基于合约的房地产成本管理探析

王庆先

摘要：随着人们生活水平的提高，房地产行业发展迅速，经济效益是每个房地产开发企业都特别重视。而做好成本管理工作对于提升房地产企业的经济效益来说，效果极其显著。在许多的成本管理方法中，利用合约管理来进行项目成本的控制的方法是最有效也是最受关注的，很多的房地产开发企业对其都十分注重。正因如此，本文通过对于现阶段房地产行业的现状以及房地产开发企业的合约内容分析，针对每个阶段不同的项目成本情况和存在的问题，提出了一些对于项目成本控制的建议。

关键词：合约;房地产;成本管理

近年来我国的房地产行业发展迅速，在促进我国国民经济发展中做出了巨大的贡献。现阶段在房地产开发企业中应用合约管理来加强对项目的成本控制，在实践过程中也取得了一定的成效，具有重要的意义。通过合约管理来实现对项目成本的有效控制，成为当前行业内主要的关注焦点，一方面可以降低项目成本的投入，另一方面还可以降低开发企业的运营风险，因此加强对其的研究有着重要的实践意义。

1 合约规划对成本管理的重要性

合约规划就是在项目成本目标制定后，有关本部门预估项目全生命周期内所发生的全部合同大类以及金额，是实现成本控制的重要基础。合约规划作为房地产成本管理环节的关键部分，能够有效的将动态成本与目标成本进行连接，有利于对目标成本的执行效果进行及时监控。有效的合同规划是房地产进行事前成本控制的重要方法之一，主要是对企业的目标成本和成本科目进行科学管控。首先，由于成本管理工作的专业性要求较高，各部门对有关成本的数据信息不能透彻的掌握，加上由造价管理部门主要负责目标成本，其对房地产企业的业务机构难以发挥指导作用，目标成本管理工作开展受阻。开展合约规划后，在企业运营中的成本管理直接通过合同的形式体现出来，使企业的成本管理逐渐向合同管理转变，实现了房地产成本造价部门与业务部门的共同管控，促使企业全体员工及部门参与成本管理工作中，房地产的成本管理更加全面、高效。其次，合约规划能够支撑资金计划预测工作的顺利开展，其在房地产项目目标成本基础上将所涉及到的资金通过合约的形式进行具体的分级体现，能够对项目开展过程中的资金发生情况做出合理的预测，帮助企业制定资金计划。有效的降低项目的风险性由于房地产项目本身周期性长、涉及范围广的特点，就造成了房地产项目的高风险性。而有效的合约管理则可以在整个项目的实施过程中对风险进行合理的把控。目前，房地产项目受市场环境的影响很大，每个阶段都会受到不同的不可控因素的影响。例如，在施工阶段，如果施工材料在某段时间内产生了较大波动，就提高项目施工阶段的风险性。但是通过对合约的有效管理，就可以在问题发生之前进行约定，降低施工阶段受外界因素的影响，从而实现对风险的有效把控。另外，通过合约管理还可以实现对项目规划的无風险调整，有效的规避因项目规划变更出现的经济纠纷，确保项目的顺利进行。因此，有效的合约管理能够极大程度的降低房地产项目的风险性，实现经济效益的最大化。

2 基于合约的房地产成本管理探析

2.1 健全房地产开发企业合约管理体系

健全合约管理是一个非常困难的过程，它需要每一个人的努力，需要共同协作才能够完成。合约管理能否发挥出它最大的作用就要看相关人员是不是用心在完成，不管是从合约的发展、合约的内容还是合约的合理合法性来说，每一个人的作用都是不容小觑的。只有把握好每一步才能取得最重要的成功。

2.2 框定合理的合约规划

合约规划就是目标成本确定后，对项目全生命周期内所发生的全部合同范围及金额进行预估，他是实现成本控制的主线，是对成本科目金额进行分解，是连接成本与合同的桥梁，就房地产成本管理而言，合约规划就是将复杂的合约管理简单化，把混乱的合约管理从源头上规划好。合约规划的价值是成本控制的抓手，是指导招采实施的依据。主要分一下三个步骤：①确定合约规划模板。合约规划模板非常重要，决定了管理模式是否顺畅，在做模板时考虑哪些科目需要编制合约规划，合约和科目的对应关系，责任部门是谁等主要因素。②框定合约数量。统计本公司历史项目的合同数量，并借鉴标杆企业的做法，结合公司现有的供应商库、公司工程管理能力、公司授权体系等情况，框定本公司的合同数量，一开始数量不宜过多，接口多，管理和执行难度较大。③界定合约范围。合约规划建立时，必须清晰界定合约范围，特别是总分包合同之间的工作界面要核对清楚，这是规避合同变更的前提。

2.3 树立合约规划意识，加强合同管理

基于合约规划的房地产成本管理工作的有效开展，需要相关人员树立合约规划意识，充分认识到合约规划对企业成本管理的作用，及时对有关资料进行归类整合，为合约的签订提供可靠的依据，并且应该充分考虑到项目开展时的动态因素影响，保证相关合同能够对成本目标进行科学的动态监测。再有，企业应该加强合同管理工作，完善合同管理机制，严格遵循相关法律法规，使合同管理更加科学合理，从而充分发挥出合约规划对企业成本管理的积极作用，也在一定程度上促进了相关企业的发展。例如，某房地产项目在具体开展时就十分重视合约规划对成本管理的作用，对于每个进度节点都签订了建筑设计合同、桩基础施工合同、土建承包合同、水电安装合同、消防安装合同等方面的合同，为相关的成本管理工作带来了极大的促进作用。

2.4 构建高素质的成本管理团队

员工团队是房地产企业运营发展的基础，高素质的成本管理团队是开展有效工作的重要前提保障，所以企业必须重视专业团队的建设。首先，企业应该定期对有关人员进行合约规划以及成本管理相关知识的培训教育，拓宽其知识面，提升其知识水平，保证其工作能力不断增强。其次，应该加强企业各部门员工间的交流沟通，可以派遣财务工作人员深入到其他部门，了解相关工作内容，帮助其理解有关资料信息，保证成本管理工作的高效开展。再有，房地产企业在进行人才招聘上可以与有关高校开展合作，吸纳校内的高素质人员。同时，对于应聘人员应该全面考虑其学习能力、专业水平以及相关经验等方面的素质，确保所招纳的人员能够高质量的完成相关工作，促进企业高素质专业成本管理团队的建设，确保相关成本管理工作的高效开展。

2.5 建立完善的动态监控

房地产企业对动态成本没有统一的定义，但是对动态成本构成基本一致，从以下的动态成本的构成来看，动态成本就是预计最终成本。动态成本=未结算合同成本+已结算合同成本+非合同成本+预计待发发生如何有效的控制动态成本，管控的重心是待发生成本，包括预测待发生成本和合同内的变更费用，管控方法主要是预警和强控，控制模式有总额控制和单项控制。

2.6 压缩对房地产开发企业合约的数量

压缩对房地产合约的数量，必须要派专业人员进行梳理和分析，准确的研究合约的内容。压缩合约的数量的同时也要确保合约的完整。与此同时，希望经过压缩合约数量使得合约能够更近一步。

3 结语

综上所述，在房地产开发过程中，通过科学的合约管理对项目成本进行控制已经取得了一定的成效，在今后的工作中还要通过不断加强合约管理制度的完善、团队体系的完善以及全方位提高人员的素质等手段来不断提高合约管理的应用，进一步实现对项目成本的控制，促进房地产开发企业的稳定发展。

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