个人住房抵押贷款证券化的信用风险分析

■刘芸彤

（上海立信会计金融学院）

1 个人住房抵押贷款证券化信用风险理论分析

1.1 个人住房抵押贷款证券化及其信用风险的内涵

（1）个人住房抵押贷款证券化的内涵。个人住房抵押贷款证券化是指发起机构为银行业金融机构或公积金管理中心，将个人住房抵押贷款信托给受托机构，由受托机构以资产支持证券的形式向投资机构发行受益证券，以该个人住房抵押贷款所产生的现金支付资产支持证券收益的一种融资方法，以下简称住房抵押贷款。

第一，参与主体。主要参与主体包括发起人、特殊目的机构（SPV）、投资者、信用评级机构四种类型，而其中的每一种参与主体都是不可或缺的。

第二，发起人具有不可替代的作用。主要是将期限长、流动性低的住房抵押贷款进行整合重组，增强了银行资产的流动性；再者，发起人的作用有利于提高资本充足率。整个运作过程中的关键是特殊目的机构（SPV），其主要作用是将资产现金流按期付给投资者。住房抵押贷款的投资者被分为个人和机构。我国大部分均为机构投资者。该产品的信用评级机构也是不能缺少的一部分。由于其本身交易结构较为复杂，同时还伴随着多种不同的信用增级措施。而这些评级机构构建起如此复杂的评级模型、方法和手段也是为了使其对于该产品的收益和风险情况能够在某种程度上代替投资人的评价。

（2）信用风险本身是一种道德风险，在金融市场中是指交易对象、借款人或证券发行人在交易过程中不按时履行到期债务、未按照规定执行约定或者是信用等级发生改变而使得投资者、银行或交易对象的资产受到损失的可能性，住房抵押贷款的信用风险也被包括在内。而住房抵押贷款的信用风险被区分为狭义和广义两种。广义的住房抵押贷款的信用风险是指包括发起机构、基础资产、第三方中介机构三方面的信用风险。而狭义的则是单指基础资产的信用风险，即该信用风险是由借款人引起的。

而在本文，主要研究的是狭义的住房抵押证券信用风险。即基础资产的信用风险。银行准备用于对外发行证券的贷款集合体即为基础资产，而基础资产的信用风险最直接的来源为原始借款人是否能如期偿还房贷。若按时还款，则基础资产的现金流充足，可以支付支持证券的本金和收益，减小信用风险。若不能按时还款，则违约率上升，风险增加。

发起机构的信用风险，其产生的主要原因是向信用风险较大的个人发放住房抵押贷款。而第三方中介机构的信用风险，包括证券承销机构、信用评级机构以及信用评级机构三方面的信用风险。如信用评级机构——按照规定，本来是应该客观评判的，评信用风险小的资金池的现金流的信用级别较高，但是有时会因为人为干扰或者技术原因使得实际情况与评级结果不相符。

1.2 个人住房抵押贷款证券信用风险的影响因素

（1）贷款期限长短。贷款期限长短有两种不同的计算方式。该因素是从借款人意外支出和单位时间两方面衡量信用风险的大小。一种是发生意外支出的可能性大小一定程度上是由还款时间来进行衡量的，而另一种则是用单位时间，即以年为单位的还款数额可以一定程度上反应还款的难度。只有在单位时间内还款时间与还款额的组合中选择最为适合的搭配，才能使得信用风险的程度降到最低值。如果贷款期限过长，还款难度是会有所降低的，但是因为时间延长，所以在未来的不确定性有所上升，使得安全性有所降低。

（2）住房市场价值与借款人住房贷款额的比值。若借款人的住房市场价值远低于借款人住房贷款额，则表明借款人实际是用银行的钱为自己买房，在出现信用风险的可能情况时，由于借款人不会有什么损失，则很有可能违约放弃还款。所以住房市场价值与借款人住房贷款额的比值越低，发生信用风险可能性越大。所以在实际中，该比值越低，则贷款发生信用风险的可能性则越大。

（3）借款人的年收入与年还款额的比值。该因素是根据借款人的还款能力来评估信用风险的。当该比值越低时，则说明借款人一年中较多支出用于还房贷，其他生活支出受到很大的影响，所以如果因为疾病或者是其他意外情况使得该比值越小，则信用风险越大。所以商业银行一定要做好这方面的审核。

