房地產陷困 時艱盼新政

潘英懷

因時制宜，檢討“辣招”

突發疫情之下，對澳門社會經濟民生都存在很大影響，房地產建築業必然也不能獨善其身。當然，澳門主要以博彩旅遊業為龍頭，而房地建築業則屬於第二產業，但不可忽視其牽涉的問題。過去一段時間，特區政府為了應對疫情，出臺了許多措施，包括針對中小企業和市民的各類經濟援助政策，但目前還未能制訂更加具體的點對點的方案。尤其是本澳房地產業，2018年，政府為了抑制房價長漲，出臺了所謂的辣招，包括取消出租房屋因空置而獲豁免房屋稅的規定，以及除原來應繳稅項外，再對不動產或其權利的取得人，分級加徵取得印花稅：即首個物業課稅百分三，第二個物業課稅百分之八，第三個物業課百分之十三印花稅。這些政策推出至今，毫無疑問一定程度上對本地房地產業造成一定的負面影響。

澳門的房價是否真的高到令人恐慌呢？環顧粵港澳大灣區，我們可以看到香港、深圳、廣州等一線城市，房價同樣非常高，但它仍然有很強的支撐。因此，一個地方的房價高不高、貴不貴的問題，不能主觀判斷，而需要根據居民收入情況、物價上漲指數、房價上張幅度與其他產品漲幅對比、民眾購房承受能力、地區GDP等因素來綜合衡量。澳門人均GDP已經位居全球第二，人均儲蓄亦高達近百萬，綜合這些因素，簡單從數字上評估澳門的樓面單價是欠科學的。澳門的地價、政府稅項、人工、建築材料成本等，都會反映到房價上，尤其是地價，非常稀缺，這是不爭的事實，甚至已經達到“麵粉貴過麵包”的現象。

歷年來，政府在限制房價方面，出臺了大量的政策，並且提出“社屋為主，經屋為輔”的口號，然而數年下來，相關的報告顯示本澳公屋其實已經能夠滿足社會需求，一再堅持“社屋為主，經屋為輔”顯然已不符合澳門居民房屋需要。奈何政府礙於各類社團的壓力，將房屋的責任盡攬身上，以至於罔顧市場經濟的本質和社會發展規律，而政府的角色問題，導致在房屋問題上越發焦頭爛額，缺乏全域的規劃，城市規劃更是一拖十多年，比如在豪宅隔壁有經屋，豪宅面對的海景又建社屋，舊區重建更是“只聽樓梯響”。這些亂象源於政府角色錯配，並不是一個健康的社會狀態。一個自由市場經濟體，健康的狀態應該是兩條腿走路，其一無可厚非要致力扶持弱勢群體，其二要維護市場合理的發展空間。對於青少年上樓問題，不應該未學行先學跑，譬如我們這一輩，通常要先努力充實自己，達到一定的收入條件才會考慮置業。相反，今時今日，很多年青人一出來社會沒有社會基礎也沒有經濟能力就一窩蜂要求置業，這樣必然加促樓市有價無市，最終把這種訴求和壓力拋給政府。

事實上，澳門目前是不是真的有那麼多人無屋住呢？根據調查，目前的住房基本上是滿足居民居住需求的，唯改善居住才是大家更為真實的追求。政府只有正視到這一點，才能梳理出好的房屋政策。我們知道，其實很多澳門人辛辛苦苦了幾十年，早前買了物業，如今出於改善生活的目的，計劃多買一個單位自住或給子女居住。何況，澳門作為這樣強的經濟體，世界GDP占前，是不是可以鼓勵市民改善生活，創造更優質的生活呢？以目前所謂的辣招，市民要想購置第二套房，就要承受八個點的稅，第三套房要加稅十三個點，這就是“未見官先打八十打板”。“一刀切”將二次置業視作炒樓。政府的不恰當作為讓置業變成一種罪惡的事情。

