城商行开展售后回租融资租赁应收账款投资业务的风险分析

蔡文婷 王向辉

摘 要：售后回租业务是融资租赁业务的一种模式，集融资融物于一体，并凭借该模式的诸多优势和便利，成为企业重要的融资渠道。城商行主要通过与租赁公司开展保理业务及投资租赁公司的售后回租融资租赁应收账款参与其中。本文主要对开展售后回租融资租赁应收账款投资的业务优势、交易结构、存在的问题及面临的风险等方面进行分析，并结合实际提出对策，以期为城商行开展售后回租业务提供相关参考。

关键词：城商行;售后回租;应收账款;风险管理

一、引言

售后回租业务指承租人将自有物件出卖给出租人，同时与出租人签订一份融资租赁合同，再将该物件从出租人处租回的租赁形式。售后回租业务是承租人和出卖人为同一人的特殊融资租赁方式。租赁期届满时承租人可以续租、留购或返还租赁资产。

目前，由于融资性售后回租业务模式可以解决企业融资难的问题，并盘活企业存量资产，提高企业资金流动性，已成为融资租赁业务的主要开展模式。目前，城商行主要通过保理融资和投资售后回租融资租赁应收账款对融资企业进行支持。为了有效防范投资风险，本文梳理了开展售后回租业务的业务优势、交易结构、存在的问题及面临的风险，并尝试性提出相关的风险管理建议。

二、售后回租业务的优势

（一）盘活存量资产

售后回租业务模式主要区别于直接租赁模式的是租赁物为承租人所有，即首先承租人持有租赁物，然后卖给出租人后再租回来，这一过程并没有进行实物转移，所有权变化了但是使用权并没有变化，承租人一直占有租赁物，并最终达到了融资的目的。因此，企业在不影响日常经营的情况下实现了融资，解决了企业资金流动性的问题，同时提高了资产的流动性。

（二）融资期限较长

目前，城商行针对售后回租业务的期限较长，一般可以达到5年，最长可达10年，且可以根据企业的实际租赁情况，对投资期限进行调整。售后回租业务期限较长且较为灵活，不仅满足了企业长期融资需求，也进一步优化企业的债务结构，从而有利于企业对负债进行有效安排，减轻企业未来的偿债压力。

（三）资金用途灵活

与传统的信贷相比，企业通过售后回租业务融入资金的使用较为灵活，只要不用于股票证券等投资及国家禁止生产、经营的领域和行业等，一般的资金用途都可以使用，主要涵盖补充公司流动资金、偿还公司有息债务及项目建设等。资金使用的灵活性，也是很多企业选择售后回租业务的主要原因。

（四）企业缴税有一定的优惠政策

国家相关税务方面法律规定，融资性售后回租业务中承租方出售资产，不征收增值税和营业税，不确认为销售收入，并按出售前原账面价值作为计税基础计提折旧;租赁期间，承租人支付的属于融资利息的部分，作为企业财务费用在税前扣除;对承租人、出租人因出售租赁资产及购回租赁资产所签订的合同，不征收印花税;对金融租赁公司开展售后回租业务，承受承租人房屋、土地权属的，照章征税，对售后回租合同期满，承租人回购原房屋、土地权属的，免征契税。

综上，企业开展售后回租业务可以享受一定的税收优惠政策，从而促使企业更愿意选择售后回租业务进行融资。

（五）优化资产负债结构

企业开展售后回租业务可以有效优化自身的资产负债结构：一是企业总资产并没有减少，但是结构发生了变化，由原来的固定资产变为现金或银行存款;二是出售资产流入企业的现金流量，可以满足企业临时性资金需求;三是依托税收政策规避税收从而调节利润;四是有些企业还通过售后回租业务虚增企业资产。

三、售后回租业务的交易结构、存在的问题及风险分析

（一）交易结构

目前，城商行主要通过投资信托或资管计划，最终实现投资租赁公司通过售后回租模式形成的对企业的应收账款。交易结构如下：

上述业务一般由城商行的投资银行部开展，属于同业投资业务。租赁公司根据性质不同可分为金融租赁和非金融租赁公司，业务涉及的信托公司、证券公司和租赁公司均要经银行准入或者授信。

根据租赁物不同，分为生产设备、医疗设备、船舶飞机等动产和厂房、临建等不动产售后回租业务。

目标企业没有主体限制，不分区域和行业，为符合租赁方式（售后回租）且拥有符合要求的租赁物、具有较好还款能力和发展前景的企业。目前，城商行的主要定位为央企、大型国企、各地区平台企业、上市公司及发展前景较好的民营企业。

（二）存在的问题

从现行的法律文件来看，动产作为租赁物无争议，动产售后回租业務的开展已经较为成熟，但是不动产作为租赁物则还没有定论，而且不动产开展业务还涉及契税的问题。因此，下文主要分析城商行开展不动产售后回租业务存在的问题。

