租赁公寓项目设计研究——以中国上海芳华路租赁公寓项目为例

王林林

上海市建工设计研究总院有限公司，中国·上海 200235

租赁市场；政策；产品研究

1 背景分析

伴随着经济的高速发展，中国上海市浦东新区作为区域金融中心，涵盖张江科技园区、陆家嘴金融贸易区、后世博板块等经济强劲区域。因此，区域内高级人才的生活居住需求，成为浦东新区亟待解决的重要问题。作为上海城市副中心的“花木-龙阳路片区”，需要增加行政办公类以及高品质文化、商业等配套设施，打造绿色、低碳、高效、便捷、多元化的综合商务核心区。

通过对宏观租赁市场现状分析，对于当下租赁模式的归纳，4+1 的运营商构成市场参与的主体。以创业体系和开发商数量较多，中低端产品占据市场的主力。运营商主要包括：创业系、中介系、酒店系、开发系、以及国有集团。项目品质千差万别，市场的定位也是高低不同，亟需统一的形制、模式进行规范市场。从单套3.5K～30K 的产品类型均存在，如常见的自如、U+等低端市场，城家、V 领地等中端市场，雅诗阁、苏河湾等高端市场[1]。

国家政策背景方面，基于目前中国住房市场的发展现状，国家层面引导房地产业进入租购并举的新时代。在政策上，推行租房可落户、租售同权，扩大租赁土地供应、扶持租赁住房开发企业，提供金融、税率等货币优惠政策。培育发展住房租赁市场，形成规范化管理的市场体系。对此，上海制定了住房发展十三五规划目标，土地供应达到1700 公顷，租赁住房达到100 万套。此举在促进租购并举，多层次、多品种、多渠道发展租赁市场，起到了巨大的作用，基本形成了多主体参与、规范化管理、差异化供应的租赁体系。

在具体的技术政策层面，政府制定相关的规范，如配套要求、车位配比、户型要求等。一系列的自上而下的政策，达到鼓励长租运营，保障承租人长期、稳定的居住权益。因此，各方面的政策、促使租赁行业成为未来房产业的新兴领域。

2 项目研究

通过对上海租赁市场的调研，上海在全国开创性地推出大量低价位租赁用地，上海浦东新区是租赁用地主要的聚集区。从2017年至2019年约64 宗租赁用地，上海土地供应总建筑面积约398 万平方米。浦东新区在世博板块、张江、周浦等区域，则有19 幅土地，共计建筑面积153 万平方米。土地大多位于内中环区域以及产业聚集区域，该现象体现了上海决心，即在城市核心区域通过新建租赁住房贯彻租购并举的政策。

（1）项目案例研究

纵观浦东区域租赁市场，该区域租赁项目户型面积区域主 要 有30 m2、40 m2、55 m2、62 m2、70 m2、85 m2、95 m2、100 m2、115 m2、120 m2，以及高端大户型145 m2大平层、200m2叠加、300 m2独栋别墅等。

在核心竞争面积段上，上海地产龙阳路项目的45 m2、55 平米户型是目前市场热销的产品，树立了片区高端租赁的品质标准。该项目45 m2户型标准为4.8 米开间的一室半格局，如图1所示，客厅卧室复合布置，独立的厨房、卫生间，每户配置晾晒阳台。该项目55 m2户型标准为6.35 米开间的一室一厅格局，如图2所示，客厅、卧室独立布置，保证了使用者的私密性，同样设计了独立的厨房、卫生间，每户配置晾晒阳台。该产品的租金回报率在5 元/m2左右，出租率达到85%以上，是较为优秀的租赁产品。租赁客群多以26～35 岁的中青年客户为主，以金融科技、IT 科技、医药研发等行业为主。居住模式以单人居住、情侣、同事合租等为主。

万科泊寓-翡翠公园店，以25 m2～38 m2小面积为主，出租价格在3000 元～5200 元每月。该项目特色在于小户型的极致收纳空间，自身生活配套较为完善，公共区域约300m2，包含了台球游艺区、健身房、影音阅读区、公共厨房、公共洗衣房、公共屋顶平台晾晒区，以及地铁短驳巴士预定服务等。

图1

图2

（2）客户定位研究

通过对区域服务式公寓梳理，租赁面积在25 m2～70 m2的房型，租金水平在5～7 元/m2每天，出租率在85%以上；租赁面积在70 m2～110 m2的房型，租金水平在9～12 元/m2每天，出租率在75%以上；租赁面积在100 m2～300 m2的房型，租金水平在7～9 元/m2每天，出租率在60%以上。因此，客群主力集中在70 m2以下的小房型面积段，该面积段户型小，单价总价均低于其他租赁产品，因此出租率极高。70 m2以上房型面积段的客群，主要集中在30～55 岁商务人士、跨国公司短期外派技术人员、企业高管等，该面积段产品小众、品质较高、价位也较高。因此，客群定位在企业员工、新毕业大学生等年轻群体，是租赁市场的主力方向。

