房地产批量评估四种基本方法及优缺点对比

(重庆理工大学 经济金融学院 重庆 400054)

一、批量评估四种基本方法

随着评估技术的发展，房地产评估由传统的单宗评迅速估向批量评估发展。当前，批量评估的基本方法主要有以下四种。

(一)人工神经网络法。这是目前比较热门的评估方法，其原理主要是在信息处理的过程当中，加入类似于神经网络结构的新型处理方法，预计不同的参数系数，然后构建评估模型。其结构主要由输入层、隐藏层和输出层三部分组成。

其基本特征是：①以分布方式存储； ②并行方式处理，即人工神经网络的功能分布在多个处理单元里，多个处理单元的并行活动，就会大大提高神经网络信息处理的速度；③有很好的容错能力，即使神经网络中部分处理单元被破坏，也不影响网络的整体功能，它可以从不完善的数据和图形通过学习做出判断。

其优点是，利用人工智能的新技术，在变量确定的情况下，通过输入多个变量，可以对房地产进行相对比较快捷和准确的估价。

缺点是，对于输入的变量的准确性要求较高，哑变量很多且准确性不太高的情况下，评估值准确性不高。房地产批量评估的影响因素恰恰很多，涉及的哑变量很多，因而，人工神经网络法应用不算很多[1]。

(二)时间序列分析法。所谓时间序列，是指对于随着时间变化的现象依照时间间隔的顺序而记录下来的一列有序数据。时问序列分析就是探索包含在数据中的所有信息，观察、估算和研究这样一组真实数据在长期变动过程中所存在的统计规律性，力图通过揭示该规律去理解所要研究的动态系统，预报并控制将来的事件，提高经营决策水平。

时间序列分析法，就是将经济发展、购买力大小、销售变化等同一变数的一组观察值，按时间顺序加以排列，构成统计的时间序列，然后运用一定的数字方法使其向外延伸，预计市场未来的发展变化趋势，确定市场预测值。

时间序列分析法的主要特点，是以时间的推移研究来预测市场需求趋势。它的优点是，不受其他外在因素的影响，具有较好的准确性，但我们对房地产的批量评估，需要的主要是在同一时间点或时间段对大量的评估标的进行评估，所以，这种方法的使用也较少[2]。

(三)适应估计技术法。该方法的核心是，首先在每幢楼字内挑选一个典型的房地产单元(简称标准房),建立整幢房地产与此标准房地产的修正系数体系，通过更新机制与控制机制，修正系数体系不断完善，直到保持相对稳定,在每个评估周期内通过评估标准房地产的价格，达到对整幢楼房的价值评估。

此技术方法运用到房地产评估中，优点是，可以在反复的系数修正中，逐渐建立起相对稳定的系数体系，由此达到相对比较准确的评估结果。

缺点是，一方面，标准房的选取比较主观，不同的人，主观性很强，很难在这个评估的起点求得很合理的选取结果；另一方面，对系数的不断修正中，很难客观评估系数修正的结果，可能会导致系数在修正中出现严重偏离真实值的情况，而评估人员难以觉察，加上系数的修正，会带来工作量的大大加大。所以，在现实中的批量评估中适用性不太强，这也是该技术方法在实践中运用较少的主要原因[3]。

(四)多元回归分析法。多元线性回归分析，是一种统计手段，通过已知数据来对未知的数据进行预测，在房地产批量评估研究中，多元回归分析主要用来分析影响房地产的影响因素与房地产价格之间的相关关系。通过分析技术得出影响因素对于房地产价格的作用程度，是评估和预测其他房地产价格的计算基础。根据模型的假设条件差异，多元回归分析可分为线性回归分析和非线性回归分析。

由于非线性多元回归操作复杂，很难广泛使用，因而，在房地产批量评估研究领域，学者仍然主要聚焦于线性多元回归。

目前，多元回归技术被广泛应用在房地产批量评估以及房地产价格分析研究中，McCluskey(1997)总结了国际上不同国家批量评估的具体实践(见表1)[4]。Benjamin等(2004)对为什么多元回归分析能够广泛应用，进行了总结分析，认为其主要优点是通用性强、效率较高，能够基于统计理论的系数结果，进行影响因素修正范围的预测与调整[5]。

表1 国际上房产批量评估方法应用实践统计表

多元回归分析法在评估市场是目前最常见，使用较多的批量评估方法，它的优势的明显的。

①基于计量经济的方法是比较成熟的，可用性强，在分析多因素模型时，简单便捷；②运用回归模型，只要采用的模型和数据相同，通过标准的统计方法可以计算出唯一的结果，因而在评估中准确性较高；③回归分析可以准确计量各个因素之间的相关程度与回归拟合程度的高低，提高预测方程式的效果，在批量评估中具有可重复且效率高的特点。

当然，它也有缺点，主要是，有时候在回归分析中，选用何种因子和该因子采用何种表达式只是一种推测，这在一定程度上会影响了使用因子的多样性和某些因子的不可测性，也不能充分反映不同房地产对于目标房地产影响程度差异。

二、批量评估基本方法优缺点对比

如上所述，批量评估的四种基本方法，各有其优缺点，在不同的领域，实用性是有差异的。表2列出了它们之间的优缺点对比情况。

表2 房地产批量评估方法优缺点对比

三、结束语

通过上面的分析对比，可以看出，当前房地产批量评估的四种基本方法，各有优缺点，四种基本方法中，以多元回归分析法应用最为普遍，这是它自身具备的优点众多、实用性强的特点所决定的。