物业服务企业成本管理存在的问题与对策研究

胡选莲

摘 要 目前物业行业进入门槛低，竞争日益激烈，因物业服务费价格受政府限价的制约，物业收费标准多年不变，各种资源价格日益上涨。要想在物业行业长期生存发展，必须加强成本管理，提升管理效能。但是，物业服务企业对成本管理重视程度不够，又受到经营方式和管理模式的影响，使得物业服务企业的成本管控不到位。针对成本管理的重要性，本文主要从成本管控方面提出了提升战略成本管控思想，优化企业组织结构，强化成本分析，加强保障措施等对策。

关键词 物业企业 成本分析 成本管理

一、物业服务企业成本管理及其现状

（一）物业服务企业成本的概念

物业服务企业成本是指物业服务企业从事物业服务活动过程中发生的各项成本费用。主要包括：项目人员的工资、社保、福利费等人工成本;物业公共设施设备（电梯、消防、供配电系统、弱电系统、给排水系统、二次供水等）的日常运行、维护成本费用;物业管理区域清洁卫生费用（清洁耗材、垃圾清运、外墙清洗、化粪池清掏等）;物业管理区域绿化养护成本费用（绿植、绿化工具、农药化肥、四害消杀）;物业管理区域秩序维护成本费用（秩序耗材、消防耗材等）;办公费用（办公用品、办公耗材、网络电话等）;物业服务企业固定资产的折旧和无形资产的摊销;物业共用区域、电梯、车位等公众责任保险费用;物业管理区域举办的节假日社区活动费;分分摊的总部的管理费;经业主同意的其他成本费用。

（二）物业服务企业成本管理现状

物业企业属于劳动密集型企业，技术含量比较低，进入的门槛不高，基层员工较多，所占比例大。物业收费标准多年不变，因此物业服务企业主营业务收入是相对固定的，但随着经济的发展，各种资源价格日益上涨，物业服务企业的利润空间越来越低，如何有效提升管理效能，降低成本费用，提升经营效益，是物业企业长期发展的首要条件。

二、物业服务企业成本管理存在的问题

（一）物业企业的成本管控思想不统一

有的物业项目负责人更注重项目的现场管理，服务的品质和业主的满意度，对成本管理不重视，也不擅长。有的项目负责人未向基层员工传达成本管控思想，未做到项目上下思想一致。

（二）组织成本偏高

对于物业服务企业而言，组织成本管理占物业服务成本的比重较大，但从实际情况分析来看，很多物业服务企业并没有意识到组织成本管理的重要性。一方面，企业组织机构设置的合理性不够，项目负责人的管理权限集中度不够，各个管理层级比较混乱，层次不够分明，岗位设置不够精细化，人员安排有部分重叠的现象，不但增加了人工成本，也影响了企业整体的运行效率。据统计，人工成本占整个物业服务成本的70-80%，远远超过了其他成本费用的比重。另一方面，物业服务企业管理层的专业素质参差不齐，管理层决策的制定水平有限，难以形成统一的管理层决策，或者即便形成了统一的管理层决策也没有得到有效落实，严重影响了成本管控工作的实施效果。

（三）地域分散，不利于成本管控

目前大多物业企业负责的各个物业项目往往地域位置分散，不利于集中管理，缺乏完善统一的管控措施。或者即使有了统一的管控措施，因地域分散，各地区所处的环境不一，各项目负责人往往只考虑本项目的管控措施落实不到位也严重了影响成本管控。

（四）物业企业的成本管控落实不到位

因缺乏成本管控的激励机制及相关的考核结果运用，使有的物业项目负责人在成本管控落实执行力不够，或者落实的深度不够。或者在贯彻执行成本管控措施时，没有把成本管控的实施要求作具体安排，未落实到人。

三、改进物业企业成本管理的对策

（一）提升战略成本管控思想，落实全面预算管控责任

1.充分认识成本费用的预算控制的重要性。加强成本费用预算的审核，重点审核成本费用总额占收入比同比是否有上升，营运成本增速与营业收入增速相比较，合理安排各项成本费用开支，使企业资金效果得到最大程度的发挥。

2.充分认识成本费用预算执行的重要性。结合全面预算管理，理清各项成本费用的管理部门，落实部门责任，在各个成本费用发生点建立成本费用控制责任制，定岗，定人，定责，并对成本费用的形成过程进行监督，建立考核激励机制，提高控制的实际效果。

（二）优化物业企业的组织结构

对于物业服务企业而言，优化组织成本可以从以下几个方面入手：一是做好管理层的结构优化，精简管理层级及对应的管理人员，对于原来按地域和项目划分的管理层级，更改为按工作性质划分，设置独立的管理机构，实现职权的高度集中，以利于管理决策的制定与统一;二是组织机构的设置，应采用垂直的管理结构，确保信息传递及时、高效，从而提高成本控制的工作效率和管控效果;三是应该将人员培训工作放在重要的位置，加强员工专业能力的培训，加强员工职业素质的培养，强化管理决策的执行能力，以此来降低企业的组织成本。

（三）强化成本分析

1.建立成本费用控制信息反馈系统。结合年度财务分析及预算执行情况分析，定期开展成本费用分析。主要分析各项成本费用较上年同期以及预算增减变动情况及原因，尤其对变动较大的费用项目进行重点分析。并将成本费用控制情况，尤其是成本费用控制标准与实际发生额之间的重大差异，及时反馈给企业决策层。

