新形势下房地产开发成本控制中存在的问题及对策

摘要：经济形势不是永远一成不变的，在不同的时代背景、发展形势下它具有不同的特点。对于企业来说，做好精确的成本控制，就能在复杂的经济形势中先人一步掌握主动权，以较低的成本费用获得更大的经济效益。房地产行业在国内的发展状况从爆发式、利润较高逐渐转变为少数几家大型企业占据市场、更集约式发展的局面。所以，中小企业必须改革进化，通过做好成本控制，有效分析成本控制中存在的问题并提出解决措施。

关键词：新形势;房地产开发;成本控制

安家置业一直是普通中国人所追求的大事，与此对房地产的住房商品具有较高需求量。在过去的十年间，国内的经济增长主要支柱之一即为房地产行业。繁荣的行业背景下，房地产从业者、创业者遍地开花，许多人对于房产行业趋之若鹜，但在如此繁盛的背后，粗放发展的隐患一直存在且未能被解决。新经济形式下，房产行业出现了库存积压、销售困难问题，这些具象的问题与企业多年积累的弊病不可分割。所以为谋求长远发展，了解当前的经济形势，顺势而为改变发展战略、做好成本控制是房地产企业经营者的必修课。

1 现状分析

1.1 当前中国的新经济形式

改革开放以来，中国经济政策走出去与引进来相结合，先进科学技术不断输入，加入WTO以后，全球市场化的红利注入。让中国经济处于追赶式的高速发展阶段。在这一阶段中，可视化的经济指标GDP等是经济增长的主要衡量标准，在主要追求数据，追求效果出现的当时，经济的发展方式难免粗放。所以经济改革之后，为谋求我国经济长期稳健发展，中国经济步入了指标增长缓慢但增长动力更加细致有力的转变期。科学技术的提高、管理方式的精细有效成为发展的主题。

1.2 房地产行业的发展现状

2019年以来，房贷利率在连续上涨近两年后在2018年末拐头，房地产行业的需求虽不及两年前但也有了恢复势头，此外，核心一、二线城市的调整周期结束，市场复苏，需求提升，而二三线城市中虽然出现一部分改善，但整体势头仍较弱。此外，中国老龄化问题加剧，购房市场出现萎缩情况，企业也随之出现库存积压现象。中国宏观经济调控政策要求降低房价，控制房产粗放发展形式，与此同时，税收改革对于房产销售也提出了新要求，企业想要保持并增长盈利，改革势在必行。

1.3 房地产开发成本控制的必要性

成本控制是所有企业的必做题目，一定的成本带来一定的盈利，如果能把控成本通入，精确成本收益，就能用更少的成本实现更大的价值，资本节约后，净收入必然增加。当前的企业竞争日益激烈，要保持在竞争中立于不败之地必须提高生产效率，降低管理成本，对于房地产开发中各个流程的成本控制予以重视，可以在极大程度上节约资本，优化企业管理体系，为企业长远发展注入新兴活力。

2 存在问题

2.1 财务管理意识

房地产企业在开发初期需要大量的资金投入，这与该行业的特点有关，由于前期成本投入大，而经营效果无法精准预估，所以开发商会承担巨大的财务风险，财务风险有消极和积极之分，当前市场状况中房产经营商对于财务管理风险意识还有待提高。房产行业还容易受政府宏观调节政策的影响，税收政策的制定影响房产销售政策，企业想要盈利就必须在销售值得基础上扣除所有成本包括原料成本、税费成本等等后仍有盈余，所以必须要提高财务管理意识，增强风险抵御能力。

2.2 成本控制体系

目前大多数地产企业缺乏完整的开发成本控制体系。房地产成本管控包括拿地前的成本踏勤，挖掘地块的成本风险，预估风险成本;拿地前的目标成本测算，测算目标地块的利润指标是否符合公司的底线利润要求;定位会和启动会版本目标成本，敲定地块的业态方向以及开发流程，最后做出合约规划。较多房产企业的成本控制集中在融资和建设工作，但对于项目中拿地前的成本踏勤、拿地前的目标成本测算等步骤重视程度不够，容易导致预估与实施脱节，在实际操作过程中出现本可避免的麻烦，使得成本上升。

