房地产企业财务风险内部控制研究

韩冬梅

摘要：企业内部监控缺失会放大房地产企业财务风险。文章从内部控制视角分析房地产企业财务风险的原因，并在此基础上提出房地产企业防范化解财务风险的对策。

关键词：房地产企业;财务风险;内部监控建设

一、房地产企业财务风险的形成原因

财务风险是房地产行业的天然属性。

1. 房地产企业资金占用量大。房地产企业资金的运行方向是不停地投入、再投入。开发项目所需的巨额资金，毫无例外要向银行贷款和多渠道融资。被长时间占压的贷款和融资不仅要还本，且要支付与日俱增的利息，必然构成了很高的财务风险。一旦利率上调，风险便会随之加大。

2. 风险还来自投入的巨额资金回收缓慢。无论商品房还是其他开发产品，建设周期漫长。项目没有建成之前，资金被長期占压;建成后，待售待租，也难在短期内变现。

3. 房地产项目的建设是一个工艺庞杂的系统工程。由于不确定因素而导致企业蒙受经济损失的事件屡有发生，例如，各类责任事故、质量问题、合同纠纷等，也是企业潜在的风险源。

二、基于内部控制视角的房地产企业财务风险原因分析

（一）管理理念不清晰

我国房地产市场自1998年商品化以来，经历了连续十多年快速发展，商品房销售价格一直上涨，如今，随着国民经济发展模式进入常态化，房地产也步入微利时代。而一些房地产企业领导人对企业营运中潜伏的种种风险，缺乏洞察力;有的虽然对房市的变化有所察觉，但却不知所措。对财务风险内部控制及其重要性的认知，不甚了了。

（二）机构制度不健全

首先，企业内部控制机构残缺不全。表现为：一是公司的股东大会、董事会、监事会等组织架构有名无实，远未发挥其应有的抵御财务风险的内部监督职能。二是财务管理和监督机构不健全。有些公司没有设立内部审计部门，甚至没有专职审计人员，而由财务人员兼任，这使得审计监督职能既无实又无名。其次，缺乏完善、健全、系统的财务管理制度和监督制度。

（三）财务流程不规范

1. 宏观层面上投资、筹资的决策失误

重大项目的开发上，未经过充分科学的论证，也不经过班子集体讨论，草率做出项目投资决策，这些都使企业财务风险加大。

2. 微观层面上，财务管理工作不规范

由于没有完善的财务制度，财务工作无章可循，流程运作不规范，会计核算失真。严重的是，对费用支出缺乏严格控制，致使资金的使用率下降，资金链断裂也时有发生。

（四）内部监控不到位

首先，如前所述，有的企业没有审计机构和人员，没有相关制度，其监督控制自然一片空白;有些企业设立了内部审计部门，则多归属于行政部门，缺乏独立性和权威性。因受行政部门干预和制约，审计权限、职能被弱化。

其次，内部审计制度缺乏完整性，盲点和漏洞颇多，做不到全方位监控;审计频率低，也做不到全过程监控。

再次，内部审计往往都是事后进行，无法事先预防，也不能及时采取补救措施。

最后，更为严重的是不能对项目开发成本进行有效监管和控制，造成开发成本居高不下，不仅高于同行业，还会超出自身预算。

（五）人员素质不给力

尽管一些房地产企业有了内部控制监督制度，但具体执行起来大打折扣。原因在于，某些员工的专业素质低下，难以完成本职工作。

三、房地产企业防范化解财务风险的对策

通过以上剖析不难看出，房地产企业财务风险的产生，源于客观的“先天”;而被积累、被放大，缘由则是主观的“后天”。前者，不同房地产企业间几乎没什么差异;后者，则因内部监督控制状况不同，会有天壤之别。

纵观成功的房地产企业，都是借助于企业财务内部控制，防范化解各种风险，而立于不败之地的。

房地产企业财务内部控制制度，是为降低开发成本，提升资金使用率，防范化解企业在经营中的财务风险，在现代企业管理理念指导下，依法建立的一种以严格控制资金流运行为主要任务，由不同部门相互制约又协同共管的管理规范。

实行有效的财务内部控制，是一项关乎房地产企业生产经营成败的系统工程，须从以下五个方面入手。

（一）提升管理理念

房地产企业加强财务风险的内部管控特别重要，非常必要。这一机制能否在房地产企业建立和是否有效实施，则首先取决于公司领军人物的管理意识。尤其是“一把手”，对房市面临挑战的险峻性和内部控制的必要性有清晰的认知，勇于担当作为，则该企业实行并不断完善财务内部控制制度，便指日可待。

对企业内部其他人员进行内部控制相关知识的灌输，帮助他们转变与内部控制相悖的财务管理观念，为企业有效实施内部控制主动发挥正能量，也是不可或缺的。

（二）完善体制机制

1. 加强企业内部控制建设，必须设置相应的组织机构

一是股东大会、董事会要依照《公司法》建立规范的公司管理结构和议事规则，明确决策、执行、监督等方面的职责权限，形成科学有效的职责分工和制衡机制。监事会和监事，要依法行使“检查公司财务”、“对董事、高级管理人员执行公司职务的行为进行监督”等职权。二是组建一个能够独立行使相应权力的、权威的内部审计部门。为确保其工作独立性，审计部门要直接隶属于董事会之下，切不可嫁接给某个行政部门。

