从实务分析“以房抵债”类案件的法律性质

【内容摘要】近年来，在二手房买卖纠纷案件中借贷合同与房屋买卖合同同时存在，并约定在一定情形下以房屋过户交易的形式充抵借款（俗称“以房抵债”）的案件为数不少，且案件事实纷繁复杂，理论和实务中对以房抵债协议的性质认定存在较大分歧，使得审理此类案件时难免陷入困境。本文选取审判实践中的2个典型案例，来对以房抵债类案件法律关系的性质进行具体分析。

【关 键 词】借贷合同;房屋买卖合同;以房抵债

中图分类号：D920.5;D923.6 文献标识码：A 文章编号：2095-4379-（2020）11-0150-02

作 者 简 介：瞿春凤（1981-），女，汉族，上海人，研究生。

一、案例背景

本文选取的2件案例均为涉及动迁安置房买卖合同的纠纷，该类房屋的特殊性在于存在限制交易期，即在房屋产权人取得房屋产权证后在一定期限内禁止交易。但在现实中，被动迁安置人取得房屋产权证后很快将房屋出售他人，甚至尚未取得房屋产权证即出售房屋的情况也屡见不鲜，而不动产交易必须履行的过户登记手续则要等该房屋过了限制交易期才能办理。由于交易的过程长达数年，因此该类房屋的交易存在很多风险和不确定性。

二、案例简介

案例一：

2008年4月20日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《借款合同》。合同约定：一、甲方向乙方借款85万元整，在七年后归还，连本带利到期归还200万元整，如逾期不还，甲方将A房屋（即本案系争房屋、系动迁安置房）出售给乙方用以偿还借款。二、甲方愿意在七年后将A房屋卖给乙方，双方协商后一致同意，不管七年后房价如何变化，双方均不得以任何理由来推翻承诺。三、甲方在取得A房屋产权证前，先将B房屋的产权证作抵押交乙方保管，在二年后取得A房屋产权证后将此房产证交由乙方，换回B房屋的产权证。四、今后在办理A房屋过户时所有费用均由乙方承担，与甲方无关，但甲方必须予以配合。A房屋于2012年竣工。被告从动迁公司取得A房屋后将其交付给原告使用，一并交付还包括维修基金发票、电表安装费用发票、新建住宅使用说明书、新建住宅质量保证书等资料。原告于2012年开始装修入住至今。2015年1月20日，被告委托律师发函给原告称，2008年借款85万元，为表还款诚意，借款方于2012年将A交给原告暂住;还款期即将到来，要求提供还款的收款账户以便及时还款。2015年4月17日，被告通过银行转账支付给原告200万元（银行账号尾号为3419）。2015年5月，原告将200万元转账至另外一张银行卡（银行账号尾号为1618号）并用该钱款购买了理财产品。2015年5月至10月期间，原告从尾号为1618号的账户多次支取钱款，其中一次单笔支取70万元（原告自称是儿子需要钱，临时周转）。之后，原告又往该账户陆续存入钱款。2015年10月9日，该账户余额再次超过200万元。①

案例二：

2014年10月10日，原告徐某作为出借人（抵押权人、甲方）与被告袁某作為借款人（抵押人、乙方）签订《房地产借款抵押合同》，约定：乙方向甲方借款70万元，借款期限为36个月，月利率为2%，并将价值700万元的B房屋抵押给原告，抵押债权额70万元，双方办理了抵押权登记。合同签订当日，被告向原告交付了A房屋（即本案系争房屋），原告向被告转账支付了定金3万元。2014年10月22日，原告向被告转账支付37万元，被告于同日出具收据：兹收到徐某借款40万元。2015年1月26日，原告与被告签订《房地产借款抵押合同补充协议》，约定：双方同意将借款金额变更为70万元整，并以房抵债（即以系争房屋在满三年上市时由甲方转让处置所得充抵所欠甲方的借款和利息）并做如下修改：1.乙方承诺将系争房屋实物抵押给甲方并同意甲方无偿支配使用;2.乙方同意将系争房屋的相关证件和文件交由甲方保管和使用，包括动迁协议、动迁配套单、产证等;3.由于动迁房需三年后才能上市交易，乙方承诺，待系争房屋可以交易后，乙方保证帮助（配合）甲方办理产权过户手续;4.过户时的房产交易费用归甲方支付;5.在过户完成后的当日，甲方给予乙方16万元房产差价补贴并在7个工作日内与乙方一同去房产交易中心将B房屋抵押产权取消，至此双方债务全面结清抵消;6.甲方同意《房地产借款抵押合同》中规定的每月支付利息条款，暂停执行;7.若乙方有不办理系争房屋产证或不配合甲方过户等损害甲方利益的情形的，甲方有权终止执行本协议中的部分条款和甲方的承诺，并要求乙方仍按2014年7月23日签订的《房地产价款抵押合同》中的条款执行，其中包括每年按本金的24%支付利息，并在法律上和经济上承担相应的违约责任。同日，原告向被告转账10万元，2015年3月13日，原告向被告转账20万元。2016年4月28日，原告向被告转账6万元，被告于当日出具收条：今收到徐某用于购买A房屋的部分尾款6万元整。②

