论房地产价格影响因素与发展趋势

摘要：本文研究房地产价格的影响因素，对供求因素进行梳理，通过对以前数据的收集、分析。发现其中的规律与联系，并作出推论。影响房地产价格内在因素：数据显示，人口的老龄化加深、城镇化比率较高、市场的高度竞争化和市场存量大，总体形成了供大于求的发展趋势，逐渐形成了买方市场，价格继续上升的压力较大。而顺应其变化，房地产市场的发展趋势也出现了新的变化方向，如何打破瓶颈，实现新发展。需要从需求、供给两端入手。以人为本，满足不同层次的需求：不同城市因地制宜，根据自身情况制定相应的政策，发挥优势资源，实现协同化发展。

关键词：房地产价格;影响因素;发展趋势

Abstract：This paper studies the influencing factors of the real estate price，summarizes the factors of supply and demand，and draws a conclusion through the collection and analysis of the previous data. Discover the laws and connections among them，and make inferences. Internal factors affecting real estate prices：data shows that the deepening of population aging，high urbanization rate，highly competitive market and large market stock have generally formed a development trend of supply exceeding demand，gradually forming a buyers market，and the pressure for prices to continue to rise is large. In accordance with its changes，the development trend of the real estate market has also shown a new direction of change，how to break the bottleneck and achieve new development. We need to start from both sides of demand and supply. People oriented，to meet the needs of different levels：different cities adapt to local conditions，formulate corresponding policies according to their own conditions，give full play to the advantages of resources，and achieve coordinated development.

Key words：real estate price; influencing factors; development trend

引言：改革开放以来中国经济腾飞，而房地产市场更是得到了蓬勃的发展。而因为城市的发展和人们对美好生活的追求，房屋供不应求，房价飞速上涨，不断的出现“天价房”“地王”的消息。大城市，人们排队买房却“一房难求”，高额的首付款更是让人望而兴叹，三四线却大量小区变成“空城”，背后更多的是城市之间如何才能协同发展的问题。越来越多的人选择租房，除了高额的房价，更多是现在人们的生活压力逐渐变大储蓄意愿的增强。面对新时代下的种种情况，房地产市场必须要谋求转型，当地政府出台改革措施，才能更好的满足人们的需求。

1 房地产市场价格的影响因素

1.1 人口因素影响

改革开放以来，人民物质生活水平不断提升，我国人口变化出现了新的特点：1.我国人口增长模型转向现代型：人口增速放缓，购房适龄人口下降。2风险预期增加，储蓄率上升：抚养比上升，人们储蓄意愿增强。而这些新情况的出现，将会对房地产的有效需求造成冲击。

1.2 人口增长模型转向现代型

通过收集了1988年—2018年的数据，如图一所示，我国的人口增長速度呈现持续下跌的趋势，特别使近二十年，呈现出加速下跌的趋势。而根据统计数据显示：我国的购房适龄人口（25-49岁人口）在2015年达到5.68亿人的高峰，随后开始减少。2016年，我国购房适龄人口为5.66亿人，占总人口的40.93%，相比2015年减少257万人。购房适龄人口的下降在一定程度上降低房地产行业的总需求，

而这也对现有的房地产市场产生了影响，之前，城市需求热度从东部向中西部蔓延的过程，三四线城市销售也高歌猛进，成交创历史新高。而进入 2018 年后，这种热度蔓延的趋势进一步扩散、 进一步下沉，但增速呈现放缓。前 4 月全国商品房销售面积仅同比增长 1.3%，4 月单月同比增速已转为负增长。

1.3 人们的风险预期增加

随着人口结构老龄化，劳动力人口比例下降，社会负担加大，养老、医疗会挤压相应的市场。而421的家庭模式，更是导致了我国的抚养比上升，抚养比的上升也会导致了储蓄率的下降，加大我国的经济下行压力，对房地产的市场价格产生不利影响。

根据国家统计局数据显示，2019年末，全国0-15岁人口为24977万人，占总人口的17.8%;16-59岁人口为89640万人，占64.0%;60岁及以上人口为25388万人，占18.1%，其中，65岁及以上人口为17603万人，占12.6%。与2018年末相比，16-59岁劳动年龄人口减少89万人，比重下降0.28个百分点;老年人口比重持续上升，其中，60岁及以上人口增加439万人，比重上升0.25个百分点;65岁及以上人口增加945万人，比重上升0.64个百分点。

从上图可以看出，虽然目前我国的人口基数较大，但是劳动人口的占比不断下降，人口抚养比逐渐上升，人们经济负担压力加大，储蓄意愿加强，对房地产市场的产生挤压，需求减少。