（3）项目产品研究

基于上述客群定位，以上海芳华路人才公寓项目为例，将项目定位为品质中高端的租赁社区，以35 平米1 房户型、55 平米1+1 房户型为主，满足周边科创产业高薪客群租赁居住需求，同时可考虑35 平米1 房户型，两两拼合，形成约70平米2 房2 厅户型。以“大生活大发展”的规划理念，搭建为城市各类人才提供更好的生活发展服务的平台。

芳华路项目位于上海浦东内环线附近，紧邻地铁7 号线芳华路站口，总用地面积约5500 平米，容积率2.5。由于场地较为狭窄，呈南北向走势，场地退界后东西向宽度仅有20余米，因此为了较多的布置南向房间，将两栋建筑进行南偏西36度扭转，建筑朝向为西南朝向，少数房间放在建筑东北向。两栋塔楼高度约40 米、60 米高度，塔楼底层为附属配套空间。

35 平米户型：主力配置35 平米户型为舒适型1 房产品。55 平米1+1 房户型为补充配置户型，满足客群需求和项目的高品质定位，达到错开客群竞争的目的。补充配置的55 平米1+1 房户型产品，满足客群的3-5年家庭成长需求，适合合租、情侣、小夫妻带孩子阶段的需求。

图3

通过客户问卷调查，客户群体以青年高知识结构层面为主，家庭结构简单。客户背景情况如图3所示。客户对于房源区位、户型等要求的问卷调查如图4所示，客户关注通勤时间以30～60 分钟为主，交通、租金、生活配套成为客户最为关注的因素。舒适型一房成为首选，其次为紧凑型一房。对于功能性需求主要是：客餐厅、阳台、卧室、厨房、卫生间等基本空间。对于配套需求，能够提供休闲娱乐的便利生活的咖啡吧、游戏区、健身房、餐饮配套等。

图4

基于上述研究，上海芳华路人才公寓项目各户型如图5所示，31、32 平米户型，基本的户型空间为厨房、卫生间、卧室休息区，附带客餐厅区域，满足居住者基本的生活起居需求。洗衣机、冰箱结合整体橱柜空间设置，附带一步阳台，整体面宽3.0 米，做到面积虽小，功能齐全的生活空间。59平米户型，基本的户型空间为厨房、卫生间、卧室休息区、客厅区域、书房等，附带餐厅区域，满足居住者基本的生活起居要求。洗衣机、冰箱结合整体橱柜空间设置，附带半个飘窗、半个阳台模式，整体面宽4.8 米，可结合居住者实际要求，打造成两室两厅的生活空间。

通过对于客户特点的总结，客户普遍学历较高、注重自我提升，注重社交、关注网络休闲娱乐，追求生活品质。因此，创造一个将品质精致、低碳环保、科技智慧、绿色健康等要素，相融合的新时代生活方式是本项目的开发愿景。在商业配套方面，融超市、熟食、生鲜、咖啡吧等轻餐饮为一体的精品商业体系，作为旗舰商业，并配备24 小时便利店，提供全天候服务。适当配置私享化健身会所，满足公寓客群健身需求。设置桌球游戏、电玩影音、小型共享KTV 等功能区域，开放共享多功能空间，满足客户的学习、办公、社交全方位需求。

图5

对于室内装修来说，采用装配式内装工艺技术，做到建材环保、模块化装修生产，做到环保高效，结合智能家居系统、智能中控、安防等现代科技，以简约现代的装修风格呈现给市场。在物业服务方面，物业管理人员为住户提供高品质管家式服务，倾力打造新奢时代、清碳科技的健康社区[2]。

3 研究结论

对于当下社会而言，在房价居高不下的一二线城市，年轻一代的社会居民主要的居住需求解决方式是租赁[3]。因此，租赁住房建设是年轻一代社会生活方式的基础，而对于租赁项目的深层次研究，有利于社会的长足进步。对于未来租赁市场，经过精心策划和设计过的租赁产品，不仅具有较高的经济价值，也具有很好的社会效应。论文以芳华路项目作为例子，对租赁项目的社会背景、地域特征、客群调研等分析梳理，对租赁住宅规划设计的多个方面的要素进行深入分析和研究，以期对今后的租赁项目相关的规划设计提供有价值的理论依据。