房地产融资租赁的法律风险防范

陈思榕

【摘 要】融资租赁这一新兴的金融工具，对于总体社会经济的发展起到了重要作用。21世纪初，我国房地产业将融资租赁逐步引入行业内，但是在发展中不可避免地会遭遇不同类型的风险。为此，必须通过立法和政策引导对可能遇到的风险加以控制。然而，融资租赁在我国起步慢、发展时间短，在法律法规和政策制定等各方面皆存在短板。因此，通过分析房地产业融资租赁所面临的法律风险，对其进行法律规制，刻不容缓。

【关键词】融资租赁;房地产金融业务;法律风险;防范

美国一家租赁公司在20世纪50年代初次提出了融资租赁这一新概念，由于融资租赁可保障更高的回报率及资金安全性，因此各类金融机构纷纷介入这一领域，且迅速扩展至欧洲地区及其他发达国家。随着国际贸易的需要，我国在1980年跨国租赁了一架飞机，这代表我国融资租赁行业的开端。如今，融资租赁已经发展成为我国各行业筹措资金的重要方式之一。

依据经济发展趋势，我国政府已多次对发展迅猛的房地产行业进行政策的调控，因资金问题，众多房地产企业面临破产，银行无法回收资金，消费者也将面临数额巨大的经济损失，造成资源浪费，增加社会的不稳定性。因此，众多企业开始尝试将融资租赁带入房地产业，房地产商品价值不菲，交易过程复杂，但是我国目前缺乏健全的融资租赁法律保障。毋庸置疑，结合我国的立法与房地产融资租赁的现状进行风险分析，借鉴经验，加以防范，保证企业经营稳定，势在必行。

1 融资租赁与房地产金融

1.1 定义融资租赁

对于融资租赁的定义，国内比较权威的当属《合同法》和会计准则中的定义。我国《合同法》规定：“融资租赁合同，是指出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择，向出卖人购买租赁物，提供给承租人使用，承租人支付租金的合同。”①而会计准则规定：融资租赁，指实质上转移与租赁资产所有权有关的几乎全部风险和报酬的租赁方式②。

据此，融资租赁，即根据承租人的需求，出租人找供货商购买设备，再与承租人订立租赁合同，将设备出租给承租人并收取租金。

1.2 房地产业融资租赁的主要形式

{1}直接租赁。房地产的直接租赁，即依照承租人的选择，租赁公司购置房产，直接出租给承租人，收取承租人租金。售后回租。{2}租赁公司从房地产企业购入房产，房地产企业再从租赁公司回租房产，这是一种创新的融资方式。{3}转租赁。租赁公司出租给转租人房产，转租人再出租给承租人。

2 存在的风险与分析

首先，法律法规不够健全。在我国《合同法》颁布之前，该行业几乎不受任何法律法规的约束，融资租赁这一概念，以及不动产作为标的物的合法性都没有获得法律肯定。

其次，当事人无风险防范意识。在房地产业进行融资租赁的过程中，涉及不同的权利义务关系，造成的利益纠纷更多。此外，標的物的物权分化，是完成该融资租赁的基础。实践中，所有权属性的变动已经造成了很多纠纷。而关于上述风险，连法律都尚未有明确规定加以预防，当事人自然意识不到这类风险。

最后，所有权归属不明确。汽车、计算机等动产为传统意义上的租赁物，与之截然相反，不动产是房地产业进行融资租赁的标的物，二者之间最大的区别就是价值变化。随着时间的推移，动产价值一般是不断减损的，但不动产则不同，众所周知，虽然政府不断调控，但是房价依然呈不断上涨之势，其价值是不断上升的。根据传统融资租赁行业的规定，租赁期满时，租赁物不经特殊约定，则归出租人所有，那么出租人获得房屋产生的经济效益的同时又得到了房屋，有违公平原则。

此外，不容忽视的是融资租赁的交易合同解除风险。根据《合同法》之规定，房地产商可以解除合同，此处无需赘述。但在交易中买卖合同不可或缺，若解除买卖合同，融资租赁合同也将无法履行。但立法中，对于归责方面的规定尚不明确，可能会出现各方互相推诿违约责任的情况。对于承租人而言，其进行租赁的目的在于使用房屋，因此房屋的按时交付至关重要，但法律并未明确，如果租赁公司或房地产商未按交付房屋，承租人有权解除租赁合同。此外，多数是由于承租人违约才产生纠纷，而我国法律并没有具体规定除承租人拒付租金外其他的出租人可以解除融资租赁合同的情形。

