浅谈物业管理企业实施全面预算管理的难点与对策

张旭东

摘 要 在我国社会主义市场经济环境下，物业管理企业之间的竞争日益激烈。根据《中指院2019物业年报》中的数据披露，2017年全国物业服务企业已达到11.8万家，行业竞争程度相对较高。物业管理是通过以服务为主、技术为辅的手段去开展运营工作的，但对其所提供的服务和技术要求相对简单且固化型较强，企业间的差异不大，同时，物业管理费的定价相对偏低且不能随意调整。因此，如何确保企业的可持续发展，如何实现精细化管控，如何维持并提升盈利能力，成为物业管理企业重点关注的问题。而全面预算管理恰好是一套综合系统较强的工具，因此适时地推出并完善其全面预算管理势在必行。并且，当前在物业管理企业的实际运营中，全面预算管理仍存在不同类型的问题，导致无法充分发挥全面预算管理的职能。本文从全面预算管理的应用环境、预算编制、预算执行、预算控制、预算分析、预算考核等几个方面分别叙述物业管理企业遇到的问题和形成的原因，并针对性地提出相应的对策和建议，供物业管理企业参考借鉴。

关键词 物业管理 全面预算 预算管理

一、引言

自20世纪70年代末期我国开始探索研究住房改革制度，之后明确指出了住房商品化的道路发展方向，正式拉开了房地产行业的发展帷幕。发展至今，房地产行业不仅成了我国的经济支柱产业，更是催生并带动了多条产业链的发展。而物业管理就是房地产行业生命周期的另一种延续。

我国的物业管理最初由香港引入深圳，再由深圳逐渐向内地流传。如今的物业管理既可以是对住宅小区的管理，也可以是对写字楼或商业综合体的管理，甚至可以是对工业产业园、学校、机场、道路等各类不动产的管理。劳动密集型、全天候不间断的服务与管理、生产服务与消费服务的同时产生和终止等又是物业管理行业的几大特点。根据《中指院2019物业年报》中的数据披露，2017年全国物业服务企业已达到11.8万家，行业竞争程度相对较高;同时，物业管理是通过以服务为主、技术为辅的手段开展运营工作的，但对其所提供的服务和技术要求相对简单且固化型较强，企业间的差异不大;而对于其主要业务收入——物业管理费的定价相对偏低且不能随意调整。因此，该如何确保企业的可持续发展和盈利能力是物业管理企业应该重点关注的问题。从财务管理的角度来看，适时地推出全面预算管理势在必行。

虽然大部分物业管理企业都在推行全面预算管理，但在实际运营中仍或多或少地存在不同程度的问题，导致全面预算管理这一模式总有种“怀才不遇”和“生不逢时”的感觉。如何将物业管理企业与全面预算管理有机结合起来，使全面预算管理对企业的发展产生更大作用，也是现阶段各个物业管理企业所面临的重要问题。

二、当前物业管理企业全面预算管理存在的问题及其成因

（一）未建立健全全面预算管理的应用环境

首先，缺乏对全面预算管理的基础认识。从企业负责人到中层管理者再到基层员工，对企业的全面预算管理都缺乏基础认识，而这部分内容往往还是自身所属层级所该有的认识，从而逐渐把全面预算演变成了财务预算，由财务系统进行主导编制，甚至只需要财务部审核即可。一旦变成了财务预算，非财务系统管理层及其员工势必不会再在预算上投入太多的精力。

其次，企业战略目标和业务目标不够明确。特别是对内外部环境的掌握有所欠缺，导致战略目标模糊，进而影响到业务目标、业务计划等各类分解目标的制定，在做预算的同时再去制定目标计划，失去了预算的指导性。没有计划的预算终将变成一场数字游戏。

（二）全面预算编制不够合理有效

第一，预算的目标设定环节缺乏合理性。大部分物业公司在编制预算之前，对于下一年目标值的设定往往都是根据历史经营数据确定，失去了预算的先进性;又或是采用“一刀切”的方式，统一指定某一类指标的完成值，强制要求所有经营单位都要以此数值来确定预算目标，这也使预算失去了本身的可行性;不结合外部市场变化、对自身所持有的资源不清晰、缺少对未来长远的战略规划都会使预算目标制定偏离。

第二，预算编制的专业性有待提升。首先是对企业自身所管理的全部资源未进行实时更新和全面盘点，特别是在滚动开发及滚动交付的楼盘中存在着房屋状态、车位属性、共用部位使用开发等各种情况的变化，而其所对应的收入资源和成本费用资源的变化未做到及时掌握，俗称对“家底儿”的不了解。其次是基层预算编制人员的能力匮乏，一般基层中做业務的不懂财务，做财务的又不懂业务，很难挖掘出业务财务相结合的全才人员。

第三，在设计全面预算编制的工作模板时，大部分企业的预算编制模板都是由财务系统统一进行设计和培训。全面预算是一项全员参与编制、业务范围全面覆盖的工作，在此环节就容易造成工作模板的设计和培训过于财务化。

（三）缺乏有效的预算执行与控制

预算在执行的过程中不够严谨，经常出现有预算不执行、无预算执行甚至超预算执行的现象;同时，为确保过程指标的达成，存在上半年不发生、下半年集中发生的现象，与预算编制的过程时点存在严重的偏差。由于基础环节的薄弱，在预算控制的环节也会出现各类问题，如该如何掌握控制力度、如何突出重点管控、如何解决业务和财务之间的理念冲突。另外就是预算控制和内部控制未进行有效的结合，内部控制的不足也将影响到预算控制。

（四）预算分析的专业性和全面性不足

预算分析是对预算编制是否合理、执行是否严谨、监管是否到位、未来要如何改进、现行预算是否需要调整等一系列问题的总结，所以在实际执行过程中和整体执行结束后，对预算的编制、执行、管控等方面作出详细且明确的分析是至关重要的。然而，在分析的过程中也容易出现分析方法过于单一，仅对预算数据和执行数据作简单的数字对比，并未挖掘数字背后的故事;同时，针对下一阶段的重点关注事项、执行薄弱环节如何改进等并未提出有效的措施;在现实中也有很多企业经常与行业内优质企业进行数据对标，但并没有去验证对标的数据的真实性和时效性，并未实现对标的真正意义。