三、审理思路

上述2个案例，看似案情相似，实则不同。案例一中，原、被告签订了“借款合同”，从合同内容看，双方对借款的金额、利息、还款时间以及到期未还款的违约责任作了明确约定。从合同履行上看。被告已经在《借款合同》约定的截止期限前（即2015年4月20日前）偿还了借款本金及利息共计200万元，并不存在逾期不偿还借款的情况。原告收到款项后，也实际使用了被告归还的部分借款，说明原告对被告已按期归还借款本息是知晓并认可的，因此，双方签订的《借款合同》虽然具有房屋买卖的内容，但其性质仍然是借款合同，房屋买卖的约定仅仅是对债务偿还的担保。案例二中，原、被告签订借款抵押合同后，被告将市场价值远大于借款数额的B房屋抵押给了原告，却又将系争的A房屋交付了原告，而原告仅仅向被告支付了40万元。而补充协议的签订，使得原、被告之间真正建立的关系明朗化，从补充协议的内容看，原、被告并非是在履行借款协议，所约定的房屋买卖内容也并非是在担保债务的履行。从款项的支付情况看，也符合动迁安置房交易的一般习惯。因此原、被告之间真正建立的是房屋买卖合同关系，而双方签订抵押借款合同的目的仅仅是为了确保原告购买房屋的资金安全。

四、认定“以房抵债”类案件法律关系性质的解决路径

通过上述两个案例，不难看出，此类案件的争议焦点在于当事人之间成立的是借贷关系还是买卖关系。审判实务中，有的法官认为，应当按照当事人所订立协议的字面意思作认定;有的法官认为，若借贷协议与房屋买卖协议是同时签订的，且房屋价值与协议约定的金额相当的，可认定为签订房屋买卖协议的目的是为了担保借款协议的履行;也有的法官认为，要依据合同的实质内容及当事人的真实意思来认定协议的性质。为此，最高院出台的《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（下称《借贷规定》）为审理此类案件提供了新的思路，该制度设计是对债务人不履行债务时依法处置担保物的必然安排，其目的在于保护债权人的合法权益不受侵害。而通过拍卖程序有利于防止估价过高或过低，损害另一方当事人利益，在当事人之间实现利益平衡。③但《借贷规定》依然无法解决实务中关于“以房抵债”类案件性质的认定问题。

要解决此类案件法律关系性质的认定问题，笔者认为，首先，应当考察当事人订立协议的真实意思。无论是借贷协议还是买卖协议，都应以尊重当事人的意思自治为基本原则，当合同只关系到单纯的合同当事人利益的衡量时，裁判者不能简单否定其效力。④因此只要都是当事人的真实意思表示，且不存在《合同法》第52条规定的合同无效情形的，都是有效的。关键是我们要区分出哪一个是外形，哪一个是双方当事人所积极追求的法律后果。法官可根据现有证据、結合被告的抗辩，运用逻辑推理和日常生活经验形成心证。如上述案例二中，原、被告双方虽然签订了借款抵押合同，但结合动迁房交易的实际情况，就不难理解其目的是为了保障双方订立的房屋买卖合同的顺利履行，是在动迁房交易时间久、资金数额大、不确定因素多的特定情形下，原告为保障其资金安全而采取的对策。其次，合同的实际履行情况也应当作为认定协议性质的重要考量。如上述案例一中，仅仅从原、被告订立的《借款合同》内容看，双方建立的究竟是借贷关系或是房屋买卖关系，似乎有些模糊，但结合当事人的履行情况（原告接受并使用了被告的还款），该协议的性质就变得清晰了。

实践中不同样态的“以房抵债”协议背后可能存在多种复杂的法律关系和法律构造，无法抽象出一条单一的审判规则，因此只能在个案审理过程中结合具体案件事实作出更为审慎的判决和类型化的处理。

注释：

①（2015）浦民一（民）初字第22205号民事判决书.

②（2016）沪0117民初20489号民事判决书.

③张继昕.从一起案件看以房抵债的法律效力[J].山西高等学校社会科学学报，2018（7）.

④王利明.民法典体系研究[M].中国人民大学出版社，2008：339.