3 风险的合理防范

3.1 发达国家法律制度的借鉴

我国缺少法律规定对房地产融资租赁进行明确的物权登记。借鉴美国的法律，租赁交易应当明确传统租赁和融资租赁的区别，区分二者的需求，并分别进行法律规制。此外，美国相关法律规定，融资租赁可以对抗第三人，但应事先在《融资声明书》中进行登记③。进行登记后，可以有效保护当事人的利益。

在德国，融资租赁交易中通常是承租人以格式合同的形式先确定合同④。可以看出，融资租赁合同一般是格式合同，德国的法律中，要求格式合同中要明确区分经营者和消费者。对于这一点，我国立法仍需完善。由于专业性极强，在融资租赁领域，我国现有的法律仍缺少保护消费者的专门立法。

3.2 风险的合理防范的建议

3.2.1 建立融资租赁行业的物权登记制度

交易中，出租人目的在于收取租金，而非使用房屋。进行物权登记，可以减少物权变动带来的风险，且便于处理日后的纠纷。

3.2.2 加强合同操作风险防范

首先，在合同签订前，为保证合同履行，各方当事人都应进行仔细调查。由于交易中出租人应付资金较多，所以房地产商应对租赁公司是否有足够的实力支付购房款进行评估。对于出租人，妥善调查评估承租人的经济状况，再签订合同，从而保障其实现预期利益。而承租人则应当注意出租人的信用状况和房屋状况，确保自身利益。综合审查对方的基本情况时，要特别注意对方的资产信誉和经营能力。调查工作的完成，是降低风险的基础。同时，合同订立时也可能产生风险。实践中，先对承租人进行调查，之后双方进行协商，再签订合同。但在协商时，双方可能都不熟悉融资租赁业务，加之可能对合同条款并不完全了解，这就为日后留下了纠纷隐患。因此，合同签订之前，由法律专业人员对合同进行审核，能够防范此过程中的风险。由于房地产业的特殊性，导致其融资租赁的周期较长。合同履行期间，资金链随时可能发生问题，不利于利益实现。而出租人的利益完全取决于收取租金的实际情况，在此阶段，出租人应重视承租人的经济情况。

3.2.3 在立法中明确标的物所有权的归属

标的物价值的上升，是房地产业融资租赁中的重大风险。目前，我国《合同法》关于房地产融资租赁的所有权归属问题的规定是不够的，因此必须在立法上明确标的物归属，解决由此产生的所有权纠纷。

4 结语

融资租赁业务运用于我国房地产市场的时间短，但发展迅速，效果显著，得到了众多房地产企业的青睐和认同。然而，房地产融资租赁虽在短期内爆发，现实的发展却往往是泥沙俱下，隐含着诸多问题，存在着很多法律风险，涉及整个行业的流转与规范。当事人往往不甚了解实务操作，加之法律不够详明，容易在交易中遭受经济损失。因此，尽早出台相关法律，对房地产融资租赁的风险防范体系进行进一步完善，对行业发展有着重要意义。

注 释

①全国人民代表大会.中华人民共和国合同法[M].北京：中国法制出版社，2017.

②中华人民共和国财政部会计司.企业会计准则第21号——租赁[Z].2006.

③高圣平.美国统一商法典及其正式评论（三）[M].北京：中国人民大学出版社，2009.

④Vgl.Beckmann，Finanzierungsleasing，S.125，Rn.1，in：Martinek/Stoffels，Leasinghandbuch，2008，S.100，Rn.1.

参 考 文 献

[1]韩耀斌.融资租赁法律关系的认定[J].人民司法，2019（2）：56-60.

[2]刘春华.融资租赁探析[J].法学论坛，1997（1）：13-14.

[3]华东政法大学经济法律研究院.融资租赁法律制度的创新与完善[J].法学，2012（7）：18.

[4]付荣.制约我国融资租赁业发展的法律瓶颈及其破解[J].法学，2006（7）：56-61.

[5]高圣平.美国统一商法典及其正式评论（三）[M].北京：中国人民大学出版社，2009：15

[6]胡晓媛.中德融资租赁法律制度比较研究[M].北京：中国法制出版社，2011.

[7]秦国勇.融资租赁法律实务[M].北京：法律出版社，2011.