澳門是自由開放的市場，但高稅點不僅讓外來人口望而卻步，連本地居民都沒有信心購置房屋。政府打擊炒樓，維護社會經濟健康發展是無可厚非的，至於用什麼政策來抑制炒樓則是值得檢討和完善的。許多地方通用的方法是針對買賣中產生的溢價部分徵收增值稅，比如以1000萬買回的樓盤，稍後以1500萬賣出，中間實際產生了多少利潤，就針對徵收多少稅。相信這樣可以更有效遏制炒房的情況。

澳門現在所謂的“辣招”本質上抑制了社會需求，令大家不去買樓。當中還包括按揭成數的限制，現在的房價動輒上千萬，通常需要籌足三數百萬以上作為首期款，這對於年輕一代來說是非常困難了，因此很多人都希望排隊申請經屋。目前澳門房產界有6千多持牌的從業員，然而在過去兩年裏，每年只有8千多宗物業成交，也就說一個人平均一年做一單生意，可以看到房產市場交投的清淡。這些情況都不是一個健康的市場該有的狀態。尤其是當前受疫情影響，整個社會經濟都需要進一步啟動起來，因此，希望政府在“辣招”的政策裏釋放一些條件，比如放鬆按揭比例，或者以增值稅取代現有的房產稅，不再“一刀切”將購買第二套房視作炒房來定義。同時，在行業不景氣的情況下，理應釋放更加輕鬆的政策，從而令到房地產業以及周邊業界都能健康發展。

土地“封盤”，孰是孰非

土地是房地產商業發展的基本要素。自2014年特區政府新《土地法》生效之後，累積收回了超過110幅土地，故而澳門歷經數年都無商業地塊可用。無論是上屆政府還是今屆政府，運輸工務司司長都數次承諾一定會拿部分土地出來拍賣，遺憾的是直到今天都沒有兌現。當前這些土地仍大部分存在產權問題，錯綜複雜，不少都處於漫長的司法訴訟期。政府至今尚未建立土地公開拍賣制度，必然令市場、買家對樓市前景感到擔憂和恐慌，形成“堰塞湖”效應。

那麼為什麼會有大片的土地因為批給失效並牽連出訴訟呢？發展商和政府明明有合約的，支付了相關費用，為什麼二十多年都建設不起來呢？政府公佈的所謂不規則，這個責任方在哪裡呢？是開發商的問題還是政府本身都存在一定責任？這些都需要釐清，如果是開發商應承擔的責任，就應該處以相應的處罰。現在面對的情況是，有些批給失效問題未必在開發商，無疑大大打擊外來投資者和本地投資者的信心，以致社會輿論高漲，政府壓力巨大，開發商損失慘重，產生非常負面的社會影響。

針對這些問題，上屆政府行政長官於2018年曾提出將失效土地卷宗交給廉政公署分析，期待透過廉署檢視政府在行政程式上是否每個步驟都做得穩妥。可惜，再後來廉署回饋的進度則稱由於相關工作量非常大，涉及層面及程式很廣，相關工作並未有任何實質進展。為什麼這個讓市民和商界都深感疑慮、關切的問題最終又不了了之呢？為什麼不能儘快推進並公佈調查結果出來呢？是政府覺得這是燙手山芋不敢說，抑或別的原因？這個問題檢驗著政府的施政管治能力，同時也是社會穩定的一大隱患。

地產建築業，沒土地發展，自然就沒有工開，業界整體發展堪稱畸形，一直以來很多建築業中小微企都只能寄生在政府建築工程上。澳門的基建是開放的，既然開放，必然就有外來競爭，事實上，面對國企央企，澳門的企業根本無法與之匹敵，因此幾乎所有大型工程都是國企或央企這些大塊頭包攬，本澳企業最多只能獲得二判、三判的轉手工程，其中能夠賺取的利潤少之又少。

