我国不动产物权公示方式的历史与现状

【摘 要】 不动产物权的变动不仅事关交易双方往往也会涉及第三人和社会公众的利益，故为了让他人能明确了解不动产的交易和归属情况从而维护不动产的交易秩序，我国现行法律制度明确规定不动产物权公示方式主要是登记，本文根据相关资料整理了我国不动产物权公示方式的历史及现状。

【关键词】 不动产 物权公示 不动产登记制度

一、我国不动产物权公示方式的历史

虽然我国古代已有土地登记制度，但是这些制度设立的出发点及使用目的主要在于为封建王朝征收地税提供证据及便利，并没有形成现代意义上的不动产物权公示制度。我国近现代意义上的物权法制度设计大抵擎始于晚清修律，我国不动产物权公示制度也大致发端于该时期。

（一）1949年以前

1922年北京政府颁布了《不动产登记条例》，其中第5条规定：“不动产物权，应登记之事项，非经登记，不得对抗第三人。”这是我国最早关于不动产物权公示方式的立法。后来国民党政府在借鉴德国、日本、瑞士等国家的物权制度的基础上确立了形式主义的不动产物权变动模式，这一价值取向直接影响了其不动产物权公示制度的选择。于1929年出台的《中华民国民法》在第758条中规定：“依法律行为而取得、设定、丧失及变更的不动产物权，非经登记，不发生效力。”

（二）1949年以后

1.1949-1978年

新中国建立之后，我国政府根据1947年的《土地法大纲》及1950年的《土地改革法》向农民发放土地证和房产证，随后对城市房屋逐渐实施了登记制度，由政府向房屋所有权人颁发城市房屋所有权证。1956年之后随着社会主义公有制的建立，所有权“去私人化”，故不存在讨论不动产物权公示方式的问题。此阶段我国不动产登记制度主要是一种行政管理手段，而非现代私法意义上的不动产公示方式。在文革期间，我国的法制遭到全面的破坏，不动产物权公示制度更是不能幸免于难，遭到全面破坏，基本被废除。

2.1978年之后

文革之后随着改革开放的推进，我国的不动产物权公示制度开始恢复，逐步健全了不动产登记制度，并经历了一个认识转变的过程。过去尤其是在社会主义市场经济确立以前，登记长期被认作为国家对不动产进行行政管理的有效方式，登记是不动产权人法定的公法义务，实行强制登记制度，未经登记的不动产交易为非法，不能产生法律效力，且要受到行政处罚。而后才逐渐开始讨论登记行为的性质并将其界定为私法行为，而以《物权法》《不动产登记暂行条例》的施行标志着我国不动产物权公示方式制度的完善。

二、我国不动产物权公示方式的现状

（一）我国不动产物权公示方式制度之选择

1.不动产物权公示存在的必要性和重要性

所谓物权公示，指物权享有与变动的可信取信于社会公众的外部表现方式，凡物权的享有与变动，均须进行公示。[梁慧星、陈华彬.物权法.2016版.北京：法律出版社，2016：78 ]这是因为物权是权利人对其所有物直接支配并排除他人干涉的权利，因其权利的绝对性和对世性，决定了物权不仅关系到当事人的利益，而且也会影响到其他第三人及社会公共的利益。尤其是在涉及不动产物权时更是如此。首先不动产物权的种类繁多，不动产物权人对土地及其定着物的占有关系十分复杂，要想防止人对不动产物权的争夺以及不法侵害不动产物权的现象，就必须使当事人和第三人能够由外部认识到不动产物权的情况;其次随着社会经济的不断发展，不动产尤其以房屋为代表，不再仅仅只满足人们的基本生活需求，更多地成为了社会经济交易的标的，若不进行不动产物权公示，会损害不动产物权的交易安全，威胁第三人和社会公共利益，进而引起不动产物权交易秩序的紊乱。

综上观之，不动产物权的公示不仅对于维护不动产物权的归属关系及交易安全具有重要意义，而且在社会经济不断蓬勃发展的今天是必不可少的。

2.我国不动产物权公示方式之选择

我国自改革开放尤其是社会主义市场经济体制确立以来，市场经济不断蓬勃发展，商品交易日益繁荣，在这样经济大发展背景下，传统的不动产尤其是房屋和土地使用权越来越多进入流通领域，成为不动产物权交易的标的，因此需要选择与我国国情相适应的不动产物权公示方式，纵观前文的梳理及我国的现行法律规定，为了保护不动产物权交易的安全，我国选择了不动产登记制度。应当指出，这是正确的选择，不仅适应于我国的国情，而且同我国现行的不动产物权变动模式相适应。