2.2.1 税收筹划机制

由于税务知识的认知不足，企业管理很容易出现费用支出混乱，税务费用较高的情况，房产企业内部就存在这样的问题，缺乏专业合理的税务筹划机制，面对政府税务政策的调整，缺乏抗风险能力，税务风险加剧。企业内部对于税费政策变动没有专业的团队应对研究，缺乏合理的管理和预防控制体系。如果税务压力加重，企业的抵抗调控能力较弱，甚至可能出现费用过高，成本偏大，企业利润较低，资金链难以良性循环从而为企业发展埋下隐患的问题。

2.2.2 成本管理人员

人才是各行各业想要长久持续发展都不可或缺的资源，优秀的管理人才可以从根本上细究每个环节的成本费用，做好成本预测，在生产经营环节剔除不必要的费用支出，为企业节约资源，提高资源的利用价值。房产行业在成本管理的显著问题是专业的成本管理人员不足，无法为公司建立良性的成本管理系统，由于成本管理人才的缺乏，房产行业想要做好成本管控的难度被大大增加了。

3 解决对策

3.1 重视财务管理

重视财务管理的目标就是使每一笔钱落到实处，落到有用的地方，并且尽可能发挥其最大价值，房产企业在土地开发的前期就要做好开发的勘测预估工作，在合理有效的预测价值下调配财务资源。因为房产前期资本投入大，所以投资一定要慎重，要提高财务管控的风险意识，同时要关注税收政策变动情况，对于税收费用的增大或者降低提前做好应对措施和费用预估，确保在开发生产活动正常实施的状况下提高抵御消极风险出现的情况。

3.2 健全成本体系

针对上文提到的房产行业对于初期的勘察预测缓解重视程度不够的问题，企业应该对根本上予以重视，建立完整的成本管理体系，对所有费用做好记录监管，使得每笔账都可查、可控、可管。同时这个成本管理体系不能是一成不变的，它需要随着监管测量的程序不断调整，以最契合的方式管控成本，发挥最大价值。有了这样一个动态的并且体系完整的成本管控体系，土地的开发收售的步骤就在可控的合理状态下，一些不必要的浪费情况也可以做到有效避免。

3.2.1 提升风险管控

房产企业面临两个方面的风险压力，一方面是房地产价格波动方面的影响，另一方面是地方政府相关财政政策的影响。市场价格的波动预测困难大，主要是紧紧关注市场行业发展趋势，把控价格变动风向，留存足够资金应对风险。在另一个方面，需要企业建立合理有效的税收筹备机制，在确保合法的范围内经营企业资金，做好应对税务变动引起的风险的准备，提高企业风险管控能力。

3.2.2 关注人才匹配

人才吸纳离不开有价值和诱惑力度的招聘政策，房产企业要合理规划部门分工，避免人员分工不明，难以人尽其用，浪费人力资源，同时大力吸纳专业人才，规划公司未来。对于企业内部员工也要鼓励学习，建立丰厚的晋升奖励体系，为有才之士敞开大门。在当前市场环境的发展背景下，需要结合时代特点、房地产行业的未来发展趋势，在人才匹配方面制定相应的标准，由此确保相关人才供给能够满足企业发展的相关要求。

4 结语

任何一行的繁荣发展都对我国经济增长具有推动作用。房地产行业的改革更新不仅有利于其本身经济效益的提高，也有利于我国经济市场的稳定可持续，做好成本管控，发现问题，解决问题，才能创造更大的推动力。

参考文献：

[1]孙丽娟. 新形势下房地产开发成本控制中存在的问题及对策[J]. 现代农村科技， 2019， 000（005）：94-95.

[2]李勇. 浅析房地产开发企业成本管理中存在的问题及对策[J]. 商品与质量， 2015， 000（012）：24.

[3]曹慧. 新形勢下房地产企业财务管理的问题及解决对策[J]. 财经界， 2015.

[4]侯文锋. 中小房地产企业成本控制存在的问题及对策探析[J]. 中国集体经济， 2017（23）：22-23.

作者简介：程力（1977年9月-）男，民族：满族，籍贯：辽宁，学历：本科，现有职称：工程师，研究方向主要从事建筑及室内装饰设计及房地产开发经营，身份证：21062219770905501X。