2.制定重点成本费用项目管控措施。围绕企业经营目标，对营运成本、销售费用、管理费用、财务费用、人工成本的各明细项目，按成本费用形态进行分类梳理，分析研究各项成本费用管控重要节点，制定重点成本费用工作方案，抓住成本费用降压的突破点。

（1）人力成本管控。设置一岗多责，严格控制用工人数，结合岗位性质，逐步将秩序、工程岗全部外包或派遣，企业减少一定比例的用工风险，并节余一定人工成本。合理设置基本薪酬与绩效薪酬的比例，明确岗位职责，制定明确的考核目的，在不增加成本的前提下使用工资发挥更大的作用，细化管理工作指标，按照预算有效的控制各部门每月人力成本。每月成本超出的對主管责任人在绩效考核予以适当的扣减，对于项目人力成本的节约部分可提取适当比例奖励给部门，由部门自主安排，用经济手段调动员工劳动积极性，对员工按有效劳动分配，减少无效分配，提高积极性。严格贯彻国家政策、法规，发挥人道主义精神，克服困难吸纳残疾人就业，响应政策的同时，完成残保金减免，减轻企业税收负担。

（2）工程维修费用的管控。加强维修、整改项目的维修计划和维修成本预算，编制成本计划，确定目标成本。首先，选择科学先进、经济合理的方案，合理进行维修、维护、整改、改造。区域人员联动，合理安排人员工作，搞好现场调度和协作配合，做到人员利用最大化。其次，正确规范的使用设施设备，加强设施设备日常维修保养工作，提高其完好率和使用效率。实行日常维修费用的定额管理，制订各周转材料、工程维修耗材的定额指标，节约开支。再次，做好物资的验收及节约使用的相关措施，做好报废物资的回收利用，杜绝浪费。结合降低成本措施，提出有效合理的技术节约方案，在保证各类工程质量的同时降低工程质量成本，避免返工而产生的损失。最后，加强安全施工措施，确保安全施工，减少事故损失。加强技术管理，鼓励技术革新，努力提高设备完好率，降低各类支出成本。

（3）能耗的管控。首先，照明设备的能耗控制。照明在保证正常照明的情况下，适当减少灯的数量，改节能灯为功率小亮度更明显的LED照明灯具。对室内公共照明安装计量设备，计量用电情况。服务中心依据项目所处阶段，制定小区室外公共照明每月开启、关闭时间表，报项目经理审核后，由专人具体操作执行。小区内其他常用照明设施，项目经理也要指定专人制定严格运行时间表，组织专人操作执行。电梯设备间养护、巡查时，工作完毕后关闭照明灯具。配电房、发电机房等设备房照明能耗。减少长亮灯数量，改造照明灯具点亮方式。其次，水系景觀、景观照明运行能耗。水系景观、景观照明除重要节日（如元旦、春节、五一、国庆等）、活动及检修维护等情况下，日常时间不得开启运行。水系水体更换。水系水体更换原则上按照以下周期进行更换。如有特殊情况经服务中心经理许可后，方可进行更换。原则上每月进行1次水体更换，具体更换周期可由环境主管，依据水体实际维护情况适当延长，更换时采用潜水泵将要更换的水用于冲洗地面。最后，绿化能耗。绿化浇灌的频率要根据一年四季不同的季节、气候的变化不同而不同。例如梅雨季节就可以减少绿化灌溉的次数，节约水资源。水冲洗地面及绿化浇灌前，应提前关注天气变化注，利用雨水进行户外地面清洁、绿化补水和绿化灌溉。避免在相关工作完成后，出现雨水天气的情况，而造成水资源的浪费。绿化浇灌时，应选择早晚温度较低时进行，同时对灌溉情况进行实时判断，加强巡查，避免灌溉水量过度，造成水资源的浪费。

（四）保障措施

1.加强学习交流。企业将重点围绕降本增效来开展内部培训，积极组织所有小区物业项目参加骨干培训，对各项成本习性共性进行系统的学习，再对各地区各项目的成本特点进行分析，对成本控制效果显著的项目要进行经验交流。各物业项目也要加强自主学习，树立大局意识、主人翁意识，积极探索适应自身成本管控的方式方法，相互交流学习。

2.加强监督考核。定期对各物业项目成本管控情况进行检查，进行通报，并不定期对成本控制过程进行抽查，及时纠正整改。将成本管控情况进行评比和考核，考核结果与各个项目负责人月度，季度及年度的绩效考核挂钩。

四、结语

成本管理工作对于物业服务企业实现战略目标，达到经营成果起着非常重要的作用。物业服务企业需要在自身的发展过程中，不断优化组织结构，创新成本管理的方式方法，完善成本管控的相关制度。在强化核心优势、提升物业服务品质的同时，牢记成本意识，采取各项措施将降本增效贯彻到日常经营管理中，分析成本构成，优化成本结构，深挖降本潜力，降低营运成本，提升经营效益。

（作者单位为四川丽港物业服务有限公司）

参考文献

[1] 李红侠.物业管理企业成本管控研究[J].现代商业，2020（6）：138-139.

[2] 杨小茹.物业管理企业强化成本控制的策略分析[J].中国集体经济，2020（2）：73-74.

[3] 田素娟.物业企业成本管理存在的问题及对策研究[J].管理论坛，2019（26）：211-212+217.