房地产企业内部控制和风险管理研究

李颖

摘要：进入新世纪后，我国经济发展速度趋于平稳，在其中扮演重要角色的房地产行业获得很大的发展，在各地经济发展过程中，房地产经济占据很大的比重，房地产企业在当前这样的背景下，和前几年的发展相比，情况不容乐观。由于房地产企业资金流量非常大，其中也出现了一些内部经济犯罪情况，作为房地产企业应该加大力度进行管理，把系列隱患消灭在萌芽之中。事实上，房地产在社会上引起的关注程度较大，尤其是出现的一些不良事件，更是引起了轩然大波，因此我们应该从内部加强制度建设，做好风险管理工作，实现更好的管理，为企业的进一步发展奠定良好的基础。

关键词：房地产企业;内部控制;制度建设;风险管理

企业要想获得更大的市场竞争力，确保运行效率更好，良好的内部控制和风险管理必不可少。对我国经济发展来讲，房地产企业是重要的支柱性产业之一，随着外部风险及内部风险程度的不断提升，现在企业发展规模在不断增大。一般情况下，房地产企业具有高度集中的资本，其经营规模空前提升，我们应该重视其风险和管理战略，做好内部的控制工作，从制度上保障企业的良性发展，做好企业的风险管理工作，为企业的进一步发展奠定坚实的基础，笔者在本文中对此进行研究和探讨。

一、要认识到管控工作的重点

对房地产企业来讲，我们需要进一步地明确价值链开发和内部控制之中的重点，确保企业内部具有健全的内部控制制度，这就要求我们需要明确企业内部控制的重点和风险管控的要点。其一，对管控体系建设进一步组织起来。依托内部管控行为，很好的设置职责明确的相关组织机构，如监察机构、内部审计部门、人力资源等。企业要想对内部控制进行很好的管理，我们需要对内部环境加以注意，其中分配职责权利等因素比较容易出现不稳定的情况，对企业全局的发展造成一定的影响。当前房地产经济发展速度所有放缓，企业也在进行不断的调整，激增了很多开发区域，因此我们应该保障建立健全行之有效、权责分明的组织管控体系，这才是建立内部风险管理的关键。对此我们要有清醒的认识，依照房地产企业的实际情况，我们还应该重视规划项目阶段及策划定位阶段的风险控制工作。

二、优化管控方法

对房地产企业来讲，其需要整合并利用相关资源，也即意味着企业内的管理活动和多个业务之间存在良好的逻辑关系，因此我们可以建立一整套流程性工作，重点研究和分析流程的各个环节，这样能够标注和有效识别存在的风险点，从而有针对性地开展内部控制并进行有效的风险防范。和以往的房地产经济发展情况对比，目前其发展速度有所放缓，出现销售额和销售面积小幅度下降的情况，随着国家对经济的宏观调控，房地产市场也面临洗牌局势，市场对房价也会进行合理的管控。所以，作为房地产企业，在严格遵循市场发展规律的前提下，为保证后期的良性发展，我们应该全面地评估企业每一项投资行为可能存在的风险点。投资决策之前，应该由专门的部门如风险管控部门、审计部门、法务部门等开展审核工作，全面评估该决策之中的可能存在的诸如经营、市场、政策、法律等各类风险。不仅如此，在对其进行风险评估的过程中，我们还应该建立健全风险预警制度，对资本运作进行全方位地跟踪、监督及管理，在跟踪过程中一旦发现存在问题，或者情况有异常，我们应该及时预警并进行针对性的改善，确保后续工作顺利开展。

三、构建管控机制

按照房地产业的发展情况，当前多数房地产企业的内部控制都是仅从财务、税务角度开展工作，为了使房地产企业得到较好的发展，需要从多个角度出发，构建更为全面合理的内部风险管理体系。这就要求企业必须根据自身情况，将内部控制由财务、税务角度扩展到运营管理、法律等多个角度实施管控，对此我们要有清醒的认识，并有针对性地开展行之有效的工作，以实现企业更好的发展。