多年來，特區政府雖然一向宣導經濟適度多元發展，支持中小微企業，但是如果沒有實質的政策傾斜，中小微企業怎麼可能持續發展？因此，在宣導中小微企業發展的同時，怎麼才能實實際際地扶持到他們呢？未來如果能釋放一定的土地、針對一些工程專門批給本土企業，這才是直接對口支援本土企業，令本澳建築界受惠。

紓困減壓，共克時艱

疫情發生以來，特區政府做抗疫和經濟紓困上做了許多工作，包括現時很多工程都是特事特辦，非常高效批出，但是相關的報價仍然維持原來的水準，這是有待評估合理性的。因為，疫情直接打亂了原有的生活和生產秩序，建築商承擔的成本壓力卻越來越大，包括材料、人工、租金等，另一方面，政府又希望批出的工程盡快保質完成。這兩方面衡量，可以看到建築商和政府是處於不對等的境地。同樣的道理，在疫情期間，經財司司長曾與業界代表溝通，呼籲大家不裁員，並且適當向小微企業減免租金。

在非常時期，必然需要大家同舟共濟，這一點我們是認同的，而且也非常積極配合，有部分業主都自發對企業主落實了減免租金的措施。同時，我們也期望政府在相應的稅費上給予商家業主照顧，比如一份租賃合約簽三年的，業主減免了幾個月租金，同樣道理政府是否可以把免收租金的時間作一些退稅措施？很簡單，如果業主三年的租約，實際只收兩年半的租，卻要交三年的房屋租賃稅，那麼政府可否予以調整呢？

這方面，政府要更加積極考慮，給一些措施支持鼓勵業界與中小微企業共度難關。在相關的稅項上，也值得舉一反三，前面說到，澳門每年的房屋交投很清淡，業界生存壓力比較大，尤其疫情襲擊，經濟不景氣，這個時候政府更需要釋放多一點稅費減免政策，比如房地產仲介牌照費等。甚至在這場疫情影響下，對於我們的勞工政策都帶來很多啟示，為勞工松鬆綁，可以讓企業能適度調動勞動力。比如為了防疫，大家提倡食肆提供外賣服務，但澳門極少專門的外賣員，如果安排員工送外賣，本身違例，因為大家知道做廚房的不能做樓面，做釘板不能做紮鐵，在非常時期，這些政策就顯得非常死板，也不利於企業生產。

疫情後，大家如何啟動經濟，復蘇經濟？這是全社會要面對的問題，尤其澳門青年一代都是天之驕子，抗風險能力比較差。如果在重建澳門經濟上，沒有暢順的措施，讓他們恢復信心和原動力。對澳門穩定來說是一個大的隱憂，看到鄰近地區，年輕一代一旦對政府失去信心，那麼政府施政就舉步維艱。同時要積極研究房地產領域影響社會穩定的主要問題及對策，既要摸清市民的訴求，又要尊重市場規律，適度發揮市場功能，尤其對當前政策法規的檢討，比如在按揭成數鬆綁、稅費減免。此外，一直說了十幾年的都市更新，至今沒有法律制度出來。這一點，政府責無旁貸，而且沉積越久，矛盾就會越深。

面對未來，澳門還應該要更加積極融入粵港澳大灣區，包括不斷磨合與完善兩岸三地的法律法規問題，有序打通粵港澳三地金融體系，金融基礎設施和金融資產交易平臺建設，構建大灣區協同創新體系，實現更加便捷的資金流通，促進灣區內的投資發展，從而舒緩澳門發展中面臨的土地市場壓力。新屆政府履職以來，在賀一誠特首的帶領下，我們感受到了務實、進取的政府施政新風，尤其面對新冠肺炎疫情，政府的各方面措施都可圈可點，受到社會的廣泛好評。賀一誠特首是一個資深的實業家，有豐富和高超的政治智慧，一定可以平衡各方面的勢力、壓力，進而變成動力，推動各行業發展，帶領澳門走出當前的困局，開拓新的局面。