物权公示与物权变动之间存在着广泛而深刻的联系：一方面物权公示主要出自于物权变动的要求;另一方面，物权公示又反过来影响物权变动。二者间存在着千丝万缕的联系且须臾不可分离，离开了物权变动讨论物权公示就失去了意义。大陆法系的民法一般都是在讨论完物权变动的问题之后再来论及物权公示，并称之为物权变动的公示原则，这已成为一种通例。我国物权变动原则上采用债权形式主义，例外采用债权意思主义。债权形式主义的物权变动模式下，要使物权真正发生变动，不仅需要当事人之间的债权的意思表示，还必须履行登记或交付的法定形式，此时登记就成为了不动产物权变动的生效要件。因此我国选择登记作为物权的公示方式就是自然且合理的选择。纵观各国的不动产登记制，以其内容、效力为标准，可归纳为三种类型：契约登记制（登记对抗主义）、权利登记制、托伦斯登记制度。我国的不动产制度就介于权利登记制和托伦斯登记制之间，一方面在我国登记是物权变动的生效要件，另一方面，我国实行不动产的登记发证制度，这样不动产物权公示方式的选择是与我国形式主义的物权变动模式保持一致的。

我国不动产物权公示方式的选择不仅为了适应现实生活需要且同不动产物权变动模式相协调，相关内容也见诸《物权法》等的法律规定中。

（二）具体法律之规定

1.我国不动产物权公示方式主要是登记

我国《物权法》在第1章“基本原则”中就明确规定物权公示为物权法的基本原则。第6条规定，不动产物权的变动以登记为其公示方式，并在第2章中进一步规定，因法律行为的不动产物权变动，以登記为生效要件，除非法律另有规定。由此可知，我国不动产物权的公示方式为登记，且采取登记生效主义，土地及其定着物的所有权或他物权的取得、丧失与变更，要依法定程序记载于专职机关所掌握的专门登记簿上。

2.关于不动产物权公示方式的例外规定

（1）例外情况下采用公示对抗主义

我国《物权法》就土地承包经营权的变动，地役权的变动，船舶、航空器、机动车等物权的变动，关于以生产设备、原材料、半成品、成品、交通运输工具、正在建造的船舶、航空器设立抵押权，关于动产浮动抵押权的设立等，在物权变动模式上采用了债权意思主义，登记仅为对抗要件，不产生物权变动的效力。

（2）非基于法律行为的物权变动

《物权法》第28-30条规定了因人民法院、仲裁委员会的法律文书、人民政府的征收决定、继承或受遗赠、合法建造或拆除房屋等法律事实而引起的不动产物权变动，在法律规定情形发生时不经登记即发生效力。因此在这些情况下，不动产物权的取得不以登记为生效要件，也即不强制规定需要进行不动产物权公示，《物权法司法解释（一）》第8条规定：依照《物权法》第28条至第30条规定享有物权，但尚未完成动产交付或者不动产登记的物权人，根据《物权法》第34条至第37条的规定，请求保护其物权的，应予支持。

（3）依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

（三）不动产物权的公示：登记

我国不动产物权的公示方式主要为登记，但目前我国仍未出台专门的不动产法，关于登记的相关规定主要见诸《物权法》、《不动产登记暂行条例》及其实施细则。其中对于登记机构、登记生效时间、登记簿的法定效力、登记的信息公开、登记程序以及更正登记、异议登记、预告登记和登记机关的赔偿责任都做了详细规定。

综上，我国不动产物权的公示方式主要是登记，这是与我国债权形式主义的物权变动模式相适应且顺应我国经济发展状况的正确选择，随着我国法治的发展进程尤其是民法学的勃兴，关于这方面的研究正不断深入，一个完善的不动产物权公示方式制度的确立值得期待。

【参考文献】

著作类：

[1] 梁慧星、陈华彬.物权法.北京：法律出版社，2016：78.

作者简介：徐茂林（1998—），男，汉族，江西赣州，本科，西南民族大学