浅谈物业公司财务管理的现状及对策

裘杉

摘 要 在我国经济社会不断发展的过程中，人民群众对物业产生了越来越大的需求，为物业企业提供了较大的发展空间。当前，我国的物业企业众多，但管理能力、发展程度参差不齐，还存在很多问题，尤其是财务管理已经成为制约很多物业企业发展的重要瓶颈。当前，全国经济社会发展进入新时代，物业行业发展也面临着机遇与挑战并存的局面。因此，本文主要探索如何从财务管理方面入手，转变管理理念，提高资金使用效率，促进管理数字化，进而提高物业企业财务管理的效率，促进物业企业在新时代迎接新机遇。

关键词 物业公司 财务管理 现状 对策

随着经济社会的发展，特别是商业地产、商品房小区的蓬勃发展，我国的物业行业从无到有、从小到大、从简单到专业，日渐成为居民生活、商务、出行等方面不可或缺的行业，在国民经济发展、城市综合治理中的重要性日益体现。《2018年全国物业管理行业发展报告》（中国物业管理协会）显示，截至2017 年底，全國物业企业总数11.8万家，在管面积约246.65亿平方米，营业收入为6007.2亿元。同时，物业企业分布与经济发展水平高度相关，越是经济发达地区，物业企业越是集中。这更说明了随着我国经济的持续发展，物业企业面临广阔的发展空间。当然，显而易见的是，一般的物业行业进入门槛较低，基本属于劳动密集型行业。随着市场竞争加剧，物业企业要在市场中谋求更好的发展，财务管理的转型升级势在必行。

一、物业财务管理存在的主要问题

（一）物业企业财务管理方式问题

目前，大量物业企业的财务管理方式仍过于传统、简单。第一，信息收集方式落后。部分物业企业虽然采购了财务管理软件，但在大量基础工作中仍沿用各种制式不一的表格收集业务数据，导致人力物力大量虚耗，数据出处五花八门，进而导致会计信息的失真。第二，管理制度传统。大量物业企业领导层缺乏对全面财务管理的认知，导致企业的成本管理仍然主要依靠财务部门来对费用做相应的预算及控制成本。但对于一个企业而言，财务管理是需要整个企业所有部门共同参与的，仅仅依靠财务部门往往导致财务管理流于形式，无法真正解决企业发展的问题，无法为管理层提供切实有用的信息。第三，账务科目设置过于简单。物业企业由于管理的各类项目特点不一，涉及的事项又比较琐碎，许多企业仍仅设置简单的明细账，难以满足各种类型不一的业务需求，也导致后续的财务分析无法深入，无法真正看到企业发展的情况，导致难以提出有效意见。

（二）物业企业的财务风险控制问题

第一，存在制度流于形式问题。许多公司领导层对财务内部控制的重要性认识不足，存在内控制度，却忽视内控执行力度，导致制定的内控制度对企业经营活动未起到管控作用，形同虚设。第二，存在制度制定不合理问题。许多物业企业照搬其他服务业企业的管理制度，导致内控制度缺乏针对物业企业的可操作性，执行流于形式。包括企业架构不完善、顶层设计不合理、内部控制制度不全面、职务审批权限随意性大、职责范围弹性空间大等问题，导致内控效果不显著。第三，存在内控监督不到位问题。在内控制度实施后，由于绩效评价标准不统一，监督力度不够，导致财务内部管控结果不令人满意，无法得到应有的效果。执行结果没有参考价值，甚至个别财务报告及相关信息不完整，直接影响企业正常发展。

（三）物业企业的财务分析能力问题

当前的企业往往对财务的分析决策能力有很高的要求，企业的各类决策都依赖于财务的基本情况分析，但许多物业企业的财务管理往往有管理而无分析，没有为公司决策提供依据的能力。主要表现在一是缺乏对财务数据的收集和处理能力，二是缺乏对企业负债情况的深入分析能力，三是缺乏对企业资金的有效管理能力，四是缺乏对企业发展趋势的预估能力。这进而导致企业无法全面了解自身的发展情况，降低了企业运营效率特别是资金使用效率，无法推动企业的经营与管理活动，甚至产生负面作用。

二、产生问题的原因分析

（一）公司管理理念的陈旧

由于我国的物业企业发展历程不长，许多物业企业特别是中小型物业企业的领导层人员结构、管理理念较为陈旧，缺乏系统的公司管理能力知识，特别是对财务管理工作不够重视。仅仅把财务管理作为传统的管钱、记账功能，而没有把财务管理与企业业务发展结合在一起，严重制约了企业财务管理能力的提升与发展。另外，随着经济社会的发展，各种类型的业主对物业管理各方面的需求也会增加，导致对公司管理层的要求特别是在满足个性化需求方面，有了更高的要求。这就要财务管理必须要向全面化、专业化、数字化转型，但由于管理层的不足，导致公司财务管理方式、能力各方面落后。

