疫情下开发商延期交付如何应对

吕若琦

近段时间，多个楼盘开始通过各自渠道，向外界宣布在建项目“受疫情影响将顺延交付”。仔细观察这些楼盘的顺延交付通知可以发现，大家在提及原因时，均频繁提到了“不可抗力”。那么，“不可抗力”对购房者来说意味着什么？开发商能否以“不可抗力”为借口无限期的顺延交付呢？

1.问：许多楼盘在通告中提到了“不可抗力”。2月10日，全国人大常委会法工委也明确指出：当前我国发生的新冠肺炎疫情这一突发公共卫生事件属于“不可抗力”。法律上是如何认定合同约定的“不可抗力”？

答：此次新冠肺炎疫情符合法律上的“不可抗力”。根据《民法总则》第一百八十条及《合同法》第一百一十七条之规定：不可抗力是指不能预见、不能避免，并不能克服的客观情况。

2020年的新冠肺炎疫情是建设工程合同、购房合同的当事人在签订合同时不能预见，而且该疫情的发生对合同当事人而言是不能避免和克服的客观情况。所以新冠肺炎疫情符合法律上的“不可抗力”。

根据法律规定，不可抗力是一项不归责事由，可以用来对抗合同相对方的请求权。

2.问：不少开发商官宣顺延交付的楼盘，在通告中并没有提及具体的顺延时间。购房者担心开发商会以此为借口无限期的延长。“不可抗力”的起止时间是如何规定的？

答：虽然2020年的新冠肺炎疫情构成法律上的“不可抗力”，但并非每份合同的债务人都可以以“不可抗力”来对抗对方的请求权。只有该合同处于正常履行期间内发生了不可抗力事件时，债务人才能以此对抗合同相对方的请求权。如果是合同债务方的过错导致合同履行期限延误期间发生不可抗力事件，债务人则无权以不可抗力为由来免除自身的责任。

如果2020年新冠肺炎疫情是处于开发商购房合同正常履行期间，开发商应在疫情发生后及时向业主发去《关于新冠肺炎疫情导致延期交房的告知函》，由于告知函发出时疫情并没有结束，所以无法计算准确的延期时间。所以，在疫情结束后28天内，开发商需再向业主发去《关于新冠肺炎疫情导致延期交房告知函》，在最后一份告知函中可以给出准确的延期时间。

法律并未对不可抗力起止时间进行明确规定，但根据惯例，针对本次新冠肺炎疫情不可抗力事件，应该以各地政府宣布抗击新冠肺炎疫情之日起为不可抗力的起始时间，以各地政府宣布复工复产之日，即疫情不再影响开发商复工建设之日为不可抗力终止之日。

3.问：如果约定交房时间分为疫情前、疫情管控期间、疫情后三种情况，开发商是不是都可以用“不可抗力”向购房者提出“顺延交房”？

答：如果合同约定交房之日在疫情发生前，由于开发商原因未能及时交房，而延期履行交房义务，在合同延期履行期间恰逢本次疫情不可抗力发生，此时，开发商无权以不可抗力来主张延期交房，因为之所以遇到不可抗力是由于开发商延期交房的过错造成的。

针对于合同约定交房时间在疫情管控期间和在疫情结束之后的情形，符合《合同法》一百一十七条之规定，疫情事件是开发商所不能预见、不能避免，并不能克服的客观情况，属于不可抗力，属于法定的免责条款。开发商可以以不可抗力为由延期交房，但延期交房的时间应仅以不可抗力事件所影响的时间为准。此处值得注意的是，此次不可抗力发生在春节期间。开发商可以延期交房的时间应扣除国家规定的节假日时间和建设工程惯例的休息时间。

4.问：很多购房者关心，既然开发商可以“不可抗力”延期交付，我们是否能延期偿还贷款？

答：根据《合同法》第一百一十七条之规定，不可抗力是法定的免责条款，意思是说，不可抗力发生期间，因为不可抗力给合同双方造成的损失由合同各方自行承担，所以，开发企业具有延期交房的法定免责事由，不应对延期交房承担法律责任。作为购房者关心能否延期偿还贷款的事情，不属于购房合同约定的事项，能否延期还贷是购房者与贷款银行之间的合同关系，购房者不应以开发商延期交房为由，来主张与开发商没有合约关系的延期还贷义务。

在疫情发生之后，各大银行分别及时出台相关政策，解决因疫情不可抗力影响而无法及时还贷的问题。将疫情期间逾期还贷的行为不视为违约，不将逾期还贷计入个人征信。请购房人及时与各自贷款银行联系，了解具体政策。

5.问：对于购房者来说，开发商延期交房，客户能不能要求解除合同？

答：这个问题需要从两种情形来分析：第一种情形是开发商延期交房的原因不是因为疫情影响导致的，纯粹是因为开发商单方违约造成的。针对第一种情况，购房者可以根据《合同法》第九十四条第（四）之规定，主张解除合同。第二种情形是因为本次疫情不可抗力原因导致开发商延期交房的，根据《合同法》第九十四条第一款之规定“因不可抗力致使不能實现合同目的，当事人可以解除合同”。

也就是说不管是因为本次疫情影响，还是开发商单方违约或其他原因导致的延期交房，只要造成购房人的合同目的无法实现，买房人均可以主张解除合同。但是买房人应按照《合同法》第一百一十八条规定向开发商发出通知，同时在合理期限内提供开发商不能履行合同的证据。

6.问：在疫情发生前支付的定金，受疫情影响无法签署正式合同，购房者能否要求退还定金？

答：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”

根据司法解释的立法精神，本次疫情归属于不可抗力，当然属于“不可归责于当事人双方的事由”，所以，由于本次疫情影响无法签署正式合同的，购房者可以要求退还定金。