新形势下不动产统一登记相关问题研究

邱其峰

摘 要：新形势下开展不动产统一登记制度是市场经济发展的需求，目前虽然不动产统一登记已在执行，但仍有很多问题，为了能确保登记工作的顺利开展，一定要抓住现阶段过渡的矛盾并采用有效方法，一步一步构建起不动产统一的登记体系，确保市场经济条件下不动产交易的安全以及社会经济的良好发展。基于此，本文主要就新形势下不动产统一登记的重点和难点问题进行了分析，并提出了有效的改善对策，以供参考。

关键词：不动产;统一登记;难点;对策

引言

不动产统一登记是人类社会发展的必然趋势，通过制定和完善该项制度，能够更好的保障人们的合法权益，同时还能够有力的推动我国反腐倡廉进程，促进税收改革等工作的实施。

一、不动产统一登记的重要性

为了更切实地响应《物权法》的颁布，一定要科学合理地开展不动产登记工作，以确保不动产以及交易过程的安全，使公民的合法权益得到保障，这是重中之重。实施统一登记工作，能够将不同部门联系到一起，实现数据共享机制，从宏观层面上对不动产进行管理，对资源进行合理配置，避免信息不畅带来的风险等，保障交易安全性，为土地利用转型等工作的顺利开展奠定坚实的基础。另外，即使我国的房地产市场已经建立并且稳定许多，但是不动产登记的法律法规和流程还不够完善，市场上出现了许多不良现象，不动产权利也存在重合或者交叉，完全不能保障国家和人民的利益，经常出现违法违规登记的情况。非统一登记情况下，不动产的权利和内容是存在差异的，比如有些居民进行住宅登记，其房屋所有权和土地使用权不是一个人的，相关证书上的时间和面积也不同，虽然集体土地所有权和林地所有权是一个问题，但却是两种权利，权利也存在交叉，如果登记不准确，在出现纠纷时，就无法保护不动产所有者的合法权益，对社会和谐也会产生一定程度的消极影响。

二、新形势下不动产统一登记的重点和难点问题

（一） 相关法律不健全

虽然国土资源安全局向下设立了不动产登记局，为不动产的统一登记提供了一定的保障，但是关于不动产登记的法律法规还不完善，相关部门也没有明确自身的职能，经常会重复登记，权利交叉，导致登记信息错误，埋下了隐患。在不动产交易前，要对权利归属进行明确，但由于职能划分有漏洞，不确定不动产各部分的权利归属，不能保护所有者的合法权益，对今后不动产登记工作也有不利影响。

（二） 数据整合困难

对于不动产的登记，数据量巨大，整合起来难度太大，土地登记的数据中有很多业务数据和地籍数据库没有关联，数据更新也不够及时，范围也非常小。房产登记上很大一部分都没有建立楼盘表。林地登记普遍是纸张登记信息，档案资料与数据库未关联，相关信息也不完整。所以在这方面要投入大量的资金，人力，物力。

（三） 登记效果不理想

不动产统一登记受各领域和行业技术标准的要求非常的高，而且注册信息影响较大。部门测量坐标以及精度不统一，成果转化以及共建共享难度较大。信息共享过程中，缺乏保障机制，各部门不愿将本部门的成果无私奉献地拿出来，更不愿意共享。不动产统一登记，需要有可靠、详细的信息作为保障，比如各产权登记中应当包括房屋图纸以及外观照片和位置等详细信息。然而，目前国内房产统一登记内容过于简单，记录不详细，以至于登记效果不理想，难见实效。

（四）登记技术有待完善

因为人口越来越多，土地空间利用率越来越高，所以土地和房屋登记系统已经相对完善，但是对于林地，海域等登记系统尚不完善，要想建立健全的不动产登记平台，就要对数据进行整理分析，对技术和方法进行改善，進一步促进不动产登记工作的进行。