（二）公司管理制度的制约

随着物业行业的不断壮大，虽然物业企业的管理制度较过去已经有了长足的进步，但与高速发展的行业现状相比，公司制度对财务管理能力提升的制约仍十分突出。例如，部分企业借鉴国外发达国家的物业公司财务会计制度，但与国内的情况仍有很大差别，难以直接套用;部分物业公司没有系统规范的记账方式，经常会发生入错科目的情况;许多企业疏于内控制度的制定或者制定了而不执行，导致公司财务风险的发生。

（三）公司人员能力的瓶颈

从实际情况来看，目前，从事物业管理的人员特别是基层工作人员普遍存在年龄偏大、学历偏低等问题，综合素质难以与当前公司的财务管理工作需求相匹配。这导致在实际工作中会出现很多问题，如基础数据的录入不规范、标准不统一和制度执行无法落地。

三、相关对策研究

（一）以先进理念实现管理制度化

物业企业的领导层与管理层需要加强学习，积极学习先进的管理理念，不断优化企业财务管理的理念与模式。要借鉴其他企业的先进管理经验，提高对财务管理的重视程度。不仅要在业务工作中重视数字化建设，更要把财务管理的数字化与业务工作相融合。要积极转变传统的管理理念，不断完善企业的财务管理体系，真正把财务与管理工作结合起来;要把预算管理、绩效管理、业务管理等结合起来，充分发挥各管理内容之间的互相协调与互相监督作用。要在传统的财务核算职能基础上更加重视管理职能，要制定完善的企业管理制度，要建立健全物业公司的会计核算制度、成本核算制度、财务管理制度等，使得公司的整个会计组织构架完整，有制度的约束。同时还要建立相应的财务监督制度，真正保证会计信息的完整、准确。

（二）以嚴格内控促进资金效率化

一要坚持管理与业务相结合的原则。在设计内控制度的时候，财务人员要充分介入业务流程，了解运营机制和工作的实际情况，要确保内控制度既有控制性，又具备操作性和针对性。二要加强物业服务收费管理。要对各类收费的内部流程予以明确，严格控制每个环节，确保依规进行操作，做好登记台账，为事后监管提供依据。三要加强库存物资管理。要依托财务管理系统，完善对后勤物料的监测，及时了解各类库存物料的应用和损耗情况，进而为成本控制提供依据。要促进各个部门在物料使用中的合作，防止出现假账、恶意损耗等现象。四要加强企业的成本管理。要通过制度设计和各个部门的合作，依托公司的数字化建设，加强对日常耗费的监测，将相关费用进行统一管控，合理控制各项支出。五要加强企业的资金管理。当前的物业企业发展中，对财务做好资金管理的要求不再只是核算，更要注重对资金的合理运用，确保资金的保值增值也是资金安全的重要环节。要合理地运用本企业资金，进一步加强收入的催缴，并用好公司闲置资金，可以探索采用理财等投资途径，在确保安全的同时实现自己的有效利用。

（三）以创新技术推进核算数字化

随着物业行业的不断发展和数字经济时代的到来，目前的物业公司已经普遍采用了智慧化管理软件。但企业在采用专门智慧化软件的同时，还应注意：第一，加深业财融合的深度。要针对本公司经营特点采用专门的管理软件，加强财务与业务的耦合，使得软件使用符合业务特性，进而可以建立规范的数据共享中心，使得物业的业务系统与财务系统相融合，提高整个公司的运营效率，也增强了数据的准确性。第二，要进一步创新成本核算模式。企业应该在具体的业务流程中、管理过程中，对各类的数据进行标准化、专业化处理。要调动所有部门的力量一起完成公司的成本核算和预算等工作，确保各类数据的真实、准确、全面。第三，要进一步明确基础数据，要科学、合理地结合公司实际情况设置会计科目、基础物料信息。合理设置会计科目和基础物料将极大提高财务管理的准确度和运行效率，降低错误发生的概率。

（四）以学习培训实现人员专业化

企业要加强企业文化建设，鼓励员工加强自身学习，不断提升自身的专业能力与综合素质。各部门之间的工作人员也要积极交流学习，建立和谐的企业文化。要促进公司人员融入本公司的企业文化，使得员工对公司有归属感，进而增强员工的责任心和提高工作效率。要提高对财务管理人员的要求，对一些即将上岗的员工进行培训和学习，并科学设立奖惩制度，奖励那些积极配合培训工作并获得优秀成绩的员工，增强员工积极性。企业必须要让财务管理人员学习了解计算机软件及财务管理有关设备，促使他们可以熟练应用现代化财务管理系统进行操作，[1]用好数字化工具，真正发挥数字化对公司管理的推动作用。

四、结语

目前，我国经济仍处于较快增长中，城市化水平不断提高，物业行业的发展空间不断拓展。良好的财务管理能力显然是帮助物业企业赢得行业竞争的重要基础，也将有助于增强物业企业的服务能力，有效满足人民群众对物业服务的新增需求，进而推动我国物业行业的发展进步。

（作者单位为杭州钱江新城物业管理有限公司）

参考文献

[1] 何家亮.新形势下如何加强物业企业财务管控[J].时代金融，2018（20）：142-143.

[2] 石墨羽.物业企业财务管理存在的问题及应对措施[J].企业改革与管理，2017（1）：149+155.