非公证继承不动产登记须理清的几个问题

韦宜君

摘要：非公证继承不动产是一项相对繁琐的工作，涉及到非常广泛的内容。为做好登记工作，不仅要求不动产登记人员具备较高的专业素养，同时也要厘清其中的几个关键问题，只有这样才能做好登记工作，也才能规避可能发生的各类利益纠纷问题。

关键词：非公证继承不动产;登记;厘清;问题

《不动产登记暂行条例实施细则》第14条规定，因继承、受遗赠取得不动产，当事人申请登记的，应当提交死亡证明材料、遗嘱或者全部法定继承人关于不动产分配的协议以及与被继承人的亲属关系材料等，也可以提交经公证的材料或者生效的法律文书。在非公证的情况下，继承不动产是相对比较繁琐的，这其中可能牵涉一些利益纠纷。为更好的开展这项工作，在实践过程中，需要厘清几个关键问题。

1 什么时候开始继承

在继承不动产的过程中，关于继承的起始时间，虽然表面上看非常简单，也非常容易理解，但却常常被人们所忽略，继而出现各式各样的问题。特别是在非公证的情况下，继承不动产的时间到底该如何衡量，这就需要人们进行精准的把握。《继承法》第二条明确规定：“继承从被继承人死亡时开始”。若抛却法律意义，单纯来理解与认知“死亡”二字，人们非常容易就能够做出解释，那就是“人没了”。但在法律层面上，“死亡”的内涵是比较丰富的。比如我们熟悉的“生理死亡”，当事人的确已经死亡，人们业已实现了“活要见人，死要见尸”的初衷。在这种情况下，继承不动产登记工作就特别容易开展。继承人提交相关的死亡证明以及身份证明，就可以顺利继承不动产。但法律对于“死亡”还有另外一重解释，那就是宣告死亡。这是一种比较特殊的“死亡”形式，也是容易操作的环节。《民法总则》对于“宣告死亡”的界定以及申请等有着非常清晰的标准和时间节点。作为不动产的利害人，在继承不动产时，需要严格按照《民法总则》的相关规定来进行申请，只有满足这些法律框架，并通过“宣告死亡”的方式来进行定性，继承人才可以继承不动产。但在实践过程中，不少继承人往往并没有按照《民法总则》的规定来进行申报。更有甚者，可能还会通过捏造相关证明，伪造相关证明的方式来恶意继承不动产。作为不动产登记管理人员在实践过程中，应该予以科学精准的界定，避免出现违规行为。

2 死亡证明的出具部门

在非公证的条件下，不动产的合法继承人来继承不动产，需要出具不动产房主的死亡证明。这是硬性规定，也是硬指标。但死亡证明的出具部门是比较多元化的，比如公安机关可以出具死亡证明，医疗机构也可以出具，社区等还可以出具。在非公证的情况下，如何把握死亡证明的有效性以及科学性，是一个非常关键的现实问题。作为不动产登记人员，在实践过程中，应该充分明确死亡证明的出具部门，应该充分明确死亡证明的出具形式，只有这样，才能真正提升工作开展质量，也才能真正优化不动产登记工作的质量，避免可能出现的差错。

2.1 比较常见的死亡证明出具部门

在非公证的情况下，人们继承不动产时，应该出具正规部门的死亡证明。只有死亡证明真实有效，才可以有效继承不动产。在实践过程中，有资格出具死亡证明的正规机构是比较多的。比如不动产的房主在医疗机构死亡的，医疗机构可以出具死亡证明。医疗机构出具的死亡证明，具备法律公信力。继承人可以凭借其死亡证明来合法继承不动产。当然，除医疗机构外，可以出具死亡证明的部门，还包括公安机关。公安机关作为人口管理的行政管理部门，同样有资质来出具相关的死亡证明，特别是不动产所有人非法死亡的，公安机关在案件调查的过程中，可以出具死亡证明。当然作为户政管理的行政部门，公安机关还可以出现普通形式的注销户口证明。除我们熟知的医疗机构以及公安机关外，人民法院同样可以出具死亡证明。如人民法院宣告死亡的判决书，其他能够证明被继承人死亡的材料等。继承人在继承不动产的过程中，需要提交这些权利机关出具的死亡证明。

2.2 出具死亡证明的其他形式

在实践过程中，除依法出具死亡证明的权利机关外，还有一些部门同样可以出具死亡证明。但这类死亡证明到底具不具备法律公信力，能不能作为合法继承的条件和凭证，并没有完全的定论。在不动产登记的过程中，不动产登记人员作为死亡证明材料的审核者，若不具备专业的素养，或者缺乏对死亡证明的把控，极容易出现工作失误。因此，这在实践过程中，对不动产登记人员是一个不小的挑战。为提升登记工作的质量，为优化登记工作的成效，不动产登记人员在审核把关死亡证明材料时，尤其是当死亡证明的出具部门并非传统部门时，登记人员最好的办法，就是寻求公安机关或者医疗机构等进行相应的核实。待核实完成后，并向继承人进行确认后，再进行登记工作。

3 亲属关系证明的出具以及范围

在非公证的条件下，继承人在继承不动产时，除提供关于不动产所有人的死亡证明外，更要提交自身与不动产所有人的亲属关系，这是非常重要的条件。亲属关系的证明也是相对比较繁琐的，同样容易给不动产登记人员带来较大的工作困扰，也容易引发他们的工作失误。

3.1 親属关系的出具部门

在非公证的条件下，继承人在合法继承死亡人的不动产时，还需要出具他们之间的亲属关系。相比死亡证明的出具部门，亲属关系的出具部门的范围是比较广泛的。比如作为户政管理的权利机关，公安机关办理的户口簿等可以作为亲属关系的证明。再比如医疗机构出具的出生证等相关证明，同样可以作为证明亲属关系的材料。当然，除这些比较大的部门外，还包括社区、乡镇、居委、村委等其他机构。比如村委会出具的亲属证明材料，就可以作为继承人合法继承的主要材料。此外，民政部门出具的婚姻材料等，同样可以作为亲属关系的证明。从亲属关系证明出具的部门可以看出，在继承过程中，亲属关系的证明材料是比较多元化的。比如可以是户口簿中明确的亲属关系，也可以是民政部门出具的婚姻情况的证明。

3.2 以被继承人为主体的亲属关系

在非公证的条件下，被继承人在继承死亡人的不动产时，被继承人到底应该包括哪类人，同时又对应着哪些亲属关系证明。在实践过程中，应该结合《继承法》的顺位关系，按照不同的顺位来对应相关的亲属关系证明材料。比如在继承过程中，若存在第一顺位继承人，那么在亲属关系的出具中，则应该匹配这部分群体，如配偶、子女等。比如死亡人的法定第一顺位继承人是其配偶，在提供亲属关系证明时，可以是户口簿，也可以是民政部门出具的婚姻关系证明。若不动产的所有人没有第一顺位继承人，那么就顺延至第二顺位的继承人。在相对应的亲属关系证明中，可以针对这部分群体来进行出具。比如兄弟关系是比较常见的继承关系，不动产登记人员在把关亲属材料证明时，应该着重查验他们的户口簿，或者村委、社区等出具的亲属关系证明材料。在明确亲属关系的过程中，应该参考《继承法》的顺位次序。

4 结语

在非公证的条件下进行不动产登记工作是相对比较繁琐的，需要提供比较多的材料。作为不动产登记管理人员，应该严格按照规定来查验这些材料的真实性以及全面性，只有这样才能提升不动产登记工作的质量。

参考文献：

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