BIM 运维建设管理体系在租赁项目中的应用研究

陈晓波（上海城投控股股份有限公司，上海 200438）

2010 年左右，智慧城市的概念被引入到我国，立刻就引起了广泛的关注，并逐步开始了各种试点，暴露出来不少问题。其中最重要的一条就是数据非结构化容易形成数据孤岛的问题，这制约了智慧城市的发展。

从 2008 年左右以上海中心大厦为代表的一系列地标性建筑应用了建筑信息模型（Building Information Modeling，BIM）技术开始，BIM 技术便被广泛应用于我国建筑行业，并且正改变着整个行业的面貌。

BIM 技术具备将传统二维设计图纸进行三维结构化的特点，并且能实现多种数据在建筑全生命周期共享的优势，因此 BIM 技术被称为促进建筑业转型升级的核心引擎，也是打造智慧城市必需的基础技术。

为响应上海市相关部门关于加强 BIM 技术在保障性住房项目中的应用，上海某置地企业积极将 BIM 技术引入到租赁住宅建设开发运维的全过程。

本文将主要讨论该企业如何将 BIM 纳入租赁住宅项目的建设管理体系，提高运维管理的质量，以及如何将成果导入BIM 运维平台，提升后续的应用价值。

1 运维管理的应用现状及困惑

1.1 建设过程对运维需求的忽视带来隐患

国内的建筑项目建设单位对物业运维管理工作重视程度不够，在决策阶段和管理过程中将项目建设和后期运维管理分割开来，一般在项目竣工交付以后，才会有运维管理团队介入。而这往往会导致运维管理的需求得不到前期建设的支持，对项目不能进行统一建设，从而大大增加运维管理的成本和工作难度。

1.2 资料管理混乱带来诸多问题

当前，项目整体组成复杂，实施过程中参与方众多，现有的管理体系中并没有十分严谨的管理措施。到了竣工交付时，运维单位往往接收不到有效的资料或者是接收大量冗余的资料。运维单位需要耗费大量时间去查找、验证先前作业生成的相关资料。

国际设施管理协会曾经针对资料交付性差给整个项目带来的额外成本的增加的问题做过一次调研。由于数据互用性差产生的附加成本如表 1 所示。由表 1 可知，运维带来的成本压力是最大的，达 67.3%。

表1 由于数据互用性差产生的附加成本

1.3 工具落后的问题

在传统运维管理中，一般也会出现智能化集成系统，但是其他相关数据，包括设备台账等，几乎都是基于文档的简单管理模式的。既无法对所有信息进行全盘管理，又无法对重要的信息实现结构化的管理。随着信息化技术的发展，现在的运维管理也越来越多地引入各类软件平台来辅助管理，但是这就出现了另外一个问题：多平台导致的数据孤岛，互相之间无法共享。甚至会出现数据的重复录入等问题。

1.4 经验导向的问题

做传统运维管理的人员，基本都年纪偏大，且缺乏专业知识。随着智能化建筑等新型建筑的出现，物业运维管理工作也变得越来越复杂，涉及面广泛，工作量大且细微琐碎，日常的管理基本是依托管理人员的经验来做判断。人员自身能力不足和之前过程管理简单，导致了其无法有效地提出优化建议。

传统运维管理碰到的不仅仅是技术问题，而是需要一个系统的解决方案，包括管理措施、技术方案和软硬件等多种方面的手段。

常规的运维管理大致都包括这 5 项内容：资产管理、空间管理、应急管理、能源管理、维保管理。结合以上遇到的4 大类问题，可以得出相应的关联关系。运维管理中现存的主要问题如图 1 所示。

