高校管理模式下的房地产开发存在的问题及对策

严柳英 卿云波

摘要：随着高等教育事业的快速发展，高校招生规模不断扩大，教职工队伍也越来越庞大，出现了教职工住房紧张问题。为了解决职工住房问题，不少高校加大了基建建设，甚至有部分高校成立房地产开发公司，以解决教职工住房问题。本文针对高校管理模式下的房地产开发存在的工程管理制度不完善、缺乏专业人员、监管力度不强等问题，提出高校应该完善相关管理制，把好设计管理、成本管理和质量管理的各个关口，适当分权以提高其管辖下的房开公司自主能动性，注重加强人才培养及引进，重视监管等建议，以供参考。

关键词：高校管理模式;房地产开发;存在问题;对策

引言

随着我国经济进入高效快速发展时期，我国高等教育随之快速发展，招生规模不断扩大，教职工队伍也越来越庞大，由于高校用地有限和教职工宿舍楼陈旧老化，出现了教职工住房紧张问题。不少高校意识到职工的住房困难既困扰职工也制约了高校的良性发展。高校充分体察民意，不忘初心，牢记使命，想职工之所想，忧职工之所忧，想法设法解决职工的后顾之忧，为了解决职工住房问题，加大了基建建设，甚至有部分高校成立房地产开发公司，专门从事房地产开发，以解决职工住房问题，提高教职工的满意度和归属感。

一、高校管理模式下的房地产开发现状

基于高校管理模式下运作的房地产开发公司，既具有房地产企业的特征，也具有高校基建的特点，较一般的房地产开发企业运作方式复杂，即在事业单位的管理模式下按照市场化进行运作。首先，人员结构上，既有高校的在编在职公职人员，也有公司聘用人员;其次，公司由高校牵头组建，高校参股，占据绝对表决权，即高校作为最大股东，其他股东绝大部分为高校在职在编的职工，几乎无高校以外的股份参与，服务对象单一。公司成立的目的是通过自主开发商品房以解决高校职工的住房困难问题，不开发面向职工以外人员销售的商品房，这有别于商业性质的房地产开发企业的盈利性目的。虽具有一定的盈利性，但是开发的商品房销售价格远低于市场价格，却又高于单位集资房。运作资金来源于职工集资并非财政拨款，销售对象为职工，既体现了高校职工的福利优势，又保证了公司正常运行的资金渠道。

二、高校管理模式下的房地产开发存在的问题

（一）缺乏完善而行之有效的工程管理制度

高校控股下的房地产开发管理模式基本上参考了高校的基建项目和房开企业的管理模式，两者相结合，并没有建立起自身特色的管理方法。使得公司的管理难度增加，在工程管理方面表现尤为突出。有如下三方面：

1.设计管理存在缺陷

设计工作是走在工程进度的最前端，是施工管理、成本把控和质量把关的基础及依据。而设计工作往往受项目建设周期的迫切性要求，存在赶工的情况。由于公司受控于高校，自主决策权有限，决策程序繁杂、流程多，缺乏统筹安排，短期内未能及时作出明确有效的决策，项目正式开工迟缓，导致后期设计进度紧迫。同时，设计人员迫于工期，减少工作程序，没有深入施工现场考察了解，缺乏部门之间的沟通，导致提交的设计方案与项目实际要求存在明显偏差。

2.成本管理不到位

成本管理在企业运营中的地位举足轻重。不完善的成本管理制度，使得在管理环节上存在较多的瑕疵，如企业在施工合同的谈判和签订时缺乏有效而完整的制度依据，后期的项目若出现问题，与施工方或监理单位沟通谈判将会处于不利一方，索赔执行工作以及工程变更难度加大，开发项目工期被动拖延，工程成本盲目扩大，资金浪费严重。

3.质量管理问题突出

施工人员普遍存在技术水平偏低、安全意识差的现象，在施工过程中我行我素，忽视图纸设计要求，不遵守作业规则，盲目施工。监理单位因为人员不足而未配备足够的有资质的监理人员进场，从而导致监理人员缺岗;在岗监理人员没有正确履行监督管理职能，对施工过程中进场的材料把关不严，对发现的问题不指正不上报，主观上纵容施工方偷工减料，从而导致在工程后期运行中存在严重安全隐患。

（二）缺乏专业的管理人员

管理人员队伍与工作质量有着十分密切的关系，直接影响公司的正常运转。房开企业工作专业性强，涉及建筑、结构、给排水、强弱电等多个方面，而且随着科学技术日新月异的变革，新规范新标准的不断实施，对工程项目的管理人员也提出了越来越高的要求。在高校管控下的房开企业，管理层人员基本上来自高校派驻职工，且大多来自高校的不同部门，专业知识背景和实践经验也不尽相同。工程建筑专业背景的人员为极少数，多数为教育管理背景出身，拥有的是行政管理经验，普遍缺乏房开企业管理经验和理论知识。同时，外聘职工大部分为基层人员，由于职位较低、薪金不高，也难以招聘到具有丰富房开企业工作经验、工程类专业知识背景的人员。专业人员的匮乏，大大提高了项目风险发生概率，直接影响项目的建设水平。

