住宅批量精装修项目设计管理要点分析

王卓

摘要：目前，国内市场在住宅项目批量精装修研究方面，表现得较为匮乏，尤其在认知层面。再加上房地产开发商在批量精装修管理方面的能力和水平也表现得良莠不齐，因此在管理标准与相关流程方面难以达到预期目标。为提高批量精装修设计管理效果，本文主要针对住宅批量精装修项目设计管理要点进行分析，以期可以从根本上加强批量精装房的品质，确保批量精装修项目的最终落地效果。

关键词：项目批量精装修;设计管理;要点问题;现场管理

住宅批量精装修在某种程度上可以作为住宅产业化的关键组成部分，要求开发商针对住宅批量精装修产品进行全流程的设计管控，尤其在室内同步建筑户型、设计方案评审、主材设备选型、样板先行、现场施工等多个环节进行管理，确保最终产品品质得以达到预期目标。其中，设计管理作为住宅批量精装修项目的管理要点问题，理应得到高度重视。设计管理人员应该肩负起自身的重责，从多个方面对设计管理环节进行统筹考虑与合理部署，从根本上确保住宅批量精装修项目的最终品质。根据当前实施情况来看，项目管理人员加强对批量精装修设计管理工作的程度，效果显著。

1 住宅批量精装修项目设计概念及流程分析

1.1 基本概念

所谓住宅精装修项目设计概念主要是针对全面住宅家居解决方案而言，要求房地产开发企业需要在项目前期定位阶段开始介入，直到精装修施工图完成为止。在住宅精装修设计过程中，设计管理人员需要重点针对建筑户型、设施设备、机电安装等环节进行管控，力求可以实现综合设计目标，排查冲突点。与传统毛坯房设计相比，精装设计就显得更为精细化。主要表现在设计人员对住宅精装设计全周期、全过程进行精细化管理，提供出更加具体、细致的家居解决方案[1]。

1.2 住宅批量精装修项目设计管控流程和要点

结合以往的经验来看，住宅批量精装修项目设计管控流程与要点主要体现于下述阶段中：

设计管控人员需要从项目产品策划阶段入手，协助产品定位部门做好项目产品定位工作。与此同时，结合现场施工条件以及工程进度要求，做好精装修方案设计阶段的项目管理工作。针对精装修销售交付样板问题进行分析，做好住宅批量精装修施工图设计阶段的管理工作。除此之外，施工样板房与批量精装修施工阶段应该严格按照既定的规范与流程，确保项目批量精装修施工品质有所保障[2]。

2 住宅批量精装修项目设计管理要点分析

2.1产品策划阶段设计管理要点

产品策划阶段要求设计人员应该从项目可行性研究方面进行入手，做好产品策划定位工作，并确认好精装修的功能及配置标准内容。与此同时，针对规划多方案问题进行综合对比与分析，得到与项目工程地块指标相符合的规划设计方案。目前来看，产品策划阶段设计管理要点可以从项目投资开发可研阶段、定位与产品策划阶段与设计任务书编制工作方面入手。其中，项目投资开发可研阶段主要针对开发项目编制可研报告进行研究，目的在于确定产品是否具备可行性。根据可行性研究报告的数据问题进行决策，得出产品可研的经济指标数据。

定位与产品策划阶段主要根据先前的可行性报告数据，进一步加强对项目市场问题的精确定位。在此阶段当中，管理人员在设计管理方面应该充分与营销部之间进行协调交流，同时也应该充分根据精装修产品市场定位目标，给予精装修户型指导建议[3]。

2.2精装修同步设计管理要点

建筑方案设计阶段要求精装修设计管理人员应该从室内户型优化方面入手，重点针对户型空间流线的合理性、建筑门窗结构与室内的对应关系以及室内机电安装点位等设计问题等进行综合考虑。如果建筑类型是装配式建筑，设计管理人员必须将室内设计工作放在建筑方案阶段。这样做的主要目的在于借此解决预制构件与机电设备点位之间存在的不协调问题。与此同时，合理确定装修配置标准问题，确保精装修室内设计单位可以优先实现机电设计工作的协调处理过程。除此之外，设计管理人员应该重点针对机电设计方案问题進行分析，合理确定机电点位问题。需要注意的是，待确定好之后，PC设计单位应该同步进行深化处理，确保设计全过程实现协调与发展目标。