1、契税过高，增加企业成本

对于租赁物为不动产的，租赁物买卖将涉及契税的问题，其中金融租赁公司开展业务，则仅金融租赁公司缴纳契税，非金融租赁公司开展业务，则租赁公司和企业均要缴纳契税，且契税按租赁物转让价款的3%缴纳，租赁公司必然将成本转嫁给企业，增加了企业的成本，影响了企业的盈利能力。

2、存在为规避契税，不动产未进行过户

开展不动产售后回租业务涉及的契税税率较高，增加了企业的融资成本，在实际操作中为了规避契税，具有一定议价能力的企业会提出不动产不进行过户。银行为了开展业务及维持客户关系，在综合评估项目后往往会同意企业的要求，因此，业务实际操作过程中可能不进行不动产过户。

（三）风险分析

1、不动产未过户，可能导致合同无效风险

不动产不过户可能会导致资产买卖合同无效。虽然租赁公司与企业签订了资产买卖合同，但是不动产是以过户登记为确认所有权转移的，未完成过户则未真正实现所有权的转移。如果企业将来无法按时归还租金，法院可能会认定租赁物买卖合同无效，判定交易不成立，并将租赁债权关系最终认定为借贷关系。且实际操作中，不动产不过户则也无法实现抵押。因此，不动产不过户可能导致合同无效，城商行面临业务合规风险，且不能处置租赁物。

2、不动产被查封，业务提前结束风险

根据《合同法》第二百四十二条：出租人享有租赁物的所有权。承租人破产的，租赁物不属于破产财产。当租赁公司因与第三方发生纠纷或其他重大事项，资产被申请查封时，租赁物将无法独立于租赁公司自有资产，属于被查封资产。如果不动产未进行过户，那么所有权将存在争议，不管是租赁公司还是企业的资产被申请查封，租赁物都可能会面临被查封的风险。但是不动产以登记转让为确权，所以不动产不过户被查封的风险主要是来自于承租人，则不动产被查封的风险更大。一旦租赁物被查封，城商行将面临投资提前结束的风险。

3、补缴契税，增加企业成本的风险

为规避税收，开展不动产售后回租业务时，往往不进行不动产过户。但是，后续可能存在税务部门稽查发现后要进行补缴的情况，这也是租赁公司和企业开展业务重点考虑的问题。如果后续企业面临补缴契税，将大幅增加企业成本，面对这种情况将如何处置也是一大难题。

四、风险防控措施和建议

（一）选择权属清晰的租赁物

租赁物是开展售后回租业务的核心。因此，对于租赁物的权属问题要严格审核，租赁物非国家禁止或者限制流通之物，权属于承租人所有且权属清晰，未设立抵质押权或被司法机关查封、扣押。对于动产要求企业提供相应的购买合同、发票等，对于不动产则要求企业提供相关的权证、施工合同、政府批文等，同时可以通过动产和不动产登记系统、抵押登记系统等进行核实。另外，为了有效保证城商行的权益，原则上要求企业提供租赁物进行抵押担保，落实相关抵押手续，并要求承租人为租赁物投保。

（二）严格审查并落实应收账款转让事宜

一是要审查应收账款未设立第三方权益并就该转让事宜完成对承租人和担保人的通知义务，并由承租人、担保人签章确认;二是要求信托公司在动产融资统一登记公示系统进行转让登记。

（三）谨慎开展不动产售后回租业务

由于不动产过户面临契税高的问题，实际操作过程中存在铤而走险不进行过户，可能带来业务合规风险、补缴契税风险等，城商行开展该类投资业务时，需要持谨慎态度。建议城商行认真审核租赁物，租赁物须为租赁公司所在当地监管部门认同的不动产，且尽量选择钢结构厂房和不用过户的临时建筑物，对于面临的投资风险要充分论证，充分调查企业的资信和还款能力并要求企业提供有效的担保措施，切实保障投资资金的安全。同时，要对触发提前收回投资的事项，则要做好应急方案。

（四）税收优惠政策

税收部门进一步完善税收制度，针对租赁公司开展不动产售后回租业务给予一定的契税优惠政策。目前，城商行投行业务原则上不跨省，且客户定位主要为省内各市平台企业。由于售后回租业务可以有效解决企业资金问题及可以盘活存量资产，平台企业对于融资租赁业务有较强的需求。但是由于租赁公司开展不动产售后回租业务将要缴纳金额较大的契税，税收的增加引起资金成本的加大，限制了租赁公司和企业开展售后回租业务。因此，建议税务部门在税务改革时充分考虑售后回租融资租赁这一特殊业务情况。

参考文献：

[1]韋胜锋.房产融资性售后回租涉及房产税缴纳问题探讨[J].财税探讨，2019总249期第33期：26-27.

[2]陈德强.温艳晶.我国房地产发展售后回租模式的可行路径研究[J].工程管理学报·第6期：92-95.