浅析居住权人的建筑物区分所有权

关键词 民法典 居住权 建筑物区分所有权 权利内容

作者简介：荣晨凯，江南大学法学院硕士研究生，主要从事民商法研究。

中图分类号：D923.2                                                        文献标识码：A                       DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2020.04.336

一、问题的提出

时值《中华人民共和国民法典（草案）》公布，其中第366条至371条设立了居住权，对于居住权的讨论在学界依然方兴未艾，居住权入典被提上了日程。居住权的设立不可避免的与原有的物权法产生交叉，建筑物区分所有权就是其中之一。居住权人是否享有区分所有权权利，承担区分所有人义务，其内容与基于房屋所有权而产生的建筑物区分所有权的区别是什么，需要加以讨论。

二、论域界定

在本文正式进行讨论前，笔者首先就本文的论域进行限定，以明确本文所阐述的范围。本文讨论以居住权与建筑物区分所有权为限，对二者之间的关系进行澄清。

（一）居住权

早在2002年的《中华人民共和国物权法（草案）》中就有独立一章规定了居住权，但有学者就提出诸如居住权设立在我国不具有可行性，[1]与我国现有制度体系存在矛盾，[2]特殊人群居住问题可通过合同租赁、建筑物区分所有权等现有制度解决，无需单独设立居住权等反对意见。[3]受到反对观点的影响，立法者担心居住权制度会与现有制度产生冲突，且对其实用性存在疑问，在2007颁布的《物权法》中并未保留居住权制度。

2007年颁布的《物权法》已逾十年，社会住房问题日益凸显，居住权入典又再次被提出，有学者认为居住权的设立对我国住房保障体系的完善有重要作用;通过实现住房多样性来环境住房压力;为弱势群体，如离异妇女、孤寡老人实现住房保障。[4]基于上述原因的考量，2019《中华人民共和国民法典（草案）》再提居住权。

依据《民法典（草案）》第366条居住权是指：依据合同或遗嘱设立的，以生活居住为目的，以占有与使用为内容的用益物权。

（二）建筑物区分所有权

建筑物區分所有权是指：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”其设立主要是为了明确权利边界，处理业主之间，业主与物业之间的纠纷，实现共有部分的物尽其用。区分所有权是一个权利的合集，其权利内容随着时代的发展而不断扩充，从最早的“一元论”发展成为“二元论”，又发展形成了“三元论”。

“一元论”最早是学界解释法国楼层所有权时提出的，指建筑物区分所有权系若干独立的“个人所有权的堆积”，[5]即认为建筑物区分所有权仅指专有权。之后由于“一元论”无法解决共有部分使用的问题，学者针对“一元论”进行批判后，提出了“二元论”，即建筑物区分所有权是由“专有权”与“共有权”组成，我国台湾地区与美国加利福尼亚州的物权立法采用了“二元论”之说。“三元论”最早由德国贝尔曼教授所提倡，他主张建筑物区分所有权是由“专有权”“共有权”与因共同关系所生的“成员权”构成。我国《物权法》对于建筑物区分所有权的构成，系采取“三元论说”，笔者也将从“专有权”，“共有权”与“成员权”三部分讨论居住权人的建筑物区分所有权。

三、居住权人的区分所有权分析

（一）权利设置目的

回归区分所有权的立法目的：在大陆，随着住房制度的改革和高层建筑物的大量出现，住宅小区越来越多，业主的建筑物区分所有权也已经成为私人不动产物权中的重要权利。[6]最初区分所有权是为了解决一栋大楼具有多个权利人，由此产生的问题。专有权的设立是为了明确专有界限，使区分所有权人能够有效且合理的利用专有部分;设立共有权是为划分共有部分，使区分所有权人对公共部分或公共设施进行有效使用，达到物尽其用的目的;设立成员权，是为了让业主对公共设施和公共事务进行管理，维护由此产生的共同关系。