2.3 批量精装修主要材料及设施设备选型管理要点

批量精装修样板房在主材和设施设备的选择上要注意材料的普适性和便于集采、运输，设施设备的选型要与室内图纸进行核对并匹配，尤其是放在室外平台的设备主机尺寸。

2.4 精装修销售交付样板阶段设计管理要点

精装修交付样板间展示工作基本上可以视为批量精装修住宅能否实现正式销售的关键条件，同时也可以视为实现交付标准的关键阶段。鉴于精装修销售交付样板阶段的重要性，设计管理人员应该针对实施打造阶段、过程整改阶段等方面进行研究，为后续验收总结与整改呈现效果提供保障。并在精装修施工图的设计方面进行合理反馈与修改，目的在于确保批量精装设计管理过程可以满足循环要求[4]。

在交付样板房正式实施之前，设计管理人员应该针对图纸交底过程涉及到的不足问题进行反馈与交流，严格要求设计人员应该重点针对上述问题进行研究，并整改。目前为进一步确保精装修设计管理效果，设计管理人员应该在样板楼栋的土建施工过程下足功夫，尤其在墙体定位、门窗洞口尺寸等问题进行合理定位，避免产生施工误差，以确保精装修销售交付样板阶段设计管理效果得以达到预期。

2.5 住宅批量精装修施工图设计管理要点

住宅批量精装修施工图基本上可以视为实现合理施工的决策依据，鉴于施工图的重要性，应从多方面针对专业施工问题进行统筹规划与合理部署，防止其他专业施工与现场之间出现交叉施工矛盾问题。在此过程中，设计管理人员应该根据精装修销售交付样板施工单位提出的意见进行研究与分析，并由设计部负责审核管理过程。需要注意的是，设计管理人员应该严格按照图纸设计要求，做好批量精装施工的部署与规划工作，目的在于防止后续正式施工过程出现不良问题，给批量精装施工品质造成不良影响[5]。

2.6 批量精装修施工阶段质量管理

从事于现场施工的人员在对施工单位的选择上需要注意，选择符合资质并做过批量精装修项目的单位为宜，在对项目经理的考察上尤为重要。当施工单位进场前需做好土建界面的验收及移交工作，以确保室内工作界面的完整性。此外还需对施工单位做好现场交底工作，并提前对图纸上的问题进行答疑，避免施工过程中产生问题。在整个标段大面积实施前，需要让施工单位通过做主力户型来完成施工样板先行，通过现场验收达标后才能进行大批量精装修工作环节的开展。

3 结语

总而言之，住宅批量精装修项目设计管理工作要求管理人员应该严格按照上述相关原则与要求，从多个方面进行综合考虑，加强设计管理质量与效益。在设计管理过程中，管理人员可以从产品策划阶段、设计方案等方面入手，通过精细化管理，确保现场施工各个工序之间可以保持协调配合效果。与此同时，管理人员应该严格加强对事前与事中设计过程的管控强度，尽量在前端解决设计过程存在的漏项。除此之外，设计管理工作与协调工作等应该合理贯彻与落实到各个部门工作当中，如营销部、工程部、采购部等，从根本上提高住宅批量精装修项目的管理品质。

参考文献：

[1]王善忠. 提高批量精装修工程质量管理控制的措施[J]. 居舍，2019（21）：25+33.

[2]叶颖. 住宅项目批量精装修设计管理的要点探讨[J]. 建材与装饰，2019（24）：71-72.

[3]田佳. 精装修住宅项目成本管理影响因素研究[D].重庆大学，2018.