2 城市因素影响

由上图的数据我们可以发现，改革开放二十年来城市化率拖动了房地产市场的发展，城镇化的进程和房地产市场呈现了正相关。但是到了2020年我国的城市化率达到60%左右，城镇化水平到达了一个相当高的水平。当达到这个数值的时候，城市化的速度将会大幅下降，也就是说我国的房地產市场价格会受城镇化速度下降的趋势影响。

3 市场因素影响

市场方面的因素，则主要从市场目前的参与者、竞争者、市场目前的房屋存量两个方面来分析其对价格的影响。

（1）从整个市场的竞争来看，市场竞争较大，生产者对价格掌控力度较小。从销售情况来看，2019年上半年中国房地产企业销售金额TOP100的门槛值为114.1亿元，较去年同期的58.4亿元增长95.39%。紧随其后的是TOP50门槛，为322.2亿元，同比增长37.16%。增长较为缓和的是TOP3、TOP5以及TOP20，分别为-2.84%、12.38%和9.62%。也就是说目前来看房地产市场寡头竞争和垄断资本趋势并不明显，而整个市场的活力较为充足，市场供应量较为充足，同等情况下，竞争者会考虑具有价格优势的竞争者。

（2）目前的市场存量相对较大，由西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心主任甘犁发在《2017中国城镇住房空置分析》报告中说出了几个数据：一线城市、二线城市、三线城市住房空置率分别为16.8%、22.2%、21.8%，其中商品房空置率为26.6%，并且空置率呈逐年上升趋势。而2018年前11个月，中国土地出让收入最高的50大城市合计“卖地”收入3.27万亿元，同比上涨7.3%。而去年同期的上涨速度在30%以上，增速明显放缓。房地产将逐渐从增量市场，转为存量市场，这市场价格波动将会变小。

4 房地产行业的未来发展趋势

面对市场环境的快速变化，我们可从房地产供需两侧分别着手，在政府政策的支持领导下，从最大化满足社会现实需求，实现社会有效供给的角度对未来房地产行业发展趋势进行如下预测：

4.1 需求端：以人为本，多元化发展以满足不同人群需求

4.1.1 健康+房地产

以生态健康为导向，通过将休闲旅游与健康养老相结合，建立起各种养老山庄，老年公寓等。并完善相应的医疗配套措施等。以满足我国人口老龄化的需求和解决大量空巢老人无人照顾的现状。坚持生态化建设，拒绝过去的粗放简单的开放模式。基于5R原则（减量化、再使用、再循环、再生、拒用），提升产业的生态附加值和住宅的使用舒适度。

4.1.2 交通+房地产

以交通枢纽为导向，整合城市间和城市内交通资源，高铁、轻轨、快速公交一体化建设，推动城市之间要素的流动。在A城上班，B城工作的推广，缓解大城市用地紧张，小城市空置率居高不下的问题。加强城际轨道交通建设，打造更多的一小时经济圈。

以交通站点为中心，合理产业布局，使城市规划和住房分布结构相适应，完善配套措施，合理化人口分布。

4.2 供给端：优化市场资源配置，释放产业活力

4.2.1 因城施策，发挥好头部引擎作用

因为我国处于社会主义初级阶段的时代背景，“京津翼”“长三角”“珠三角”等地区，城市化水平、人口增速等明显高于其他地区。要引导和鼓励高端资源不断数量集聚和结构优化，外围城市完善服务和配套措施，在适度集聚基础上建立多中心的良性格局。

4.2.2 优化房地产市场结构

提高行业准入门槛，淘汰过去粗放型的发展模式。推动企业间的合并重组，发展房地产“大企业融资+中小企业代建”的商业合作模式，通过共享大中小房地产企业各自优势，来降低房屋成本，从而推动降低价格，来帮助房地产打开需求市场。使企业能够适应不同城市的市场特性，也使企业推出的产品满足不同人群的需求。

结语：因此，从收集到的数据和资料来看，在人口、城市、市场等的因素作用下，我国的房地产市场逐渐出现了供大于求的形势，这将导致已经处在高位的房地产市场价格出现趋于平稳的趋势，在未来有逐步下降的可能。而在目前的市场状况下，在需求端，为了符合我国人口老龄化的趋势，房地产行业和养老健康产业结合，在供给端，形成“融资+代建”模式，都是我国房地产市场未来的发展趋势。

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作者简介：唐楷程（1999—），男，四川遂宁人，本科，研究方向：房地产市场分析。

（作者单位：四川农业大学商学院）