第二价格密封拍卖下建设用地指标抵扣规则研究

(重庆大学 重庆 400000)

一、引言

在重庆建设用地指标制度设计中，指标权利人有地块选择权，若其在地块拍卖中未竞得土地，则需将建设用地指标原价转让给土地竞得人。《重庆地票管理办法》规定使用地票办理农用地转用手续的，不缴纳耕地开垦费和新增建设用地土地有偿使用费。指标权利人因此有一部分利息和机会成本的损失，黄美均、诸培新[1]认为这种指标落地制度的缺陷就成了贴本为他人做“嫁妆”。在此背景下，本文考虑无“入场费”落地规则，将建设用地指标和建设用地刻画为两阶段序贯拍卖，分析竞买人在不同抵扣规则中的策略选择。

独立私人价值拍卖的基本模型由Vickery[2]创建，他得出了当估价是均匀分布时第一价格拍卖的均衡竞价策略。当价值是私有时，英式公开升价拍卖等价于第二价格密封拍卖[3]。Katzman[4]89指出若只出售两件物品且竞买人是对称的，第二价格序贯拍卖将会实现有效率的分配。王先甲等[5]将数量折扣引入随机等价互补品序贯拍卖，研究了均衡报价策略以及卖者的期望收益。

二、问题描述及假设

重庆村民满足稳定居所、稳定工作或生活来源即可自愿申请宅基地复垦，复垦形成的建设用地指标可在重庆农村土地交易所交易。建设用地指标严格按照复垦、验收、交易和使用四环节规范运行。重庆市规定，想要获取土地进行经营性开发建设，必须使用建设用地指标，指标权利人在全市规划区内选择落地地块，指标可冲抵使用费和开垦费。本文不考虑“入场费”，即是否拥有建设用地指标均可参加第二轮的建设用地拍卖。竞拍方式为两阶段第二价格序贯拍卖，分配规则为每阶段的赢者获得该阶段的物品，支付规则为赢者支付该阶段的次高价，若竞买人同时获得建设用地指标和土地，则可获得一定的抵扣费用。

三、均衡报价策略

两阶段序贯拍卖属于二层规划问题，一般采用逆向递推法求解[6]，根据二层规划理论，拍卖人给与的折扣会影响竞买人的策略。在第二价格序贯拍卖中最后一轮拍卖可被视为“一次拍卖”，在“一次二价拍卖”中竞买人的占优策略为报出自身的估价[4]78。

命题1 在具有可低扣费用的两阶段第二价格序贯拍卖下，竞买人i第二阶段的均衡策略为：

命题2 在具有可低扣费用的两阶段第二价格序贯拍卖下，竞买人i第一阶段的均衡策略为：

当竞买人只有两人时(n>2亦同)，Δ∏π2为严格的单调递增函数，由此可知，引入可抵扣费用可增加第一阶段的竞争程度，且竞争的激烈程度与建设用地指标和土地的互补性程度、可抵扣费用的大小均成正比。在第一阶段所有人都采取一样的均衡策略，建设用地指标将会由最高估值的人获得，因而物品的分配是有效率的。

命题2的证明(1)当0

(2)当f>1时，

由上可知，当竞买人只有两人时，无论f为何值，竞买人i第二阶段的事前期望剩余相同；当竞买人多于两人时，其第二阶段的事前期望剩余跟f的大小有关[5]1197。

四、小结

建设用地指标抵扣规则存在一定的缺陷，通过模型可知，引入抵扣费用可增加竞拍的激烈程度，提高指标和土地的竞拍值。虽然可能会剥夺一部分用于经营性建设的开发商利益，但从统筹城乡规划和保障指标权利人利益的角度来看，要求拍得建设用地指标的权利人才可抵扣会更加适宜。