专有权、共有权、成员权设立各自有不同的目的，但在三种权利中可以寻找到它们的共同点：以实现权利人更好生活为目的。基于此目的，再来看居住权人，居住权人同样生活在一栋具有多个所有权人（居住权人）的建筑物中，也需要对专有部分和共有部分的使用，对业主事务进行管理，此部分人对共有部分的利用以及共同管理权的行使需求更为强烈，其与其他业主之间的联系程度也更为直接和紧密。[7]从这点来看居住权人也被区分所有权的立法目的涵盖。但问题是，仅以此立法目的为限，租赁关系中的承租人也生活在建筑中，也应当享有建筑物区分所有权，而主流观点都否定租赁人享有区分所有权。笔者认为承租人享有的是债法意义上的“区分所有权”。《合同法》第216条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”依据上述条文当承租人认为专有部分或共有部分出现了不能满足其租赁约定的情况，可以要求出租人履行“适租义务”，承租人从而间接行使有限制区分所有权，但此种权利只能向出租人主张，且依据的是《合同法》规定，因此承租人享有的是债法意义上的“区分所有权”。

（二）权利的来源

建筑物区分所有权属于《物权法》所有权编，是所有权衍生出的一种物权。物权属于绝对权，可以对抗不特定之人，任何人承担不得妨碍或侵害之义务。物权的对世属性就要求其具有一种公示的外在形式，不动产的公示即为不动产登记。基于此种逻辑来分析区分所有权，区分所有权属于物权，具有对世性质，需要公示的外在形式，而区分所有权法律规定中并不存在登记的要件，其权利外观需要通过不动产所有人的所有权登记来实现。

租赁关系中正是缺少了登记要件，因此承租人不享有区分所有权，只能通过《合同法》第216条要求出租人承担“适租义务”。《民法典（草案）》第368条第2款规定：“设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。”居住权的设立以登记为要件，具有不动产所需的公示形式，因此居住权人的居住权登记能够满足区分所有权的公示需要。

（三）域外立法的借鉴

区分所有权在其他国家的定义不尽相同。在德国区分所有權被成为“住宅所有权”;我国台湾地区和日本将其成为“建筑物区分所有权”。[8]德国存在着居住权的规定，日本与我国台湾地区虽不存在居住权规定，但其对于建筑物区分所有权中的规定值得参考与借鉴。

1.德国

德国的《住宅所有权与长期居住权法》第31条第1款规定：“继续性居住权可以扩大及于位于该建筑物之外的土地部分，但以住宅在经济上仍然为主物为限。”第33条第3款规定：“对于建筑物和土地用于共同使用的各个部分、设施和设置，以无其他约定为限，权利人可以共同使用。”从此条文可以看出，德国的居住权权利不仅仅限于房屋的专属部分，对于公共部分、设施和设置也可以合理使用。此种合理使用的权利其本质上涵盖了一定程度的“住宅所有权”的内容。

2.日本

日本民法体系中虽不存在居住权，但在《有关建筑物区分所有等之法律》中将建筑物区分所有权人的主体进行了扩充，房屋合法占有人也享有一定的区分所有权。

《有关建筑物区分所有等之法律》第6条第3款规定：“第1项规定，对于区分所有权人以外的专有部分占有人（以下称为“占有人”）准用之。”此项规定意味着专有部分的占有人也承担与区分所有权人一样“不得为对建筑物保存有害的行为，或其他有关建筑物的管理或使用违反区分所有权人共同利益的行为”的义务。再如第44条第1款规定：“经区分所有权人的承诺，占有专有部分的人，关于会议项目的事项有利害关系时，得出席会议陈述意见。”此项规定被成为“占有人的意见陈述权”，其实际上是赋予了占有人一定的成员权（出席业主大会，陈述意见）。《有关建筑物区分所有等之法律》第46条第2款还规定了管理规约及集会决议的一部分效力及于占有人：“区分所有人基于管理规约或集会的决议对建筑物或基地或附属设施的使用方法负有义务时，占有人亦负同一义务。”

