浅析房地产企业投资成本费用管控要点及风险防范措施

韩晓军

摘要：企业是国民经济的细胞，而投资是社会和经济生活的血液。投资是企业发展的第一原动力，因为企业的建立和发展都离不开投资，企业的运行也离不开投资活动。房地产投资可以促进社会福利和服务设施建设，从文化、教育、卫生、娱乐等方面提高人民生活水平。利润是企业经济目标的集中体现，是房地产企业新创造价值的一部分，要在全社会范围内进行再分配，为社会经济发展做出贡献。由于房地产投资数额巨大且占用时间较长，投资回收期较长，且开发过程中，存在很多不可控因素，房地产企业为确保企业目标的实现要对投资成本及风险进行管控及防范。所以，本文重点分析了房地产企业投资成本管控要点及风险，并提出了一些可行性防范措施，旨在为房地产企业风险投资管理提供一定价值参考。

关键词：房地产企业;成本管控;投资风险;防范措施

1 房地产企业投资成本费用管控要点

房地产项目各项费用的构成复杂，变化因素多，不确定性大，尤其是依建设项目的类型不同而有其自身的特点，因此不同类型的建设项目的投资与费用的构成有一定的差异。对于一般房地产开发项目而言，其投资与成本费用由开发成本和开发费用两大部分组成。

开发成本包括土地费用、前期工程费、建安工程费、基础设施公共配套建设费、不可预见费、税费。

开发费用包括管理费用、销售费用、财务费用。

从各项费用占比来说，土地费用占整个投资成本30%;前期工程费约为5%建安工程费约为40%;基础设施公共配套建设费约为10%;销售费用约为3%，财务费用和管理费用约为1.5%，不可预见费为5%，税费约为6%。因前期工程费和不可预见费为弹性费用，成本的高低取决于房地产企业对规划设计和风险管理的认知;基础设施公共配套建设费在项目拿地时已由政府方明确相应的建设标准而不能进行调整。故笔者重点对土地费用、建安费用、营销费用、财务费用如何进行管控予以论述，以期抛砖引玉。

1.1 土地费用

土地，是一个项目的基础，也是实现企业利润的载体。如何选取符合企业发展的土地进行开发建设，则需要开发企业根据自己企业发展愿景，“吃着碗里、做着锅里、种着田里、开着山里”认真研究政策，瞻前顾后，全盘考虑。首先针对所处市场环境分别从宏观环境、区域环境、项目微观三个方面进行调研，判断是否能符合企业发展战略，能否满足企业开疆拓土需求;其次，对消费者进行调研，了解目标消费者的需要和欲望;再次研究竞争对手，提前摸排竞争对手对此地块的欲求度;只有对上述三个问题调研摸排清楚后，合理制定拿地限价，为后期实现项目目标利润打好坚实基础。

1.2 建安费用

建安费用占据整个项目开发成本的半壁江山，房地产企业如何管控建安成本尤为重要，并且是项目盈利的关键点。首先，房地产企业应做好合约规划，明确相应项目的发承包模式，建立完备采购供方名录，根据各类工程合理制定付款节点;其次，对工程变更、现场签证管理形成行之有效的管理制度，并严格执行;再次，合理制定各类合同付款比例，确保房地产开发企业现金流充裕。

1.3 销售费用

营销工作为整个房地产开发工作的点睛之笔，虽销售费用占比3%，占比比例较小，但针对任何一个房地产销售费用动辄几十亿上百亿来说，3%的占比不容小觑。首先，应合理设置采用自销、代理、渠道销售架构模式，并对其销售进度进行考核并明确佣金考核标准;其次，对各项营销活动做好年度、季度、月度计划，并进行动态调整，对各项活动费用进行严格控制。

1.4 财务费用

合理的融资结构对于项目现金流及利息支出影响极大，如融资结构设计不合理，虽项目大卖但开发企业最终为金融机构做嫁衣。应根据企业发展规划，合理设置资金筹措渠道，根据项目工程进度、销售进度节点制定相应的还款计划，确保项目资金流。通过与各大银行沟通合作，对项目所取得各项预售款项进行结构性存款，降低资金成本。

2房地产企业投资风险防范措施

2.1 重视政府政策指导，掌握最佳投资期限

2.1.1 时刻关注国家针对房地产经济体制变更的方向和政策，同时组建一支政策分析小组，科学合理评估，密切关注国家产业结构发展方向，再结合产业结构发展情况，有针对性有计划地进行分散性投资。

2.1.2 在获得土地使用权之前，需要做科学预算和评估，了解此块土地是否符合开发条件，同时及时去政府相关部门沟通了解，从而取得政府扶持和帮助。在开发和利用土地时，要科学分配，这样可以保证企业获得最大利益，同时降低投资风险。

2.2 加强市场监管，合理规避风险

2.2.1 房地产企业需要实时关注和留意房地产市场动向，结合最近一年或者几年的房屋成交量，科学规划下周期的开发项目，同时，抓好住房过剩和资金占用造成的盲目开发，避免资金占压。

2.2.2 通过膨胀期间，企业需要结合实际情况，出售一些低利率房屋，从而回收一部分成本，增加流动资金，保证企业正常运行，另外，政府还需要出现一些列政策，来有效解决通货膨胀带来的问题，房地产开发商可以结合政府对策，做出相应回避。对于利率问题，房地产企业需要不断提升预期和采用固定利率合同形式，从而有效规避此类风险。

2.3 注意社会趋势并采取合理的预防措施

2.3.1 按照风险组合原则，企业需要时刻关注政府针对城市规划出现的相关政策，之后结合规划作出相应投资计划，从而最大限度地降低投资组合带来的预期收益下降风险，或者可以科学分散风险，取得理想的投资收益。举个简单例子，建议房地产企业在一些地方建设写字楼，在其他地方建设住宅区等。因为房地产投资类型不同，风险也不同，收益也会存在一定差异，这样有利于平均收益。

2.3.2 对于购买区域住宅的居民，提供一定的优惠政策，同时与居民做好协商，给出一定的补偿。优化此区域的环境，并招商引资，为广大业主提供便利生活，不断完善此区域周围的环境设施。

3 结语

综上所述，在企业活动中，投资是最关键的环节，直接关系到企业未来生存发展和投资成功与否，必须加强投资成本管控并充分利用有限的资金，才能使企业取得良好的经济收益。因企业投资环境非常复杂，导致企业投资期间面临很多危险，只有做好充分的防范措施，才能取得理想收益。

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