（五）登记人员的综合素质有待提高

不动产统一登记制度中的审查工作至关重要，不同的审查方法所产生的登记效率以及公信力存在较大差异，在很大程度上决定着不动产登记质量和效率。然而，各部门分散登记的现状和高标准要求对登记人员的素质和业务能力提出了更高的要求，不动产统一登记制度实施以后，登记人员综合素质提升成为当务之急。

三、 新形势下改善不动产统一登记的对策

（一）建立完整的登记平台，实施信息化管理

信息化时代背景下，国产设备取得了长足发展，国家主张建设安全项目，加快信息全面国产化进程。因此在平台建设中，要立足于国家信息安全目标，尽可能选择国产化服务器、存储设备及安全设备等软硬件设备，最大限度上实现国产自主控制，保障不动产业务系统处于安全状态当中，维护国家与个人利益。平台建设的终极目标是便于管理和查找，提高对我国不动产管理水平。针对当前不动产统一登记现状来看，可以积极采用关系——非关系型数据库，将二者搭配到一起，形成联动关系，使得数据库功能得到充分发挥。针对核心登记数据的设计，可以引入逻辑性、关系型较强的数据库对数据进行存储。而针对电子档案、空间数据缓存切片等数据，由于数据之间的关系并不明确，且数量较为庞大，对读写要求较高，可以以非关系型数据库作为基础数据库。选择合理的数据库类型，能够为业务开展奠定坚实的基础，提高业务处理有效性。

（二）完善不动产统一登记法律体系

在完善不动产统一登记法律体系时，应对法律体系加以科学合理的设计，形成多层级的体系，有利于推动该制度的实施进程。一是围绕《物权法》相关规定，针对不动产登记专门制定《不动产登记法》，为登记工作提供明确的规范。该法律中，应针对不动产登记的范围、机关、程序、相关人员责任、登记方式、信息查阅等方面进行明确规定，保证不动产登记的有效性。二是对现行的相关法律进行整理，消除与《不动产登记法》脱节或冲突的法律条例，以达到消除法规矛盾的目的，保证法律权威性，促进社会交易活动的深入开展。三是制定不动产登记配套的行政和地方性法规，使其更具法律效力。四是在立法允许的范围内赋予相关部门完善系列法规或规章等。

（三）强化培训，提高相关工作人员的综合素质

在不动产登记中，许多部门或机构不愿意放手职责，在一开始就影响工作进度。登记人员的专业素质和态度直接影响着工作的成果，所以要加强对登记人员的专业教育，端正工作态度，加强技术上的培训，建立考核制度，杜绝不专业人员进行实际工作，还要理论和实践相结合，并对综合成绩进行评比，有奖有惩，让工作人员充分发挥主观能动性，提高工作积极性，这样才能全面提高登记人员的素质和专业水平，以服务的态度进行登记，满足不同的工作需求。

（四 ） 优化不动产登记业务流程，不断提高服务质量和效率

抓核心是化解不动产统一登记难题的关键所在，各地不动产登记机构的设立标志着不动产职责整合以及机构设置的完成，开启了“房地合一”的新篇章。要扎实推进登记职责与登记机构的有效整合以及数据整合和业务平台的构建，同时还包括窗口设置以及业务流程的重新构设等，切实强化服务，落实各项便民服务措施，要让广大群众深切感受到，统一登记后，服务更周到，手续更简便，时间更快捷。

四、结语

综上，就现阶段而言，我国虽然已经开始实施不动产统一登记制度，但由于登记管理体系等方面还有待完善，从而导致登记过程中存在一些难题。因此，在实践过程，相关部门及人员应及时了解、掌握不动产统一登记的重难点，根据实际情况，不断优化不动产统一登记体系，并确保有法可依，以促进我国不动产登记不断进步。

参考文献：

[1]何欢乐，姜栋，张鹏.切实推进中国不动产统一登记的新思路——解决分散登记问题的过渡期方案[J].中国土地科学，2017，07：10-14.

[2]罗家清.对建立不动产统一登记制度的思考[J].行政事业资产与财务，2014，（9）：108.