从上述条文可以看出在日本的建筑物区分所有权中，合法占有人享有部分区分所有权权利，同时也负担了部分区分所有权义务。

3.台湾地区

我国台湾地区物权体系与日本相似，同样不存在居住权的规定，在“公寓大厦管理条例”中同样将区分所有权主体进行了扩大。

“公寓大厦管理条例”对于住户有这样的规定：“住户：指公寓大厦之区分所有权人、承租人或其他经区分所有权人同意而为专有部分之使用者或业经取得停车空间建筑物所有权者。”该规定将区分所有权人与其他合法占有人区分开来，看似将其他合法占有人排除在了区分所有权之外，但在后续条文中实际上赋予了其他合法占有人一定程度的区分所有权。例如第6条第1款住户有维护、修缮、合理使用专有部分的义务;第16条住户有维护公共安全、公共卫生与公共安宁之义务;第9条住户有对共用部分使用的权利;第23条住户有订立管理规约的权利;第33条第2款住户有出席区分所有权人会议并陈述意见的权利。

由此可见“公寓大厦管理条例”实施上赋予了合法占有人部分的区分所有权。

四、居住权人的区分所有权内容

前文从多个角度分析了居住权与区分所有权的关系，笔者认为应当赋予居住权人区分所有权，承担区分所有权人义务。但居住权与所有权在权利内容上存在区别，基于两种不同权利产生的区分所有权也应当在内容上存在不同。

（一）居住权人的专有权

专有权是指业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，而依据《中华人民共和国民法典（草案）》第366条居住权的内容是对房屋的占有与使用，因此居住权人的专有权内容当然包含对专有部分的占有、使用，而处分与收益已经超出了居住权“满足生活居住”的目的，因此不在居住权人的区分所有权范围内。

另外居住权人虽不享有对专有部分的处分权，但出于维护和稳定既有的物的利用关系，使物的所有和物的利用合而为一的目的，[9]笔者认为应当赋予居住权人与《合同法》第230条规定的承租人的优先购买权以及《物权法》第101条共有人的优先购买权相类似的，对于专有部分的优先购买权。至于居住权人优选购买权的优先程度，笔者认为应当介入承租人与共有人之间，即高于承租人，但低于共有人。

由于一栋建筑物上存在着多个专有人，每个专有权人都需要承担对于建筑的安全与维护，以维护共同利益。若专有权人违反共同利益而为有害于建筑物的适当管理或者正常使用的行为，即使形式上系行使其对专有部分的权能，也不容许，[10]换而言之专有权人承担着不得侵犯全体区分所有权人的公共利益。而居住权人享有一部分的专有权，在居住权人生活过程中不可避免与其他权利人产生交集，因此也应当承担上述义务，维护共同利益。

除上述义务外，基于居住权人还有承担如下的义务：（1）在合理范围内使用专有部分，不得随意变更电线、水管等管道线路;（2）对专有部分出自维修;（3）维持住宅环境的安宁与卫生，遵守当地的善良风俗。[11]

（二）居住权人的共有权

基于所有权产生的共有权内容主要包括对共有部分的使用、对共有部分的收益以及对共有部分的单纯的修缮改良。

居住权人在行使居住权过程中，不可避免的对公共部分进行使用，因此居住权人的共有权内容包含对公共部分的使用不存在争议。就“对共有部分的收益权”来看，因为居住权本身内容就只限于“占有”“使用”，“收益”的权利被排除在外，因此对于共有部分的收益权仍应归属于所有权人。

至于“单纯的修缮改良”，其与“使用”和“收益”不同在于，仅凭词语本身并不能判断，需要理解此项权利的内涵。单纯的修缮改良与变更的修缮改良相对，是指在不影响或损及建筑物共有部分的固有特性的修缮改良行为。究其本质，单纯的修缮改良权是在不影响共有部分的固有特性前提下对于共有部分的处分行为，也正是基于此种原因，行使此项权利前需要由业主大会进行表决。而正如前文所述，居住权的内容仅限于“占有”与“使用”，并不包含“处分”权能，由此可见“单纯的修缮改良”已经超出居住权的“生活居住”目的，居住权人不享有此项权利。