四、完善房地产企业内部控制的措施

1.提高全员内控意识

要想使房地产企业的内部控制制度和风险管理得到进一步完善，首先，要不断提升企业管理层的内控意识。企业管理人员不应该仅仅对经济效益加以关注，不应该对业务进行盲目地拓展和扩张，也应该对当前的行业发展现状深入了解，认识到房地产行业高收益背后的高风险性，要想扩大规模，前期必须对风险做好科学的分析工作，对当前发展环境有深入的了解，预判过程中可能出现的风险情况，然后据此制定完善的内控制度和良好的应对措施，进而为企业良好的可持续发展奠定扎实的基础。其次，房地产企业应该对内部控制的制度建设和风险管理进行大力宣传，让全体员工认识到其中的重要性和必要性，不仅如此，我们还应该把内部控制制度和风险管理措施向全体员工传递，提升他们的风险意识，使全体员工逐步认识到自己应该如何做，不应该如何做。最后，定期优化企业内控制度，做好风险管理工作，组织相关人员和关键岗位人员开展各种培训。

2.建立健全内控制度

作为房地产企业应该进一步地建立健全内控制度，确保内部控制的有效性，内控部门应该能够独立的开展监督管理工作，这对风险事件的降低有很好的促进作用。笔者建议企业内部应该聘请对房地产行业的流程非常熟悉的内部审计师，确保其具有发现风险并防范风险的能力。与此同时，在企业内部构建科学的内控制度，指导各个部门顺利地开展各项工作。各部门间不仅要相互支持，而且还要做到不相容岗位相分离、相互制约，有效地防范风险。

3.提高内部控制执行力

良好的执行力是内控制度发挥作用的关键点。要想确保制度执行力有力提升，笔者认为可以从下面几点着手。其一是建立奖惩激励制度，在绩效考核中加入内控执行力，这对提升内控制度全员参与执行力有很好的促进作用。其二，健全信息管理体系，信息化背景下，借助信息技术可以保障内控信息的真实有效性，以免信息传输出现错误导致内控失效。其三，根据内控制度的执行情况及时的总结纠偏，在制度执行过程中可能存在一定的不足，我们应该及时地找出原因，并进行总结和有针对性的培训，以免再次出现。

4.提高风险防范意识

对房地产企业来讲，风险防范意识的提升至关重要，是保证其长期发展的关键。作为公司应该具有专门的人员负责评估风险、建立健全科学的评估模式及防御措施。不仅如此，我们还应该对企业数据的真实性、准确性加以保障，支持企业风险评估工作，定期的检查和复核财务数据，确保会计数据的准确性。

5.完善内外部监督机制

要想保证内控制度更好的实施，笔者认为应该同时对内外部监督机制进一步完善。这就要求企业应该保障内部监督机制的完善性，在企业内部设立审计部门，公司的最高权力部门直接领导监督部门，其他业务部门不参与控制。全员公示监督检查结果，以免出现舞弊情况。不仅如此，企业还应该对外部监督机制进行完善，依靠相关机构强化监督企业，定期对企业的相关数据进行检查。企业应该聘请会计事务所负责企业审计工作，充分发挥社会力量，把企业内存在的问题很好的找出并很好的解决。

五、强化地产企业的风险管理研究

由于房地产企业客观存在的风险，因此要想做好风险管理工作，就必须强化风险管理研究。首先，我们应该学习并识别房地产企业存在的风险和类别。我们都知道受到市场环境的影響，很多因素都会影响到企业经营目标的达成，因此我们应该对其加以了解和研究，细化分类，研判情况。其次，强化研究房地产企业风险管理的构成要素。由于房地产企业自身性质的特殊性，其风险管理要素主要由内部环境、识别风险事件、评估风险、应对风险等组成，这就要求我们必须从风险管理的各个要素出发，研究企业存在的潜在风险，并有针对性地采取相应措施有效降低风险。最后，强化研究房地产风险管理的特征和目标。强化目标有利于指导风险管理工作开展、强化风险管理意识，在企业内部形成人人讲风险的氛围，使企业开展各项业务的可靠性得以提升并最终落实到企业的价值增长上。

六、结语

在新的历史背景下，国内房地产行业获得良好发展的同时，其内部也存在一定的风险，因此我们必须把内部控制和风险管理工作做好做实，从风险识别、管控方法优化到管控机制的建立等角度出发，实现更好的管理。

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