2 个人住房抵押贷款证券化信用风险微观影响因素的分析

本章以“建元2007-1个人住房抵押贷款支持证券”（简称“建元2007-1RMBS”）为例，对住房抵押贷款信用风险的微观影响因素进行分析。上述分析表明，住房抵押贷款的信用风险会受到贷款期限的长短、贷款剩余期限分布等的影响。本文根据以上指标通过“建元2007-1RMBS”来分析狭义上的住房抵押贷款证券化信用风险。

2.1 资产池方面

2.1.1 资产池总体特征

“建元2007-1RMBS”是由中国建设银行发行的。该支个人住房抵押贷款支持证券为2007年12月14日发行，信托财产起算日2007年10月10日，信托成立日与发行日期相同，为2007年12月14日。

由表1可得，该支支持证券的基础资产一共包含12254笔贷款，总本金余额为4160683708元，单笔贷款平均本金余额为339537元，占比为0.0081%，而且单笔贷款最高本金余额占比为0.068%，2842537元。可以看出贷款的分散度较高，降低了信用风险。

表1 总体特征

2.1.2 合同金额方面

结合表1和表2可以得到该支支持证券的单笔合同金额较低，贷款额在100万及以下的贷款额占比为87.48%，达到接近九成的水平。可以看出这支支持证券是以贷款额在100万以下的贷款为主的，该资金池中绝大部分为不高的住房抵押贷款，一定程度上降低了信用风险。

表2 “建元2007-1”合同金额分布

2.1.3 贷款剩余期限分布情况

由表3可知，该支支持证券的贷款剩余期限比较长。占比最多的是10-20年的贷款，达到55.5%。由于当时处于经济上升的阶段，所以贷款期限较长，但是自2015年以后，由于经济开始逐渐下滑，借款人收入下降或者失业的可能性增大，所以为了控制风险，贷款期限均基本不超过10年。

表3 “建元2007-1RMBS”贷款剩余期限分布

2.1.4 贷款账龄分布情况

通过表4可知，这支支持证券的基础资产的贷款账龄不是很长。0-2年的账龄的贷款余额为2799168689元，占比达到接近七成，而2-4年占比为百分之三十左右，4-6年则仅有2%左右，这显示其基础资产贷款账龄较短，则未来收回的可能性较大，降低了信用风险。

表4 “建元2007-1RMBS”账龄分布

2.2 借款人方面

从表5中可以得到，借款人的平均年纪较轻，经过加权平均后只有35岁，所以具有较强的还款能力。18-25岁的借款人只占到十分之一左右，积蓄较少，还款能力较弱，相对应的信用风险相对会较大，处于25-35岁的人还款能力由于入职时间增长，而且年富力强收入逐渐上涨，相对应的还款能力也会相对应的增强许多，则信用风险相对小很多，占比达到一半以上。而处于35-45岁的人由于工龄较长，大部分还款能力也是相对较强的，所以占比达到三分之一左右。而45-65岁的借款者只占到百分之五左右。所以从整体年龄分布上来看，有部分借款者虽然由于年龄较小而还款能力较弱，但是随着年龄不断增长，还款能力会逐渐增强，整体借款人的年龄较轻一定程度上分散了信用风险，降低了信用风险发生的可能性。

表5 借款人发放贷款时的年龄分布

3 结论与建议

（1）研究结论。通过“建元2007-1RMBS”项目的信用风险微观影响因素分析，可以得到这样的结果：贷款的分散程度相当高——单笔平均贷款占比不到万分之一；借款人年龄普遍较轻——平均年龄35岁，普遍具有稳定增加的收入水平；基础资产的贷款账龄普遍较短——两年以下的账龄占比达到接近七成。可以从以上数据看出“建元2007-1RMBS”的信用风险较低，但是平均贷款期限较长——十年到二十年的贷款期限占比达到一半以上，这一点会增大信用风险。但是综合所有方面来看，其信用风险整体较低。

（2）政策建议。降低长期贷款的占比。通过“建元2007-1RMBS”项目的信用风险微观影响因素分析可知，由于贷款期限时间在十年到二十年的占全部贷款的一半以上，增大了信用风险发生的可能性。所以应当调整长期贷款在全部贷款中的比例，由50%以上调整为30%以下，并且加强长期贷款的借款人的资质审查。