居住权人在使用共有部分的同时应当首先承担按共用部分的本来用途使用共用部分（合理使用）的义务，如不能在楼道间堆积杂物，不能将电梯作为专门的运货工具等。

其次居住权人在居住生活的前提下，需要对共有部分进行使用，也需要接受物业的服务与管理，因此居住权人需要分担共同费用与负担。至于负担费用的范围，在2002年的《中华人民共和国物权法（草案）》第182条中有这样的规定：“居住权人应当承担住房及其附属设施的日常维护费用和物业管理费用，可以不支付住房使用费，不承担重大维修费用，但遗嘱、遗赠另有表示或者合同另有约定的除外。”将居住权人的负担限定于日常维护的费用和物业管理的费用，但不承担重大修缮费用，此项规定也相对合理。可惜的是在《中华人民共和国民法典（草案）》并未由此规定，这也是民法典设立的居住权存在的问题之一。

前文中笔者论述了居住权人应当被认定为业主，因此除上述义务外，居住权人还应承担物业管理条例中为共有权人设立的义务，主要包括第50条第2款规定的“征得同意的义务”，第50条第3款规定的“恢复原状的义务”，第55条第1款规定的“协助义务”。

（三）居住权人的成员权

相较于前文论述的专有权与共有权，成员权有着较为复杂的内容。成员权系指区分所有权人基于一栋建筑物的构造、权利归属以及使用上的不可分离的共同体关系而产生的、作为建筑物的一个团体、组织的成员享有的权利与承担的义务。成员权最主要的内容是对于业主事务的决策。《物权法》第76条规定了成员权业主决定的事项，包括：（1）业主大会议事规则;（2）建筑物及其附属设施的管理规约;（3）业主委员会成员;（4）物业服务企业或者其他管理人;（5）建筑物及其附属设施的维修资金;（6）建筑物及其附属设施;（7）其他重大事项。

对于业主事务的决策，其本质上是对业主重大事务的处分。如（1）、（2）项制定和修改议事规则与管理规约，其实际上就是对议事规则和管理规约的处分，再如（5）、（6）项其实是对维修资金以及建筑物及其附属设施的处分，而居住权本身并不包含处分权能。另外，业主委员会或业主大会需要一种长期的，稳定的状态，所有权相较于居住权更能实现这一状态，因此笔者认为成员权仍应当由所有权人享有。

从另一角度来看，成员权是对于业主重大事务的处分，此种处分不可避免的会影响到居住权人，有时甚至于损害居住权人的利益。如何在所有权人行使成员权的同时，又保护居住权人的相关利益，笔者认为可以借鉴日本和我国台湾地区有关占有人陈述权之规定，允许居住权人在业主大会或业主委员会在决议与自身利益相关问题时，出席会议并陈述意见。

居住权人是否应当执行业主大会或业主委员会的决策、遵守管理规约、接受业主委员会与其他管理人的管理？上文在阐述专有权和共有权之时，都提及居住权人需要合理使用，遵循公序良俗，以维护业主的公共利益。而上述的决策、规约、管理大多数情况下也是维护业主的共同利益，基于此种关系笔者认为居住权人应当承担此种义务。需要注意的是，前文笔者认为应当赋予居住权人在涉及自身利益时，出席业主大会并陈述意见的权利，但此种权利是一种事前权利，间接权利，不能完全消除出现损害居住权人决议或所有权人怠于、滥用成员决策权的可能。因此，相较于所有权人直接参与到业主事务的决策，居住权人成员利益的救济途径应进行更详细的规制，本文受限于笔者能力与篇幅，在此不展开论述。

五、结论

综上所述，居住权人应当享有建筑物区分所有权，承担所有权人义务，但其权利和义务的内容不同于所有权人：专有权限于占有与使用，共有权限于使用，成员权限于对涉及自身利益部分的陈述意见。因此，居住权人享有限制的区分所有权。

參考文献：

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