图1 运维管理中现存的主要问题

由此，如果要实现运维管理提升，就需要解决以上 4 个方面主要问题。以下将逐一给出解决思路。

2 BIM 运维的解决策略

2.1 BIM 运维策略一

通过在技术规格书中融合运维技术要求来约束建设过程的 BIM 实施成果，实现 BIM 运维的前期控制。

在传统的建设过程中，项目的各个阶段是各自独立的。设计会把各类问题留给施工去解决，而施工则以进度、安全、质量为第一，忽视对运维造成的影响。最后到了运维阶段，各类问题暴露出来的时候，已经来不及了。

BIM 技术的运用要求跨阶段的，多专业、多参与方的协同工作。一般在实施 BIM 技术时，需要配套一份技术规格书。这份规格书的主要内容包括：设计师容易遗漏的问题（非强规强条），施工单位容易犯的错，以及运维需要注意的各类问题。这些问题一般不在审图公司的工作范围内，但是对项目的运作，特别是施工和运维会带来很大的影响。技术规格书的内容大致包括以下几个方面。

(1) 所有设备维修空间的预留情况。

(2) 相关设备后期搬运的运输空间。

(3) 人员进出设备空间的通道。

(4) 设备拆卸需要的操作空间。

(5) 维保人员巡检的路由优化问题。

(6) 能耗数据录入的繁琐工作问题。

(7) 取水口不足，影响保洁工作的问题。

(8) 相关管理空间尽量布置在一个大楼的问题。

以上这些问题，传统上，设计和施工一般是不会过多考虑的。这些相关的工作需要和 BIM 结合起来。通过 BIM 的实施将其落实到项目中，表面上是设计的工作，本质上受益的是运维管理。这也是 BIM 所谓的全过程带来的价值。前人栽树，后人乘凉。这个策略主要解决了施工过程遗留问题对后期运维带来的影响。

2.2 BIM 运维策略二

编制数据标准，实现竣工交付的数字化。

所谓的数据标准，主要指运维管理需要的各类设备台账信息，空间信息等各类资产信息。这套标准的目的就是：随着工程的进展，相关的项目团队在创建数据时就以 BIM 为载体获取数据，并在项目全周期内对其进行安全共享和更新。在项目竣工交付的同时，也完成了一套 BIM 模型，而这套模型携带了运维需要各类数据，或者叫静态数据。

这套标准，就是一个独立的设施设备从设计到运维全过程中需要管理的资产数据的结合。包括命名规则、编码规则、空间、价格、系统等。一般可以把所有的数据分为 8 个大类，包括身份参数、尺寸参数、设计参数、关联参数、商务参数、产品参数、施工参数、运维参数。

在这套数据标准中，另外一个非常重要的就是编码规则。编码等于是给每一个构件编制一个唯一的身份证号。编码体系如表 2 所示。

② 循环参数:预变性95℃,4min;变性95℃,30s;退火62℃,30s;延伸72℃,90s,30个循环后,72℃,5min;进行PCR上样反应。

表2 编码体系

前面 10 位是分类编码，规格编码根据项目的设备种类编写，位置编码主要包括楼栋号和楼层，序列号即流水号。案例的这个编码代表型号 01 的离心风机，布置在 1 号楼的屋顶，第 1 台。可以实现每台设备的唯一性。这个策略主要解决了竣工交付时各类静态信息不全给运维带来的影响。

2.3 BIM 运维策略三

编制弱电对接标准，保证智能化系统的动态数据完整展示在 BIM 运维平台中，实现对能耗数据的收集。

动态数据的获取分为 2 种形式，一种是从底层传感器中直接读取的，另一种是从现有的系统中获取的。部分较为简单的功能，如环境监测、视频监控等，建议从传感器中直接读取，这种方式较为简单，数据交互也更为快捷；但有一些较为复杂的功能，特别是需要现场执行单元的功能，建议从第三方系统中获取，如空调的自控系统、配电系统等。

目前一些较为大型的系统，都设有标准的第三方接口。如空调自控系统，一般会提供基于网页端的数据服务调用，会大大提高数据调用的便捷性。但大多数系统还未考虑到数据的上传交互，因此需要编写相应的程序，对其数据库内的数据进行调用和编译。数据的获取方式一般可分为以下几类。