2. 建立健全有利于财务内控的规章制度

一是必须根据国家的相关法律法规，制定财务会计制度，以保障资金使用的合理，确保资金流运行的平稳与安全。要通过改革，在房地产企业中尽快实行“业财融合”的机制，使财务管理位置前移，为企业财务安全提前把关。

二是制定适用于本单位的内部审计制度，力求严谨精准。明确其在内部监督中的职责权限;规范内部监督的程序、方法和要求，使内部审计的实施有章可循、有法可依。还要建立问责机制，明确有关部门和人员的责任，以利于在查出内部控制缺陷和问题后，快速问责，把风险降到最低。

（三）规范财务流程

1. 宏观层面上应该防止因决策失误而造成的风险

一是项目投资决策，要对其收益与风险进行充分科学论证，在广泛征求意见基础上，经过严格的程序审批;二是充分评估风险情况，制定科学的筹资方案，保证融资规模的适度，以优化资本結构; 三是对存量资金进行有效的调控，提升资金的使用率，确保其始终处于良性循环的状态。要重视加快资金回流的速度，调整销售策略，创新营销模式，确保销售款尽快足额回笼。

要善于运用目标成本管理的理念和方法，从宏观上加强项目的目标成本控制，降低开发费用。企业预设目标成本的实现，关键在于全方位、全过程、全人员全力以赴做好有效监控工作。这是一个事关全局，特别值得重视和深入探讨的大课题。

2. 微观层面上，内控要从夯实日常的基础工作抓起，把“防火墙”建在阵地的最前沿

财务工作人员，必须加强会计基础工作，会计凭证、会计账簿和财务会计报告的处理程序，确保会计资料真实、完整，桩桩件件都符合规范。

财务工作还要适应新时代“业财融合”改革要求，通过利用相关信息，有机融合财务与业务活动，在规划、决策、控制和评价等方面发挥重要作用，为企业实现有效的资源配置，规避风险做贡献。

（四）强化内部监控

审计监督是企业财务风险管理和内部控制的最后一道防线。审计工作，要处理好三个关系。

1. 务求全面性，又要突出重点

内部审计工作，应做到对财务流程的规范性进行全方位、全过程、无疏漏的日常监督，防微杜渐。内部审计工作又要突出重点——严格把控资金流程。

2. 维护权威性，又要协和共管

审计部门在公司董事会领导下，独立开展内部监控工作。审计工作的权威性，要以自己为企业的风险管理把好最后一道防线的业绩，不断树立权威。财务工作是被监查的对象，但首先是内部监控的前一道防线。两个部门是为着同一目标相互制约又密切合作的友邻部队。审计既要毫不留情地“深挖细找”，查出问题，依法问责。又要协调融洽，得到他们的理解和支持。否则，审计部门就成了单打独斗的孤家寡人，没了权威性。

3. 强调规范性，又要不断创新

内部审计工作必须严格执行企业制定的规章制度，使内部审计工作达到规范化标准，这是精准和高效的保障。但随着内部审计工作实践深入，会不断出现新问题、新情况、新经验。必须适应时代需要，不断创新发展，适时修订规范，不断增强内部审计工作的针对性和执行力。

（五）提升员工素质

首先，提升关键岗位人员的招聘门槛，确保引进人才具有较高的职业道德素养，又有过硬的业务处理能力。通过拓宽招聘渠道，使更多的高素质专业人才成为企业内部控制工作的骨干。

其次，加强在岗员工培训和继续教育工作，有效提升其工作能力与职业道德素养，不断提升内部控制意识，以适应内部控制高效实施的需要。财务人员不谙业务，不能适应“业财融合”要求，也不会对企业财务风险的防范化解有所作为。要做懂业务的财务人，必须努力学习房地产企业的相关业务知识，成为行家里手。

最后，引进激励机制。员工的任用、考核、晋升与奖惩等实行奖优惩劣，利于促进良好内部控制机制的建立和实施。对于经培训考核仍不符合标准的人员，坚决调离相关岗位。

四、结语

房地产企业财务风险的形成源于客观，而对其防范和化解的成效，则取决于企业主观上的经营理念和经营运作。居高不下的房地产企业，只有实行并不断完善财务内部控制制度，才能有效防范并化解之，使企业立于不败之地。

参考文献：

[1]田洪英.加强房地产企业内部控制建设的几点意见[J].会计师，2018（10）.

[2]贾思威.房地产企业内部控制存在的问题与对策[J].财会学习，2018（27）.

[3]翁庆瑞.房地产内部控制风险[J].经贸实践，2015（14）.

（作者单位：天津东房安居建设有限责任公司）