论长效机制下的我国房地产宏观调控

梁海瑜

我国改革开放以来，我国经济社会有了突飞猛进的快速发展，房地产业也随之异军突起。在当代房地产业取得飞速发展的这些年中，房地产业对当代我国发展国民经济的重要贡献举足轻重，然而一些重大问题也将会随之不断产生。近年来，各国家陆续出台了许多针对房地产的宏观调控优惠政策，对我国房地产业的健康稳定发展虽然起到了一定的推动作用，但要真正实现我国房地产业长期健康稳定快速发展，还需要加快构建一套比较完善的房地产市场宏观调控政策机制。本文从分析我国当前房地产业实际发展情况特点出发，对房地产行业宏观调控建設长效机制的基本内涵以及加快构建这些长效机制的存在必要性进行了阐述，并对如何加快构建房地产业在宏观调控下的长效机制建设提出了具体对策和工作建议。

近几年来，随着房地产开发市场的不断快速升温，房价的涨幅持续快速攀升，我国对房地产市场宏观调控的支持力度不断加大。与此同时，房地产市场宏观调控总体问题也已经成了社会各界广泛关注和学术研究的一个重要热点问题，但是对房地产市场宏观调控的长效机制的深入研究几乎一直处于一个空白化的状态。由于我国房地产市场宏观调控中很多关键政策问题是临时性的和应急性的，缺乏对房地产宏观调控的决策机制体系构建和政策制度实施安排的统筹规划，不少直接影响宏观调控整体效果的政策深层次矛盾问题，并未得到完全根本性有效解决，由此严重削弱了房地产宏观调控的整体效果。因此，如何加快构建房地产市场宏观调控的整体长效机制，是当前摆在我们面前亟待解决的一个重大战略课题。

一、构建房地产宏观调控长效机制的重要意义

房地产业一直是我们国民经济的重要支柱产业，在我国经济社会发展中一直占有重要主导位置。并且一直是我国关联度非常高的新兴产业，该领域产业的快速腾飞在很大程度上也可以直接促进我国国民经济的高速健康增长。但如果房价过高，甚至可能形成膨胀过度的住房资产市场泡沫，就不能有利于经济社会基本资源的有效合理配置，如果资产泡沫一旦破裂，必将对未来国民经济发展造成重大经济冲击。从这个一定程度上来说，国家提出实施新的宏观调控刺激政策非常必要，而且对我国房地产业的实施宏观调控刺激政策，不能仅仅是临时性的一种安抚刺激政策，还需要一个新的长效机制体系来加以作为政策保障。

二、构建房地产调控长效机制的建议

（一）促进房地产市场税收机制构建

在加快构建房地产开发税收管理机制体系方面，应该从我国的实际市场国情出发，因地制宜。具体来说，可以根据我国社会经济中的不同消费群体，分不同层次征税来对其进行差别征税。有些纳税人不仅拥有多套私人住房房产﹑并且占据了大量住房资源，更有甚者就是利用这些多独占的住房资源，从而谋取了巨额经济暴利，对于这些纳税人国家就认为应该多一点征税。而对于那些辛辛苦苦储蓄积攒多年却仅仅用钱购买了可供自己居住的一套房子的普通农村老百姓，就认为应该少一点征税，在具体税收上应该给予财税政策的更多优惠性和支持。有了完善的企业税收控制体系，还要在个税征收实施阶段继续采取有力控制措施，，塞当前税收体制漏洞，达到税负公平。

（二）加快完善住房租赁体系建设

我国城镇居民购买个人住房的市场体系初步基本形成，但是目前公共租赁住房使用市场管理体系仍然还存在很多突出问题。完善城乡住房土地租赁制度体系化，既是加快深化城乡住房租赁制度结构改革的重要组成内容，也是加快实现城乡居民购买住房既有所住安居的重要发展路径。建立全市房屋房产租赁行业信息服务中心，提供全市房屋租赁的信息集约化、专业化信息服务，负责全市房屋租赁信息体系组织建设和经营管理。租赁住房信息服务中心主要采用专业市场化模式运作，政策上享受政府的相关财政补贴和其他税收相关优惠政策措施，又同时接受地方政府的直接监督和严格管理。健全推进租赁行业住房市场法制建设，加强租赁行业市场监管执法力度，明确管理租赁住房双方合法权利和合同义务，规范市场竞争行为，建立透明高效的公共租赁服务市场。

完善城市公租房租赁体系保障建设，公租房租赁保障服务对象主要以进城的务农名工、大中专院校毕业生以及初入城市的中低收入者家庭为主，完善公租房周围配套完善的基本医疗、教育等基本民生公共服务配套设施，研究制定合理的租赁费租金收取管理标准，保证城市低收入者具有支付租金能力，确保公租房租金价格跟随当地经济波动市场情况而不同动态发生变动，加快建立健全公租房市场产权交易和租金退出保障机制。逐步探索培育建立商品化住房租赁金体系，运用土地税收抵扣和财政补贴等政策措施，鼓励地产开发商等大型金融机构资金进入我国商品房土地租赁金融市场，扩大住房租赁机构住房资金来源。形成一个主体经济供给多元、管理规范服务高效的公共住房土地租赁市场体系，需要形成一套市场经济规则清晰、保障明确职责到位、政府部门监督高效的房地产市场宏观调控的健全长效机制。

（三）保障房地产市场宏观调控政策的独立

房地产开发市场中的宏观调控措施，应当保持宏观调控实施目标和宏观调控实施方法的基本独立性，并应当区别于宏观经济的其他调控政策措施。宏观经济的主要调控政策方法主要以实施货币政策、财政政策控制为主，调控政策目标主要内容是能够实现促进我国宏观经济平稳健康稳定发展，保证发达国家主要经济社会金融安全，房地产开发市场中的宏观调控主要政策方法以实施户籍限制政策、土地使用政策、税收政策等调控为主，以能够实现房地产开发市场长期平稳健康稳定发展、以及能够满足不同年龄收入阶层家庭住房市场需求水平为主。如果目标实现保证不了房地产资本市场及其宏观调控的根本独立性，那么房地产市场调控就可能会逐渐偏离房产市场本身，偏向其他宏观经济政策调控中的目标。

在房地产投资市场健康发展的整个过程中，政府进行宏观调控必不可少，而未来几年我国更多地应该更加注重房地产市场宏观调控政策长效机制的基本建立和有效运行，以便有效促进房地产开发市场的长期有序健康稳定发展。（作者单位：郓城县自然资源和规划局）