(1) 直接从传感器获取。

(2) 系统本身提供数据传输服务。

(3) 系统进行数据传输需要重新编写接口协议。

这个策略主要解决了智能化系统和 BIM 平台对接的问题。

2.4 BIM 运维策略四

BIM 运维区别于传统的智能化及机电的运维方案，是希望通过为该企业物业管理方提供一套更为智慧、有效的综合管理平台。将智能化、机电、物业管理、节能管理、对外展示等多种角度的系统及管理需求进行一体化整合，使多系统在同一平台呈现，对大楼内各分类子系统集成统一，建立大楼智慧运维中心数据库，为大楼提供可靠的设备运维分析、物业管理服务、节能管理、信息化决策等一系列专业性服务，达到提升管理效率、减少管理开支、降低管理风险的效果。

本次平台的开发，基本涵盖了租赁项目需要的所有运维管理的业务功能，主要包括安保安防、停车管理、环境管理、应急管理、设备管理、资产管理、维修维保、报警管理、租赁管理和能源管理等。这个策略主要是搭建了运维平台的主体，将项目的所有数据进行集中管理。

2.5 BIM 运维策略五

BIM 运维管理平台融合数据分析功能，实现通过数据来优化运维管理。

BIM 运维某种程度上就是一个使运维管理实现数字化转型的过程。先要有各类标准的支持，也要有数据平台的支持，最后也最重要的是数据的应用。有了这个平台后，我们将运维过程涉及的各类数据进行统一管理，并在平台上加入数据分析功能，为管理和决策提供更加精准的数据支持。数据统计和分析如图 2 所示。

图2 数据统计和分析

3 该项目的经验与教训

该企业规划了 7 个租赁项目上到 BIM 运维平台上，目前开发并实施运用的为某湾谷科技园项目。该项目经历了建设阶段全过程 BIM 应用， BIM 运维平台开发和 BIM 运维平台实施。在这个项目中得到了很多经验和教训，有以下几个方面。

⑴ 运维虽然是在项目建设完成后才真正开始，但是运维的介入越早越好，如果到了竣工交付后再介入，会有较多的数据标准先天问题。

⑵ BIM 运维平台的有效实施，需要有各种标准的配合。

⑶ 业主方一定要高度重视，且要安排专人管理和验收各个阶段的成果。

⑷ BIM 运维平台的开发方一定要有足够的专业能力，这个能力包括三维模型、数据类别、智能化、三维引擎等，归结起来可以说包括工程能力、IT 能力和 BIM 能力。

该项目的教训主要是对过程管理的不足所引起的后果。设计阶段和施工阶段的模型都没有达到规划的要求，导致在竣工交付后又花费了大量的时间去修改模型。其次，前期招标时，没有在合约中对智能化系统提出要求，导致在智能化系统和 BIM 平台对接时带来很多问题。

4 结 语

历时 3 年的某湾谷科技园项目马上交付使用了，同时进行的 BIM 运维平台也已完成开发同步上线。通过项目各方的努力，基本实现了预定的目标。

(1) 以某湾谷科技园项目为试点，创建一套融合 BIM 技术的该企业项目管理新措施，提升租赁房建设运营质量。

(2) 同时以某湾谷科技园项目为始发项目，搭建一套能承载所有数据的运维平台，提升租赁房运维管理质量。

其中，针对建设过程的新措施，编制了以下标准文件：①《建模标准》，用来规范 BIM 团队具体实施时的模型质量；②《数据标准》，用来规范项目建设过程中各类数据的格式和内容等；③《第三方系统对接技术规格书》，用来规范智能化等第三方系统和运维平台对接时需要的各种借口协议；④《审核标准》，用来协助业主审核 BIM 交付成果，包括审核流程、审核依据等。

该企业在后续的各类项目中，将有效地实施 BIM 技术的落地应用，特别是包括运维在内的全过程 BIM 应用。