（三）监管力度不强

高校管控下的房开企业对工程质量、造价、工期等监管意识薄弱，使工程质量、进度、造价等控制难以达到预期效果，甚至影响建成后的使用。主要体现在：不重视质量控制，缺乏质量监管，没有有效的机制督促监理单位履行工作职责，难以做到对工程质量把关，工程质量存在安全隐患;工期控制意识不强，管理部门缺乏统筹安排，工程开工前规划、设计、报建等工作拖延严重;对不履行职责或职责履行不到位的施工、监理单位缺乏监管措施，施工管理不严、监理形同虚设，导致工期延误，严重損害企业和高校的利益。

三、高校管理模式下的房地产开发存在问题的解决对策

（一）完善相关管理制度，把好设计管理、成本管理和质量管理的各个关口

1.强化设计管理

设计工作是整个项目工程现场管理的前提，对房开企业开发的项目后续各个环节工作的开展具有重要意义。房开企业应当组织管理层、工程部、设计部门及设计单位实地考察项目建设现场，掌握第一手材料，相关部门之间通过讨论分析达成有效沟通。确保设计部门或单位能够按期开展设计工作，提交有效的项目设计图纸和方案，减少日后的施工图纸变更，保证施工进度和工程质量。

2.在成本管理方面，加强内部控制

在签订工程合同前，组织采购部、前期部、工程部、审计部和财务部等相关部门进行集体审核，聘请法律顾问和专业的工程咨询公司进行论证，严把合同签订关，尽量避免瑕疵和漏洞，减少日后的施工变更。在施工过程中要求施工单位必须按照图纸进行项目建设，不能随意更改施工设计。然而在实际施工过程中，总会出现各种问题，工程的变更及签证工作在所难免，此时要加强跟踪审计和监理工作，遇到问题要具体分析，及时给出解决措施。通过前期合同签订和变更及签证的严格把关，能够有效降低施工变动带来的成本增加，避免时间浪费，不耽误工期。

3.紧抓质量管理

质量管理是项目开发建设的重中之重，关乎日后开发产品的销售、使用，甚至影响企业的生存。针对高校管理模式下的房开公司存在的质量管理问题，首先应加大宣传力度，提高现场施工人员的安全意识，定期开展岗位培训和施工标准讲解工作，确保施工工艺及工序的有效性与规范性，提高施工质量。其次以经济处罚为手段，提高监理单位监管职能的履行力度。对长期不履行职责的监理单位应当终止合同，引進有实干能力的监理单位进场。最后组织有工程管理方面经验的业主，成立业监委会。业监委定期到施工现场进行质量检查，发现问题立即反馈，使得问题得到及时解决，并起到监督施工方和监理单位的作用。

（二）对管理人员加强专业培训，同时引进高素质专业型人才

房地产开发工作是一项具有较强专业性的工作。首先，房开企业要了解建设项目中存在的各类情况及问题，及时进行研讨分析，寻找解决的方法，并以此作为制定培训内容的依据，定期对相关管理人员进行培训。其次，加强与专业的房开企业合作，进行技术指导和交流，聘请建筑领域的专业人员对相关人员进行授课，解析现行政策与制度，讲解最新的施工标准和依据。通过内外相结合的学习方式全面提升员工专业知识和实践业务水平。最后，高校要鼓励房开企业高薪引进建筑行业具有高素质的专业人才进入管理层，并放手让其管理，打破管理层为高校派驻人员的局面。

（三）多管齐下，加强监督力度

高校管理模式下的房地产开发企业，在招投标、施工合同签订和进度款支付等环节都容易滋生权与利的交易，高校和公司应当把思想教育、党风、作风建设放在首位。在利益诱惑面前，党员干部要力戒形式主义、官僚主义作风，自觉遵守党章党规，做好模范表率作用，严防腐败之风;公司内部要制定严格有效的管理制度，对每个部门、岗位有明确的经济责任制度，奖惩分明;管理层要提高自律能力，构筑严密的思想防线，养成良好的职业操守，以此保证决策的客观公正;对业绩表现突出的员工，要及时给予奖励加以肯定，使其价值得以展现，充分调动员工的工作积极性;对于违反公司规章制度人员，要给予严厉的处罚，给公司和学校带来重大损失的，要追究其经济责任;对触犯国家法律法规的要移交相关部门处理，提高犯罪的成本，可以有效降低腐败的发生率。

四、结语

综上所述，随着时代的不断发展，高校规模的不断扩张，职工住房问题日益突出。高校管理模式下的房地产开发企业处于摸索前进的状态，存在缺乏专业人员、监管不到位、管理制度不完善等问题，这些问题难以保证开发项目的质量，影响企业运行，甚至影响高校声誉。因此高校应当加强对下属房地产开发企业的管理，统筹兼顾，适当放权，让其发挥自主能动性，积极引进专业人才;多种手段结合，加强对工程项目的监管力度，保证项目在有效的监管下完成建设，避免事故发生，确保工程质量;学习先进单位，结合自身情况，制定出适合自身发展的管理制度，全面把控设计管理、成本管理和质量管理。做到开发的项目按标准、施工工艺和进度进行建设，保证按期交付给高校职工，让职工放心、满意，提升高校的影响力。

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[4]张凯.浅议“双一流”时代高等学校基建规范管理[J].高教学刊，2019，4（26）.

作者简介：严柳英（1985—），女，广西梧州人，中级经济师，学士学位，主要从事高校基建管理、医院财务管理研究。

卿云波（1966—），男，广西灌阳人，硕士学位，主要从事高校基建管理研究。