签名、电子印章、电子证照、电子档案的法律效力。除法律、行政法规另有规定外，电子证照和加盖电子印章的电子材料可作为办理政务服务事项的依据，电子文件不再以纸质形式归档和移交。2019年5月1日实施的《江苏省不动产登记条例》也明确不动产权证书与登记证明可为电子介质。2019年9月6日江苏省自然资源厅颁布了《江苏省不动产登记电子证照规范（试行）》，全面详细地规定了不动产电子证照的操作要求。

4不动产电子证照的应用研究

4.1不动产电子证照的应用问题与对策建议

4.1.1纸质证照短期不可替代的问题及对策建议

一些地方如广东、上海、天津等省市制定的电子证照管理规定中明确电子证照与纸质证照具有同等法律效力，甚至提出了优先使用电子证照的基本原则。但是在实践中，例如办理不动产登记业务时，有些地区依然需要提交契税完税或减免契税凭证和增值税等完税证明，此类证明就是由税务部门出具的纸质版文件，这就造成了因各地区使用标准的不同而造成电子证照并不能完全替代纸质证照的现象。

基于此种特殊性，极易发生以下两种问题，一是仅有不动产登记机构极力推进及应用电子证照，其他需要用证的机构可能并不能接受电子证照的应用，还是需要提供纸质证照，造成手续的繁杂;二是无锡市及其他推进电子证照的城市之间可以达成对接，做到信息查询共享，打破各城市之间的分隔，但是没有进行电子证照改革的城市技术上及思想上存在不认可的现象，仍旧仅认可纸质证书。

此类现象在不动产电子证照的应用中很有可能存在，笔者针对这两种可能存在的问题提出了一些解决思路：首先，在短时期的过渡时期，建议电子证照与纸质证照实行同步颁发的政策，这样既解决了在本城市内深化“放管服”改革推进，又解决了各城市间发展不均衡的客观事实;其次，因各机构之间办事规范不同而造成的不认可不动产电子证照的客观事实，建议通过立法来对相关问题进行明确的确认。

4.1.2不动产电子证照应用的安全性问题及对策建议

不论何种证照，一旦涉及电子化，公民最为关心的问题便是证照的安全性问题。在无锡市不动产登记中心举行的不动产电子证照需求会议上，房屋置换中心就曾经明确指出过此项问题，其表示，在当今社会，电子化信息确实能为生活带来极大的方便，但是登录账号时会不会造成不安全？是否造成密码泄露？是否其他利害关系人也可以通过某种途径登录权利人的账号？又或是系统生成的二维码是否存在一码多用等一系列问题。

无锡市在借鉴了南宁市“一码通办”成功的经验后，将采取更加严密的方式，从而确保不动产电子证照系统的安全性。首先，南宁市建立的不动产电子证照核验机制中，权利人查验不动产电子证照是通过“刷脸认证”进行操作，而无锡市在“刷脸认证”的基础上另外加入了“实名认证”，确实保障了“实人实名”双重验证。其次，从业务受理开始系统自动生成的二维码具有加密的接口，不是由微信端口直接进行扫码登录，公共平台还特别注意时效性的问题，通过“实人实名”后生成的唯一二维码的有效时间仅为15分钟，极大地提高了安全性。

4.1.3电子证照颁发后打印的纸质证书真实性保障问题及对策建议

不动产电子证照属于新生事物，除以上所提到的在近几年的过渡时期内建议不动产电子证照与纸质版的《不动产权证书》及《不动产登记证明》等证照实行同步颁发的政策，笔者还考虑到在实践中可能出现公民不放心不动产电子证照的法律效力及安全性，从而单独要求机构另行给付纸质证照的情况。在此种情况下，纸质证照的打印就存在问题，公民是否可以自行打印不动产电子证照？若公民自行打印，是否会造成篡改证照的情况？用证机构通过何种办法检验不动产电子证照的真实性？此类问题均有可能在实践中出现，那么提前制定相应的对策来解决问题即显得尤为重要了。

笔者认为，在领取了不动产电子证照之后，若还需要纸质证照的，建议不能放开可让公民自行下载打印的渠道。根据笔者的调研，无锡市不动产登记中心解决问题初步的设想为使用统一的防伪纸，在发证机构处统一设点，专门打印纸质证照，用证机构也可以直接通过查验防伪纸来检验不动产电子证照的真实性，大大减少了工作量和提高办事效率。

4.2不动产电子证照应用的保障措施

4.2.1建立安全可信的不动产电子证照库

不动产电子证照的推广应用必须要建立在安全可信的不动产电子证照库环境中。安全可信的不动产电子证照库环境包括：安全的库区环境，稳定的硬件环境，可靠的身份认证、多生物识别、数字签名、时间戳、电子签章、二维码、数据加密软环境，对所有访问不动产电子证照库的企业和公民的安全认证，保证不动产电子证照数据的真实、完整、可追溯性。

4.2.2建立方便高效的不动产电子证照应用平台

（1）建立实时推送的不动产电子证照对接系统。不动产电子证照应用后，大量的纸质证照即通过电子数据的形式生成，那么各用证机构之间的对接就显得尤为重要。以无锡市的试点单位—建设银行为例，原先纸质证照生成之后，银行能够在第一时间获取证照相关信息，进行系统录入。故在改革后，若发证机构未将不动产电子证照及时推送给银行，那么银行将不知证照生成的进度，如果针对每个证照进行查询，那么势必会大大增加银行的工作量，故在不动产电子证照的应用中，应将生成的不动产电子证照及时主动进行推送，让银行在第一时间获取相关信息。

（2）建立以互联网、微信端为载体的不动产电子证照对接方式。为确保不动产电子证照信息的一致性和准确性，建议用证机构原则上应当将本单位业务系统与不动产电子证照库对接，通过调用不动产电子证照信息，依法依规应用电子证照，保护持证主体的商业秘密和个人隐私。用证机构如果在进行接口对接上存在困难，也可使用不动产电子证照公共服务平臺进行证照信息的使用、查阅及核验等。

另外，除了可以通过互联网直接进行对接之外，建议在无锡市不动产登记中心微信公众号开发查询界面，权利人可以通过进入公众号相关界面查看自己的不动产电子证照。

（3）加大培训和宣传力度，营造电子证照的应用氛围

不动产电子证照是适应全国“放管服”的环境下发展的产物，在任何一个新生事物发展的初期，社会公众的普遍接受度都不会很高，在此种情况下，登记机构还需要通过加强基层工作人员的业务培训，提升窗口业务人员工作水平;加大宣传力度，采取现场宣传等多种形式，普及不动产电子证照知识，引导用证机构、市民积极应用电子证照进行网上办事，让利用方切实感受到电子证照的便利。参考文献：

1.赵春黄安盛，抵押登记全程网办与电子证照的法律效力——以厦门市为例.中国房地产.2019.10

2.夏蕾.电子证照与电子证照库建设与管理研究，办公自动化.2017.11

作者简介：喻咏，无锡市不动产登记中心副主任、副书记（主持工作）。

万孝红，无锡市不动产登记中心副主任。

徐珏，无锡市不动产登记中心法规部副部长。